Wynajmując lokal na prowadzenie działalności gospodarczej, przedsiębiorca musi pamiętać, że prawo najemców podlega zabezpieczeniom ustawowym. Oczywiście ochrona praw najemcy nie idzie tak daleko jak praw własności, ale w kodeksie cywilnym można znaleźć pewne analogie.
Przedsiębiorca musi zwrócić uwagę na art. 690 k.c., zgodnie z którym do ochrony praw najemcy stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Przede wszystkim są dwa rodzaje roszczeń, które przysługują najemcy: roszczenie windykacyjne i negatoryjne.
Windykacyjne dotyczy wydania rzeczy (lokalu). Generalnie jest to roszczenie kierowane przez nieposiadającego właściciela przeciwko posiadającemu niewłaścicielowi, jeżeli ten bez podstawy sprawuje władztwo nad rzeczą. Roszczenie takie może również służyć najemcy. Może zostać skierowane wobec osoby, która faktycznie włada lokalem i nie chce go wydać najemcy. Na przykład może zostać użyte, gdy zawarto umowę najmu lokalu komercyjnego, który wciąż jest zajmowany przez poprzedniego najemcę. Wydania lokalu może zażądać jego właściciel, ale także nowy najemca. Trzeba zaznaczyć, że dotyczy to przypadku, gdy poprzedni najemca zawarł też umowę najmu lokalu na cele komercyjne. Jeżeli był to najem mieszkalny – omawiane roszczenie może zostać skierowane do sądu, ale usunięcie byłego najemcy zajmie dużo czasu (z uwagi na przepisy o ochronie praw lokatorów).
Roszczenie negatoryjne jest natomiast kierowane przez osobę, która ma prawo do władania daną rzeczą, przeciwko osobie, która w inny sposób niż przez pozbawienie władztwa to prawo narusza. Może chodzić np. o blokowanie wyjścia z lokalu czy też z budynku, nadmierny hałas lub takie wykorzystywanie któregoś z lokali sąsiednich, które prowadzi do niszczenia urządzeń najemcy. Roszczenie w takich przypadkach może być alternatywnie kierowane przez właściciela lokalu lub jego najemcę.
Najemcy nie przysługują roszczenia uzupełniające, które ma właściciel. Mogą one dotyczyć np. bezumownego korzystania z lokalu. Wydaje się, że w tym przypadku prawo najmu nie jest aż tak daleko idące w swoich skutkach, aby tego rodzaju żądania najemcy były uzasadnione. Poza uprawnieniami ochronnymi wynikającymi z prawa własności najemcy przysługuje również roszczenie dotyczące ochrony posiadania. Sprawując bowiem władztwo (w ramach najmu) nad lokalem, jest on posiadaczem zależnym lokalu. Zgodnie z art. 344 k.c. przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie (oraz przeciwko temu, na czyją korzyść takie naruszenie posiadania nastąpiło), przysługuje posiadaczowi (tak więc również najemcy) roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i zaniechanie naruszeń. Roszczenie to może być kierowane niezależnie od dobrej wiary posiadacza zgodności posiadania z prawem. Do momentu, gdy sąd nie orzeknie, że najemca powinien opuścić lokal, wynajmujący nie może go usunąć z niego siłą. Większość scharakteryzowanych praw należy doprecyzować w umowie. Wcześniejsze określenie konkretnych zasad działania w przypadku, gdy np. niezbędne stanie się skierowanie roszczenia negatoryjnego, ułatwi późniejsze relacje między wynajmującym i najemcą.
