Dwaj przedsiębiorcy postanowili zaadaptować dawną stolarnię oraz halę do produkcji elementów betonowych na budynki mieszkalne. Wystąpili więc do starosty o zmiany sposobu użytkowania. Ale starosta zgłosił sprzeciw. Okazało się bowiem, że w wyznaczonym terminie nie dostarczyli żądanych przez starostę dokumentów.

Zabrakło dokumentów

Przedsiębiorcy odwołali się więc do wojewody. Ich zdaniem starosta nakazał dostarczyć im dokumenty do 28 listopada 2013 r. Tymczasem jego postanowienie w tej sprawie zostało im skutecznie doręczone dopiero 28 listopada 2013 r., a więc w dniu, do którego mieli dostarczyć dokumenty.

Ponadto starosta zobowiązał ich do przedstawienia zwięzłego opisu technicznego określającego rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi. Przedsiębiorcy twierdzili zaś, że taki dokument dołączyli do wniosku zgłaszającego zmianę sposobu użytkowania. Nie ma więc potrzeby dostarczenia czegoś, co już jest.

Innego zdania był jednak wojewoda. Wezwał on przedsiębiorców do dostarczenia tego dokumentu oraz warunków zabudowy. Sprecyzował też, że chodzi mu o zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.

Inwestorzy dostarczyli dokumenty w terminie, ale niczego nie wskórali. Wojewoda i tak utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Jego zdaniem dostarczone dokumenty w postaci opisu technicznego wraz z załączonymi dwoma rysunkami rzutu dachu nie są wystarczające. W związku z tym nie jest w stanie w pełni ocenić, w jakim zakresie będzie przebiegała zmiana sposobu użytkowania obu budynków na mieszkalne.

Wojewoda podkreślił, że nie ma też możliwości sprawdzenia zgodności planowanej inwestycji z decyzją o warunkach zabudowy, która w jednym z punktów wskazuje, że w sprawach nieustalonych w treści decyzji mają odpowiednio zastosowanie przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz ustawa o drogach publicznych.

Na wokandzie

Przedsiębiorcy odwołali się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie. W skardze podnieśli, że ani starosta, ani wojewoda nie mieli prawa nałożyć na nich obowiązku przedstawienia rozbudowanego opisu technicznego. Art. 71 ust. 2 prawa budowlanego mówi bowiem tylko o zwięzłym opisie.

Nie wiedzieć też czemu – ich zdaniem – obydwa organy założyły z góry, że zmiana ta będzie wymagała robót, dla których przepisy przewidują uzyskanie pozwolenia na budowę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie uznał jednak, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W jego ocenie w wezwaniu z 22 stycznia 2014 r. zostali zobowiązani przez wojewodę, i wbrew temu, co twierdzą w skardze, do przedstawienia właśnie zwięzłego opisu technicznego. Zapomnieli jednak, że ustawodawca doprecyzował, jakim warunkom taki zwięzły opis techniczny musi odpowiadać, a mianowicie ma określać rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi.

W uzasadnieniu wojewody zostało wyraźnie wskazane odwołującym, z jakich przyczyn złożone przez nich dokumenty nie spełniają wymogów art. 71 ust. 2 prawa budowlanego.

Natomiast ocena przedłożonej przez przedsiębiorców dokumentacji w związku ze zgłoszonym zamiarem zmiany sposobu użytkowania budynku nie należy do zgłaszającego, a właśnie do organu w związku z dokonaniem zgłoszenia w trybie art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowane.

WSA podkreślił, że organy do tego powołane muszą mieć faktyczną i realną możliwość weryfikacji zamierzeń strony w zakresie planowanej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w zakresie zgodności z obowiązującym prawem – w szczególności z prawem budowlanym, ale i zgodności z innymi przepisami. Dlatego zgodnie z art. 71 ust. 3 prawa budowlanego mogą nałożyć na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów, a w razie ich niedostarczenia, wnieść sprzeciw w drodze decyzji.

Zdaniem WSA właściwy organ musi mieć realną możliwość weryfikacji wskazanych wyżej okoliczności na podstawie dokumentów dołączonych do zgłoszenia i to ten organ ocenia, czy są one wystarczające do skontrolowania zamiaru strony.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 3 czerwca 2014 r. (II SA/Ol 367/14).

Jakie formalności

Zmiana sposobu użytkowania może dotyczyć zarówno całości budynku, jak ?i jego części. Osoba, która się na nią zdecydowała, zgłasza to staroście ?i składa wymagane dokumenty.

Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać działalność (na rozpoczęcie działalności  w oparciu o skuteczne zgłoszenie są dwa lata od momentu doręczenia zgłoszenia staroście). Gdy przedsiębiorcy zależy na czasie, może on złożyć  wniosek o wydanie zaświadczenia, że starosta przyjął zgłoszenie i nie wniesie sprzeciwu. Na jego wydanie ma siedem dni. Po otrzymaniu zaświadczenia można rozpocząć działalność lub ewentualne prace adaptacyjne.

Może się zdarzyć, że starosta dojdzie do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie. Wtedy wnosi sprzeciw i informuje, że trzeba uzyskać pozwolenie na budowę na ich wykonanie. Wówczas w pozwoleniu na budowę na wykonanie tych robót starosta przyjmie zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Uwaga! O formalności trzeba zadbać przed zmianą  sposobu użytkowania, ?a nie później. Jeżeli odwróci się kolejność, zgłoszenie jest nieskuteczne ?i będzie to samowola budowlana.

Starosta wnosi sprzeciw

Sprzeciwu można się spodziewać, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

- ?wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

- ?narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gdy nie ma planu – decyzji o warunkach budowy ?i zagospodarowania terenu;

- może spowodować niedopuszczalne:

– zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,

– pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,

– pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,

– wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości ?dla terenów sąsiednich.

Art. 71 ust. 5 prawa budowlanego.

Zmiana sposobu użytkowania

Prawo budowlane zezwala na korzystanie z lokali, budynków oraz innych obiektów budowlanych zgodnie z ich przeznaczeniem. Jednocześnie przewiduje możliwość zmiany ich sposobu użytkowania. Konkretnie mówi o tym art. 71 prawa budowlanego. Przepis reguluje, że zmiana sposobu użytkowania polega na: „podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki":

- bezpieczeństwa pożarowego,

- bezpieczeństwa powodziowego,

- pracy,

- zdrowotne,

- higieniczno-sanitarne,

- ochrony środowiska

bądź

- wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli więc podejmuje się działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie. Najlepiej zapytać o to w konkretnej sytuacji – osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń lub rzeczoznawcę budowlanego. Jeśli odpowiedź będzie pozytywna, trzeba będzie właśnie takiej osobie zlecić wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu.

Jakie papiery są wymagane

- ?zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń; dowody uzyskania wymaganych uzgodnień, pozwoleń i opinii (np. konserwatora zabytków). Jeżeli  np. planuje się otworzyć sklep lub biuro, to trzeba pamiętać o opinii rzeczoznawcy ds. bhp oraz sanitarno-higenicznych, a jeżeli planowane jest większe przedsięwzięcie ?– to ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych

- ?oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W przypadku osób prawnych może podpisać je pełnomocnik, nie można wtedy zapomnieć o dołączeniu do oświadczenia oryginału lub urzędowo poświadczonego pełnomocnictwa, a także dokumentu potwierdzającego, że pełnomocnictwo zostało udzielone przez osobę uprawnioną do reprezentowania osoby prawnej (w przypadku osoby prawnej wpisanej do Krajowego Rejestru Sądowego – odpis z KRS)?Z podpisaniem oświadczenia mogą mieć problemy osoby, które chcą zmienić sposób użytkowania lokalu. Takie oświadczenie może nie być potrzebne, gdy ma się pisemną zgodę właściciela budynku, w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego – będzie to spółdzielnia mieszkaniowa, ?a w przypadku własności – wspólnota mieszkaniowa.

- ?zaświadczenie o zgodności z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),

- ?ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,

- ?w niektórych przypadkach może być wymagana decyzja środowiskowa. Wystarczy, że działalność przedsiębiorcy będzie przedsięwzięciem, które może znacząco negatywnie oddziaływać na środowisko. Stosowanie jednak tego wymogu w praktyce może nastręczać trudności ze względu na wadliwość przepisu w tej sprawie.

Art. 71 ust. 2 prawa budowlanego.