Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym, wprowadzone wraz ze zmianą ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 26 czerwca 2009 r., rozszerzyło zakres instrumentów, którymi może posłużyć się wierzyciel zabiegający o zaspokojenie swoich roszczeń. Jakie możliwości, ale i ryzyka stwarza wpis hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne?

Na jednej nieruchomości, w celu zabezpieczenia różnych wierzytelności, można  ustanowić więcej niż jedną hipotekę. Zgodnie z zasadą obowiązującą na gruncie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, o pierwszeństwie hipotek wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego. W przypadku egzekucji komorniczej z nieruchomości w pierwszej kolejności zaspokajana jest wierzytelność zabezpieczona hipoteką wpisaną z najwyższym pierwszeństwem, czyli na najwyższym miejscu w księdze wieczystej (jeżeli oczywiście taki wierzyciel hipoteczny bierze udział w egzekucji). Jeżeli cena ze sprzedaży nieruchomości zaspokoi tylko jednego wierzyciela hipotecznego (najwyżej „wpisanego"), względnie kilku najwyżej wpisanych, to pozostali wierzyciele hipoteczni pozostaną bez zaspokojenia z tego składnika majątku dłużnika.

Miejsce hipoteczne staje się wolne zasadniczo w przypadku wygaśnięcia hipoteki, natomiast sama hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpiecza (w przypadku, gdy hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności, wygasa wraz z wygaśnięciem ostatniej z nich).

Do 19 lutego 2011 r., gdy hipoteka wpisana wyżej wygasała, opróżniało się miejsce i hipoteki wpisane niżej „posuwały się" wzwyż o jedno miejsce. Taki stan był korzystny dla wierzycieli niżej wpisanych, którzy uzyskiwali automatycznie wyższe miejsce hipoteczne. Obecnie mechanizm ten nie ma zastosowania, jeżeli właściciel zechce rozporządzić opróżnionym miejscem. Właściciel nieruchomości może zdecydować, czy na miejsce wygasłej hipoteki ustanowi on nową hipotekę, względnie czy przeniesie na to miejsce hipotekę już wpisaną do księgi albo wpisze w  niej uprawnienie do rozporządzenia tym miejscem w przyszłości. Właściciel nie może się zobowiązać do niekorzystania z tego uprawnienia. Rozporządzenie miejscem (czyli ustanowienie nowej hipoteki albo przeniesienie już istniejącej) może odbyć się już wraz z wykreśleniem „starej" hipoteki, jednak właściciel, nie rozporządzając opróżnionym miejscem hipotecznym w chwili wykreślania hipoteki, może zachować to uprawnienie, jeżeli jednocześnie z wykreśleniem zostanie ono wpisane do księgi wieczystej. Hipoteki wpisane niżej posuwają się automatycznie wzwyż, jeżeli właściciel nie rozporządzi w opisany sposób opróżnionym miejscem.

Roszczenie ?o przeniesienie

Wierzyciel hipoteczny może zapobiec  temu, by właściciel nieruchomości (dłużnik) w sposób niekontrolowany dokonał rozporządzenia opróżnionym miejscem. Wierzyciel może (za zgodą właściciela) wpisać do księgi wieczystej roszczenie o przeniesienie jego hipoteki na opróżnione miejsce. Roszczenie to stanowi „przyrzeczenie" właściciela nieruchomości, że ustanowi on w przyszłości hipotekę na opróżnionym miejscu. Roszczenie wierzyciela hipotecznego o przeniesienie jego hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę może być ujawnione w księdze wieczystej. W przypadku wpisania takiego roszczenia do księgi hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy stało się ono wolne.

Ustawa nie precyzuje, w jakiej formie powyższe roszczenie winno być ustanowione. Co do zasady powinno się to odbyć w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem. Umowa powinna zawierać dokładne określenie miejsca, które ma zająć przenoszona hipoteka (konkretny numer miejsca). W umowie należy określić także wierzytelność, jaką zabezpiecza hipoteka, która ma być przeniesiona na opróżnione miejsce. Można przyjąć, że w chwili ustanawiania roszczenia o wpis hipoteki w księdze na opróżnione miejsce sama hipoteka (zabezpieczenie), która ma być przeniesiona, nie musi jeszcze istnieć, można ją bowiem ustanowić tą samą czynnością prawną co zabezpieczane roszczenie (w jednym akcie notarialnym). Oznacza to, że roszczenie o przeniesienie hipoteki może odnosić się do przeniesienia hipoteki już istniejącej oraz takiej, która ma dopiero powstać.

Suma przenoszonej hipoteki może być niższa, równa bądź wyższa od sumy hipoteki opróżniającej miejsce hipoteczne. Problem powstaje, gdy suma ta jest wyższa. Większa cześć autorów opowiada się za rozwiązaniem, że w takiej sytuacji dojdzie do podziału hipoteki, a powstała po podziale część hipoteki, niemieszcząca się w sumie hipoteki ustępującej, pozostaje na dotychczasowym miejscu, nie podlegając już roszczeniu.

Jakie dokumenty

Do powstania roszczenia potrzebna jest umowa między wierzycielem a właścicielem nieruchomości (nie wymaga formy szczególnej). W celu ujawnienia go w księdze wieczystej właściciel musi wyrazić zgodę na wpis roszczenia. Zgoda powinna być udzielona w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Najlepiej jest zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, w której wierzyciel wyrazi zgodę na wpis roszczenia. Wniosek o wpis roszczenia może być złożony przez właściciela lub przez wierzyciela.

Skutki wpisu

Ważność roszczenia o przeniesienie hipoteki nie jest uzależniona od jego wpisania w księdze wieczystej. Jednak dla zabezpieczenia interesów wierzyciela wpis jest czynnością konieczną, ponieważ wraz z nim roszczenie staje się skuteczne wobec osób trzecich, czyli potencjalnych nabywców obciążonej nieruchomości. Jeżeli roszczenie nie zostanie wpisane do księgi, hipoteka nie uzyskuje automatycznie przyrzeczonego miejsca (wierzyciel może żądać od właściciela nieruchomości, aby ten złożył stosowny wniosek o wpis roszczenia hipoteki na opróżnione miejsce).

Roszczenie o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce jest związane z hipoteką. Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie, powoduje także przejście hipoteki i roszczenia na nabywcę wierzytelności.

Z chwilą wygaśnięcia hipoteki druga z hipotek, z którą związane jest roszczenie wpisane do księgi wieczystej, z mocy ustawy uzyskuje przyrzeczone miejsce. Sam wpis hipoteki (pomimo iż z mocy ustawy zajmuje ona „automatycznie" miejsce hipoteki wygasłej), następuje na wniosek właściciela nieruchomości (zazwyczaj wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki wygasłej) lub wierzyciela hipotecznego.

Zdaniem autora

Piotr Pawłowski, prawnik ?Kancelaria Prawna ?Piszcz, Norek i Wspólnicy

Należy stwierdzić, że możliwość wpisania do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne stwarza wierzycielom szansę pełniejszego zabezpieczenia ich interesów majątkowych. Aby uzyskać wyższe pierwszeństwo w zaspokojeniu z nieruchomości nie trzeba bowiem wykreślać wszystkich hipotek, które znajdują się nad hipoteką, którą wierzyciel zamierza przenieść. Z chwilą wygaśnięcia hipoteki zwalniającej miejsce, hipoteka objęta roszczeniem, z mocy prawa zajmuje opróżnione miejsce.

Należy też zwrócić uwagę na drugą stronę tego medalu – wygaśnięcie hipotek wpisanych wyżej w księdze wieczystej nie zawsze doprowadzi do polepszenia pozycji naszej hipoteki. Na miejsce wygasłych hipotek mogą bowiem wstąpić inne niż nasza hipoteki. Zabezpieczenie się hipoteką na nieruchomości wymaga zatem oceny tego zagadnienia i w miarę istnienia takiej możliwości odpowiedniego sformułowania umowy z dłużnikiem.