Wystąpiłem do starosty o wydanie pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego z powierzchnią usługową. Będą się w  nim znajdować: sklep wielobranżowy z zapleczem, część gastronomiczna z małą salą przyjęć, osiem pokoi pensjonatowych, trzy mieszkania i garaż podziemny. Starosta odmówił wydania pozwolenia na budowę. Uznał, że budynek jest niezgodny z planem miejscowym, który przewiduje przeznaczenie terenu na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W budynku przeważa bowiem powierzchnia lokali usługowych nad mieszkalnymi. Nie zgadzam się z tą decyzją, gdyż plan miejscowy nie określa udziału powierzchni usług w stosunku do powierzchni mieszkalnej budynku. Czy organ mógł odmówić wydana decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego? – pyta czytelnik.

Tak,

ponieważ starosta przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego musiał ocenić zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z 27 marca 2013 r., II OSK 2286/2011). Taki obowiązek wynika z art. 35 ust. 1 ?pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Starosta zasadnie więc odmówił wydania wnioskowanych decyzji, gdyż planowana inwestycja jest niezgodna z planem miejscowym.

Nawet jeżeli plan miejscowy dopuszcza realizację nieuciążliwych usług w formie lokali usługowych wbudowanych ?w budynki mieszkalne, nie określając ich stosunku procentowego, nie oznacza to, że planowane przedsięwzięcie jest zgodne z postanowieniem planu. Jeżeli bowiem powierzchnia usługowa inwestycji przekracza powierzchnię mieszkalną, to nie można przyjąć, że jest to budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z częścią usługową, lecz że jest to budynek usługowy z częścią mieszkalną.

Odwrócenie proporcji obu części powoduje, że budynek ten zmienia swój charakter z mieszkalnego z wbudowanymi usługami na budynek usługowy ?z wbudowanymi mieszkaniami. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny ?w wyroku z 7 lutego 2012 r. (II OSK 2566/10). NSA wyjaśnił, że budynkami mieszkalnymi są budynki jednorodzinne bądź wielorodzinne. Budynki takie nie tracą swojego przymiotu także wówczas, gdy są w nie wbudowane funkcje usługowe, fragmentaryczne ?w odniesieniu do całości. Natomiast nie jest budynkiem mieszkalnym budynek, w którym funkcja usługowa jest dominująca, a mieszkalna stanowi funkcję uzupełniającą.

Fakt, że w planie miejscowym nie sprecyzowano udziału powierzchni usług w stosunku do powierzchni mieszkalnej budynku, zdaniem NSA nie stanowi podstawy do tego, by budynek o jednoznacznie usługowym przeznaczeniu miał być kwalifikowany jako mieszkalny tylko dlatego, że zaprojektowano w nim kilka mieszkań.

Podstawa prawna: art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst. jedn. DzU z 2013 r., poz. 1409 ze zm.)