Mam zamiar otynkować budynek, w którym prowadzę lokal gastronomiczny. Z jednej strony tego obiektu znajduje się prywata działka. Obawiam się, że jej właściciel uniemożliwi wejście ekipie budowlanej w celu wykonania robót. Co mogę zrobić w tej sytuacji? – pyta czytelnik.

Na początku należy podjąć działania w celu uzyskania zgody właściciela sąsiedniej działki na wejście na jej teren. Dopiero, gdy inwestor nie uzyska takiej zgody i nie dojdzie do ustalenia warunków wejścia na cudzy grunt organ administracji architektoniczno-budowlanej może w formie decyzji nakazać właścicielowi udostępnienie nieruchomości w celu wykonania robót.

Pierwszy etap opisanej procedury to uzgodnienie inwestora z właścicielem działki przewidywanego sposobu, zakresu ?i terminu korzystania z działki, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. To ostatnie zagadnienie nie jest konieczne ?do ustalenia z właścicielem działki (por. wyrok WSA w Lublinie ?z 11 grudnia 2013 r., sygn. akt: II SA/Lu 320/13). Użycie przez ustawodawcę sformułowania „ewentualnej" oznacza, że określenie sposobu rekompensaty nie jest obligatoryjnym elementem sentencji decyzji stwierdzającej niezbędność wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Uzgodnienia te w celu uniknięcia możliwych sporów co do ich treści powinny być zawarte na piśmie. Właściciel nieruchomości nie może oczywiście dyktować inwestorowi, jaki zakres robót ten może wykonać. Zakres robót jest ustalony treścią pozwolenia na budowę i zainteresowanemu nie pozostaje nic innego, jak wyrazić zgodę na pełny zakres robót niezbędnych do wykonania lub odmówić takiej zgody (wyrok NSA z 7 kwietnia 1998 r., II SA/Gd 1880/96).

Drugi etap uruchamiany jest dopiero wówczas, gdy nie dojdzie do uzgodnienia powyższych warunków. Wtedy właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej (tj. starosta albo wojewoda) na wniosek inwestora w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku organ ten określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. W kontekście zakresu niezbędnych robót, organ powinien wskazać liczbę dni, w okresie których z jednej strony – inwestor będzie mógł wejść na teren sąsiedniej nieruchomości, natomiast ?– z drugiej – właściciel działki sąsiedniej będzie ograniczony ?w korzystaniu z przysługującego mu prawa własności do nieruchomości (wyrok WSA w Gdańsku z 20 maja 2009 r., sygn. akt: II SA/Gd 98/2009). Inwestor, po zakończeniu robót, musi naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu – na zasadach określonych w kodeksie cywilnym (wyrok WSA w Warszawie z 28 stycznia 2011 r., ?sygn. akt: VII SA/Wa 1135/2010).

Organ może wydać decyzję o niezbędności wejścia na cudzy teren w stosunku do inwestora, który jest uprawniony do wykonywania robót. Gdy wymagają one uzyskania pozwolenia na budowę, decyzja o niezbędności wejścia może być wydana wyłącznie inwestorowi, który dysponuje takim pozwoleniem (wyrok WSA w Gliwicach z 11 lutego 2011 r., sygn. akt: II SA/Gl 950/2010). W przypadku przedstawionym przez czytelnika otynkowanie ściany należy do robót remontowych, na które nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Musi on jednak zgłosić do organu wykonanie tych prac (wyrok WSA w Białymstoku ?z 1 lutego 2011 r., sygn. akt: II SA/Bk 680/2010).

Udostępnienie inwestorowi cudzej nieruchomości lub jej części do wykonania robót budowlanych obejmuje prawo przebywania na cudzej nieruchomości w czasie wykonywania robót, ustawienia potrzebnych do tego urządzeń, wykonywania niezbędnych robót ziemnych itp., nie upoważnia natomiast inwestora do zainstalowania lub wykonania na cudzym gruncie jakichkolwiek elementów budowlanych, które mogłyby tam pozostać (wyrok NSA z 31 stycznia 2002 r.,  sygn. akt: II SA/Ka 1039/2000).

Po doręczeniu decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, strony są związane tą decyzją i obowiązane ją wykonać pod sankcją zastosowania egzekucji administracyjnej. W tym przypadku niepotrzebna jest zgoda właściciela działki (wyrok NSA z 9 września 2005 r., sygn. akt: II OSK 15/2005). Inwestor po zakończeniu robót związanych z koniecznością wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości musi naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Zgodnie z art. 363 § 1 kodeksu cywilnego naprawienie szkody może nastąpić albo przez przywrócenie stanu poprzedniego, albo przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.

podstawa prawna: art. 29 ust. 2 pkt 1, art. 47 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2013 r. poz. 1409 ze zm.)