Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są m.in. budynki związane ?z prowadzeniem działalności gospodarczej. Za budynki takie ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych uznaje budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych (art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy).

Trzeba pokazać, ale jak

Wykazanie przez przedsiębiorcę, że budynek nie może być wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych, może mieć znaczenie dla zoptymalizowania jego obciążeń podatkowych. Dla takich budynków nie znajdzie bowiem zastosowania stawka podatku przewidziana dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (w 2014 r. maks 23,03 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej), lecz znacznie niższa stawka podatku dla budynków pozostałych (w 2014 r. max 7,73 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej).

Pojęcie „względy techniczne" nie jest jednak w ustawie zdefiniowane, stąd stosowanie przepisu nastręcza trudności. W praktyce wykazanie „istnienia" względów technicznych nie jest proste, na co wskazują częste niekorzystne dla podatników rozstrzygnięcia sądów administracyjnych.

Obiektywne ?i niezależne

Sądy są zasadniczo zgodne, że pod pojęciem „względy techniczne" należy rozumieć niemożność wykorzystywania budynku do prowadzenia działalności gospodarczej ?z przyczyn niezależnych od podatnika. Chodzi przy tym ?o przeszkody o charakterze obiektywnym i – co ważne ?– dotyczące samego przedmiotu opodatkowania (tj. budynku lub jego części). Niemożność wykorzystania budynku dla celów działalności gospodarczej i faktyczny brak jego wykorzystywania dla tego celu muszą być przy tym spełnione łącznie (np. wyrok WSA w Gdańsku ?z 15 marca 2011 r., I SA/Gd 1170/10; wyrok WSA w Szczecinie z 28 kwietnia 2011 r., I SA/Sz 53/11).

Niemożność taka będzie miała miejsce np. w przypadku wydania przez organ nadzoru budowlanego na podstawie przepisów prawa budowlanego decyzji o wyłączeniu z użytkowania całości lub części budynku ze względu na jego zły stan techniczny, bezpośrednio grożący zawaleniem.

Wszelkie dowody ?są dozwolone

Jednak nie tylko decyzja organów nadzoru budowlanego może być podstawą do wykazania, że w budynku nie może być, ze względów technicznych, prowadzona działalność gospodarcza. Wymogu posiadania odpowiedniej decyzji organu nadzoru budowlanego nie przewiduje bowiem ustawa ?o podatkach i opłatach lokalnych (tak również np. WSA ?w Łodzi w wyroku z 6 września 2011 r., I SA/Łd 831/11).

Okoliczność, czy zachodzą względy techniczne, powinna być badana indywidualnie ?w każdym przypadku i może być dowodzona wszelkimi środkami dowodowymi. Do środków tych należą także opinie specjalistów (biegłych) z zakresu budownictwa. Nie są to jednak środki dowodowe wyłącznie właściwe, ponieważ zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 180 § 1 ordynacji podatkowej, jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne ?z prawem.

Pojęcie względów technicznych nie obejmuje przyczyn natury technologicznej, ekonomicznej czy finansowej.

Brak opłacalności ?nie ma znaczenia

Nie jest więc istotny brak środków finansowych po stronie przedsiębiorcy, czy też opłacalność prowadzonego przedsięwzięcia gospodarczego (gdyż są to przyczyny leżące po stronie przedsiębiorcy).

W świetle orzecznictwa sądowo-administracyjnego względami technicznymi nie są (przykładowo):

- ?trudności z wykonywaniem prawa własności, tj. odcięcie dopływu wody i prądu do nieruchomości, będące wynikiem wieloletniego sporu między współwłaścicielami (np. wyrok NSA z 16 września 2011 r., II FSK 512/10);

- ?prowadzenie przez przedsiębiorcę okresowych remontów lub dokonywanie modernizacji budynku (np. wyrok WSA w Krakowie z 18 września 2013 r., I SA/Kr 799/13; wyrok WSA w Kielcach z 19 września 2013 r., I SA/Ke 418/13);

- ?brak przyłącza do sieci elektroenergetycznej (wyrok NSA z 19 lipca 2013 r., II FSK 2188/11).

Wspólną cechą wskazanych powyżej sytuacji jest to, że są to okoliczności, które mogą być usunięte przez przedsiębiorcę poprzez pojęcie przez niego konkretnych czynności.

Organ ocenia wskazane przesłanki

Ocena wystąpienia przesłanki względów technicznych należy do organu podatkowego. Jednak to na przedsiębiorcy powołującym się na tego rodzaju przyczyny ciąży obowiązek wykazania w postępowaniu podatkowym, że dany przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być ze względów technicznych wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Wyznaczona w przepisach ordynacji podatkowej zasada prawdy obiektywnej (art. 122) wymaga podjęcia wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, przeprowadzenia wszelkich dowodów, mogących się do tego przyczynić oraz wszechstronnego rozpatrzenia sprawy. Braki w tym zakresie stanowią o naruszeniu przepisów regulujących przebieg postępowania podatkowego, czego konsekwencją może być wadliwość decyzji.

Autorka jest radcą prawnym ?w Rödl & Partner