Chciałbym na swojej nieruchomości wybudować obiekt budowlany wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Na nieruchomości tej nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wniosłem w związku z tym ?o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale organ gminy odmówił ustalenia warunków zabudowy. Nie zgadzam się z argumentacją organu. O czym w szczególności powinienem pamiętać przy wnoszeniu odwołania od decyzji?
Odwołanie od decyzji o warunkach zabudowy może wnieść każda strona postępowania. Chodzi więc nie tylko o wnioskodawcę, ale również o właścicieli nieruchomości sąsiednich. Odwołanie jest wnoszone w ciągu 14 dni od dnia otrzymania decyzji (w tym decyzji odmownej) do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego, ale za pośrednictwem organu, który wydał kwestionowaną decyzję, czyli odwołanie przedsiębiorca kieruje do kolegium, ale przesyła je na adres gminy (która ma możliwość w ten sposób zapoznać się z argumentacją przedsiębiorcy). Odwołanie przedsiębiorca powinien złożyć w siedzibie gminy i uzyskać na jego kopii potwierdzenie tego, że w określonym dniu do gminy wpłynęło albo wysłać listem poleconym. W ten sposób możliwe będzie wykazanie, że 14-dniowy termin na wniesienie odwołania został zachowany.
Kodeks postępowania administracyjnego nie określa szczegółowych wymogów zakresu formalnego odwołania. ?Po prostu musi z niego wynikać, że strona nie zgadza się ?z wydaną decyzją. Także teoretycznie jednozdaniowe odwołanie musi być rozpatrywane, a organ wyższej ?instancji będzie miał obowiązek zweryfikować całe postępowanie.
W przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy kontrowersje może wzbudzić przede wszystkim art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazuje on kryteria, które organ musi zweryfikować przed wydaniem decyzji.
Uzasadnieniem dla odmowy ustalenia warunków zabudowy może być np. brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej czy też rolne (wysokie jakościowo) lub leśne przeznaczenie danego terenu. Poza tym urząd interpretuje zasady kontynuacji funkcji i bliskiego sąsiedztwa. Zweryfikuje też, czy w otoczeniu znajduje się działka o podobnej funkcji i przeznaczeniu. W tym zakresie kryteria bywają bardzo często uznaniowe i różnie określane przez organy gmin.
Pomimo braku wymogów formalnych dobrze jest wskazać w odwołaniu naruszenie konkretnego przepisu. Warto też uzasadnić swoje stanowisko. Może się okazać, że argumenty przedsiębiorcy będą dla organu odwoławczego przekonujące. Zawsze przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy przedsiębiorca może uzupełnić odwołanie o dodatkowe argumenty. Użyteczne jest też powołanie się na tezy doktryny i orzecznictwa.
Obecnie za wniesienie odwołania co do zasady nie uiszcza się opłat. Wyjątkowo, gdy odwołanie jest wnoszone przez pełnomocnika, opłata skarbowa wynosi 17 zł.
Organ odwoławczy może utrzymać decyzję w mocy lub skierować sprawę do ponownego rozpoznania przez organ ?I instancji. W wyjątkowych przypadkach może orzec merytorycznie, ustalając warunki zabudowy. Jednak organ odwoławczy sam nie przeprowadza dodatkowej analizy urbanistycznej, tak więc to ostatnie rozwiązanie jest bardzo rzadkie.
