Prawo budowlane: jak inwestor może skutecznie zalegalizować samowolę budowlaną

Prawo budowlane nie definiuje pojęcia samowoli budowlanej. Powszechnie przyjmuje się, że dochodzi do niej, gdy buduje się obiekt budowlany lub jego część bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia albo gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi wykonania robót objętych obowiązkiem zgłoszenia.

Zanim więc rozpocznie się prace, trzeba sprawdzić, które obiekty budowlane wymagają uzyskania pozwolenia, które wystarczy zgłosić, a które można wykonać bez pozwolenia i bez zgłoszenia.

Uwaga!

Postępowanie w sprawie samowoli prowadzi powiatowy inspektor nadzoru budowlanego (rzadziej wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego). Zawsze trzeba ustalić datę popełnienia samowoli. Na przestrzeni lat obowiązywały bowiem różne przepisy bardziej lub mniej restrykcyjne. To, które będą stosowane, zależy od daty popełnienia samowoli budowlanej.

Dziś piszemy o tych, które zostały popełnione od połowy lipca 2003 r. Wtedy to bowiem weszły w życie przepisy obowiązujące z pewnymi poprawkami do dziś.

Bez pozwolenia...

To powiatowy inspektor nadzoru budowanego bada, czy doszło do samowoli. Posługuje się przy tym prawem budowanym, a konkretnie art. 48, 49b i 50–51. Pierwszy przepis dotyczy budowy bez pozwolenia na budowę obiektu lub jego części (art. 48), drugi artykuł – bez zgłoszenia (art. 49b).

Uwaga!

Artykuły 48–49 dotyczą budowy. Jest nią nie tylko wznoszenie obiektu, ale także jego rozbudowa, nadbudowa i odbudowa.

Roboty wymagające pozwolenia na budowę można rozpoczynać tylko, gdy nim się dysponuje. Natomiast w przypadku tych wymagających zgłoszenia, trzeba odczekać 30 dni (z małymi wyjątkami). Gdy w tym czasie starosta się nie sprzeciwi, można ruszać z budową. Tych zasad trzeba przestrzegać, inaczej dopuszcza się samowoli.

Legalizacja samowolnej budowy bez pozwolenia na budowę lub zgłoszenia jest uzależniona od  kilka warunków.  Wszystkie muszą być spełnione łącznie, w przeciwnym razie to, co się zbudowało, trzeba będzie rozebrać. Inwestor musi więc:

- ?dostarczyć komplet niezbędnych dokumentów,

- ?jego samowola nie może naruszać przepisów,

- ?wnieść opłatę.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego najpierw sprawdza też, czy da się zalegalizować to, co wybudowało się z naruszeniem prawa, a konkretnie, czy budowa była prowadzona zgodnie z przepisami, zwłaszcza tymi techniczno-budowlanymi oraz o zagospodarowaniu przestrzennym terenu. Jeżeli tak, to daje szansę inwestorowi i wydaje postanowienie ?o wstrzymaniu robót budowlanych. Jednocześnie dokładnie określa w nim, jakie są warunki legalizacji i ile jest czasu na ich spełnienie. Gdy nie da się tego wykonać w terminie (albo nie chce tego zrobić), albo doszło do naruszenia przepisów, inspektor wydaje decyzję o rozbiórce.

... albo bez zgłoszenia

Zbliżona procedura legalizacyjna obowiązuje także w przypadku budów wykonanych bez zgłoszenia lub pomimo sprzeciwu starosty (lub wojewody).

W takich sytuacjach trzeba więc dostarczyć takie same dokumenty jak w przypadku zgłoszenia takiej budowy. Nadzór sprawdza także, czy inwestycja nie narusza przepisów. Pod uwagę bierze również w pierwszej kolejności miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz przepisy techniczno-budowlane. Zasadnicza różnica pomiędzy legalizacją  budowy wymagającej pozwolenia a budową na zgłoszenie dotyczy opłaty legalizacyjnej. W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia jest to ustalona kwota, która wynosi odpowiednio 2,5 lub 5 tys. zł.

Opłata to podstawa

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ustala następnie opłatę legalizacyjną. Dopiero po jej uregulowaniu ostatecznie zalegalizuje samowolę. Wysokość tej opłaty zależy od rodzaju samowoli, a mianowicie od tego, czy obiekt został postawiony bez wymaganego pozwolenia na budowę czy też bez zgłoszenia (lub pomimo sprzeciwu złożonego do zgłoszenia).

W pierwszym przypadku słono się płaci. Czasami bardziej opłaca się to, co zostało wybudowane  samowolnie, rozebrać i następnie wybudować zgodnie już z pozwoleniem na budowę, aniżeli  płacić >patrz ramka.

Opłatę wylicza się na podstawie wzoru zawartego w prawie budowlanym. Stawkę 500 zł mnoży się przez 50 i przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego).

Uwaga!

Wszystkie obowiązki związane z legalizacją samowoli trzeba wypełnić w terminie. Każde niedotrzymanie terminu powoduje automatyczne wydanie decyzji o rozbiórce.

Problemem dla inwestora może być przede wszystkim terminowa wpłata opłaty legalizacyjnej. Jest na to siedem dni. Istnieje jednak prawna możliwość wystąpienia do wojewody, żeby rozłożył opłatę na raty. W takich przypadkach zakończenie legalizacji może nastąpić dopiero po wpłacie ostatniej raty. Opłata legalizacyjna jest dochodem budżetu państwa.

Po wpłaceniu pieniędzy na numer konta podanego przez nadzór budowlany wydana zostanie decyzja (dotyczy art. 48 i 49 prawa budowlanego):

- ?zatwierdzająca projekt budowlany  i pozwalająca na wznowienie robót budowlanych albo

- ?zatwierdzająca projekt budowlany (w wypadku budowy ukończonej).

W obu przypadkach nakłada się obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Przy czym pozwolenie na użytkowanie zostanie wydane dopiero po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przez nadzór budowlany. Chodzi o to, by sprawdzić, czy budowę przeprowadzono zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji.

W przypadku budowy bez zgłoszenia (dot. art. 49b prawa budowlanego), tylko w sytuacji niezakończenia budowy wydawane jest postanowienie, które uprawnia do jej legalnego zakończenia. Są to przypadki dość rzadkie. W ten sposób legalizuje się niewielkie obiekty i trudno jest wykryć taką samowolę przed zakończeniem budowy.

Uwaga! Samowolą może być też tylko część obiektu. Nakaz rozbiórki będzie odnosił się wówczas wyłącznie do tej części obiektu budowlanego, która wybudowana została bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Przy czym chodzi o część obiektu budowlanego, na tyle samodzielną, niezależną, aby można było ją rozebrać bez konieczności ingerencji w tę pozostałą część obiektu. To, czy prace zostały zakończone przed wszczęciem postępowania, nie ma znaczenia (wyrok NSA z 12 kwietnia 2000 r., II S. A. /6d2399/98).

Nawet więzienie

Wykonanie robót z naruszeniem przepisów grozi odpowiedzialnością karną. Przewiduje ją art. 90 prawa budowlanego. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może skierować sprawę do sądu, wnioskując ?o ukaranie grzywną, karą więzienia lub ograniczenia wolności.

Tryb odwoławczy

Organem właściwym w sprawach o samowolę jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, od jego decyzji można ?odwołać się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Jeśli to ten ostatni jest organem pierwszej instancji, to można odwołać się do głównego inspektora nadzoru budowlanego. ?Później można złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Jakie dokumenty trzeba dostarczyć

- Inwestor, który chce zalegalizować niezakończoną budowę, ?musi sporządzić projekt budowlany (określając roboty wykonane ?i roboty do wykonania) zawierający wszystkie niezbędne uzgodnienia. Projekt  budowlany musi być ponadto sprawdzony przez sprawdzającego, tj. drugą poza projektantem osobę posiadająca uprawnienia  budowlane bez ograniczeń (nie stosuje się w tym przypadku zwolnienia z obowiązku sprawdzenia określonego w art. 20 ust.3 pkt 2 prawa budowlanego). Dostarczenie tego projektu nadzorowi jest traktowane ?tak jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego ?i pozwolenie na wznowienie robót (chodzi oczywiście ?o sytuację, kiedy są jeszcze jakieś roboty budowlane ?do wykonania).

- ?Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim chodzi o: prawo własności lub użytkowania wieczystego, ?a także zgodę właściciela gruntu, jeżeli budynek lub inny obiekt budowlany stoi na cudzym gruncie, np. legalizujący jest dzierżawcą (z prawem do wykonywania robót budowlanych, ?w tym przypadku polegających na budowie). Oświadczenie składa się na specjalnym druku. Jego wzór zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. ?(DzU z 2003 r. nr. 120, poz. 1127 z późn. zm.).