Spółka nie zapłaciła miastu 255 tys. zł tytułem opłaty rocznej. Tłumaczyła, że ma poważne problemy z realizacją swojej inwestycji na gruncie oddanym jej w użytkowanie wieczyste. ?To jednak niewiele pomogło ?i spółka dodatkowo wpędziła się w kłopoty.

Wbrew umowie

Władze Warszawy wystąpiły bowiem o nakaz zapłaty do sądu okręgowego, a ten go wydał. Spółka wniosła sprzeciw ?i odniosła połowiczny sukces, ponieważ sąd zredukował należną miastu kwotę.

Zanim jednak wydał wyrok, ustalił dokładny stan faktyczny, który okazał się dość skomplikowany.

Spółka faktycznie podpisała umowę z gminą o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego do niezabudowanej działki. Zgodnie z umową miała wybudować obiekt z usługami, ?w znacznej jednak części przeznaczony na działalność kulturalną. Inwestycja powinna być rozpoczęta w ciągu dwóch lat ?i zakończona w ciągu pięciu lat od dnia zawarcia umowy. ?W przypadku niedotrzymania przez spółkę terminów miasto uzyskiwało prawo do naliczenia dodatkowej opłaty, o której mówi art. 63 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Okazało się w praktyce, że realizacja kontraktu jest trudna. Spółka uzyskała warunki zabudowy, ale proceduralnie utknęła przy załatwianiu pozwolenia na budowę. Nie pomogły odwołania. Prezydent miasta odmawiał wydania pozwolenia, a wojewoda uchylał jego decyzję. Następnie prezydent ponownie odmawiał wydania pozwolenia.

Z powodu przedłużającego się postępowania administracyjnego związanego z uzyskaniem pozwolenia na budowę spółka wielokrotnie zwracała się do miasta o zmianę terminów ?w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego. W ten sposób chciała zyskać na czasie i uniknąć płacenia dodatkowych opłat. Miasto milczało, a skargi nic nie pomogły.

Tymczasem rada miasta rozpoczęła prace nad studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Miało ono objąć także nieruchomość oddaną spółce ?w użytkowanie wieczyste.

Narastają trudności

Okazało się, że tam, gdzie miała budować spółka, zaplanowane zostały tereny zielone. Spółka wniosła o wprowadzenie zmian w studium. Chciała przywrócenia obszarowi obejmującemu jej nieruchomość przeznaczenia pod zabudowę mieszkalno-usługową. Projekt planu zagospodarowania przestrzennego przygotowany na podstawie studium przewidywał wprawdzie przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę, jednak z niekorzystnym dla planowanej inwestycji wskaźnikiem intensywności zabudowy, powierzchni zabudowy i maksymalnej jej wysokości. Spółka złożyła wniosek o wprowadzenie korekty tych wskaźników. Nic to jednak nie dało.

Przepisy o opłatach rocznych z tytułu użytkowania wieczystego są bezwzględnie obowiązujące

Trudności zaczęły się piętrzyć jeszcze bardziej. Do gruntu ?w użytkowaniu pojawiły się roszczenia dawnych jego właścicieli.

Spółka miała też kłopoty ?z uzyskaniem kredytu. Wszystkie banki, do których się zwróciła, odmówiły udzielenia go ?z uwagi na ryzyko związane ?z prowadzonymi sporami administracyjnymi i sądowymi.

Masz, to płać

Nie ulega wątpliwości, że jedynym powodem niewykonania przez pozwaną spółkę umownego obowiązku wybudowania na nieruchomości budynku określonego w umowie było wadliwe i bezprawne postępowanie prezydenta miasta jako organu administracji architektoniczno-budowlanej – stwierdził sąd okręgowy. Bezprawna odmowa udzielenia zezwolenia na budowę oraz lekceważenie wniosków spółki o przedłużenie terminu na wzniesienie budynku – zdaniem sądu – doprowadziły do sparaliżowania działań spółki. Sąd okręgowy wziął też pod uwagę to, że do długotrwałości postępowań administracyjnych przyczyniły się też inne organy.

Jednak sąd wskazał również, że opłata roczna stanowi swoisty ekwiwalent za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego, z wyłączeniem innych osób, z gruntu w granicach określonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego ?i umowę.

W jego ocenie spółka nadal dysponuje gruntem i ubiega się o przekształcenie prawa użytkowania we własność. Dlatego – zdaniem sądu okręgowego – obowiązek uiszczenia opłaty rocznej może ulec tylko redukcji.

Miasto miało rację

Apelację złożyło zarówno miasto, jak i spółka. Sąd Apelacyjny w Warszawie wyroku z 6 lutego 2013 r. (VI ACa 1236/12) przyznał rację miastu.

Jego zdaniem sąd okręgowy dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, za wyjątkiem tych, które dotyczyły przyczyn odmowy udzielenia spółce kredytów niezbędnych do realizacji zamierzonej inwestycji.

Sąd podkreślił, że prawo użytkowania wieczystego jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanowionym na rzeczy cudzej, uprawniającym użytkownika wieczystego, jako posiadacza zależnego, do korzystania z nieruchomości z wyłączeniem innych osób i przyznaniem użytkownikowi ochrony jego prawa w takim zakresie jak ochrona przysługująca właścicielowi.

Uiszczana przez użytkownika wieczystego na rzecz właściciela nieruchomości opłata roczna, mimo że w znacznej części regulowana przepisami ustawy ?z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ma charakter cywilnoprawny.

Umowa o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie jest umową wzajemną. Istotnym elementem pozwalającym na uznanie umowy za umowę wzajemną jest ekwiwalentność świadczeń obu stron umowy. W ocenie Sądu Apelacyjnego charakter umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego nie daje podstaw do uznania, że uiszczanie przez użytkownika wieczystego opłaty rocznej stanowi ekwiwalent świadczenia właściciela nieruchomości polegającego na oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i znoszeniu tego, że wyłącznie uprawnionym do korzystania z tego gruntu jest inna osoba.

Nie można ?zmienić zasad

Obowiązek uiszczania opłaty rocznej wynika wprost z ustawy, przepisy dotyczące zaś ustalenia pierwszej opłaty i opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego mają – co do zasady – charakter bezwzględnie obowiązujący, wobec czego wszelkie postanowienia umowne wyłączające lub łagodzące obowiązek ich ponoszenia muszą mieć wyraźną podstawę prawną (wyrok Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2011 r., I CSK 607/10, OSNC 2012/3/36).

Nie ulega wątpliwości, że miasto wykonało swoje obowiązki wynikające z zawartej umowy, tj. wydało spółce nieruchomość w stanie wolnym od obciążeń i nie podejmowało żadnych działań, które faktycznie uniemożliwiałyby korzystanie z gruntu.

Odrębną zaś kwestią są okoliczności związane z realizacją na nieruchomości inwestycji i przebiegiem postępowań administracyjnych związanych z uzyskaniem przez pozwaną pozwolenia na budowę.

Decyzje wydawane przez prezydenta nie mogą być bowiem postrzegane jako działania właściciela gruntu w sferze cywilnoprawnej i tym samym działania te nie mają znaczenia dla oceny zasadności żądania uiszczenia przez użytkownika wieczystego należnej opłaty rocznej.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika zaś, że w ocenie sądu okręgowego jedynym powodem niewykonania przez pozwaną umownego obowiązku wybudowania na nieruchomości budynku określonego w umowie było wadliwe i bezprawne postępowanie prezydenta, jako organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Wadliwe działania ?nie usprawiedliwiają

Wadliwość działań podejmowanych przez jednostkę samorządu terytorialnego przy wykonywaniu władzy publicznej może uzasadniać powstanie po stronie tej jednostki odpowiedzialności odszkodowawczej zgodnie z art. 417 kodeksu cywilnego. Jednak nie ma podstaw do przyjęcia, że może też stanowić podstawę uznania za nadużycie prawa żądanie uiszczenia należnej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.