Samowola budowlana: Nakaz rozbiórki gdy nie można skorygować sytuacji prawnej budynku

Nakaz wydaje nadzór budowlany. Ma prawo to zrobić, jeżeli obiekt budowlany (jego część) została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę, albo zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez  starostę lub wojewodę – art. 48 oraz 49b prawa budowlanego.  Dotyczy to także obiektów będących w trakcie budowy.

Wbrew przepisom

Prawo budowlane zawiera jednocześnie katalog przypadków, kiedy  wydaje się nakaz, a mianowicie:

Warto pamiętać, że samowolą może być tylko część obiektu. Na przykład najpierw został wybudowany  legalnie magazyn, następnie po kilku latach jego właściciel rozbudował go bez pozwolenia.  Wówczas, nakaz rozbiórki będzie odnosił się tylko do tego fragmentu obiektu budowlanego (rozbudowanej części magazynu), która wybudowana została bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.  Chodzi o ten fragment obiektu budowlanego, na tyle samodzielny, niezależny, aby można było go rozebrać, bez konieczności ingerencji w pozostałą część obiektu (wybudowaną legalnie). To, czy prace zostały zakończone przed wszczęciem postępowania, nie ma znaczenia – wyrok z 12 kwietnia 2000 r. NSA, II S. A. /6d2399/ 98.

Kupiłeś, to zburzysz

Nie uniknie  się nakazu, sprzedając nielegalnie wybudowany sklep czy magazyn. Obowiązek rozbiórki dotyczy nie tylko inwestora (osobę, która dopuściła się samowoli budowlanej), ale także właściciela lub zarządcy obiektu czy osoby, która odziedziczyła obiekt. Poza tym to, że inwestor i właściciel obiektu, który był stroną zbyli nieruchomość po wydaniu decyzji rozbiórkowej nie oznacza, że obowiązek ten nie obciąża jej nabywcy – wyrok NSA z 6 lipca 2006 r. II OSK 1071/05.

Ponadto nadzór  nie ma obowiązku kierowania nakazu rozbiórki do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, w sytuacji, gdy tylko jeden ze współwłaścicieli jest inwestorem i nie ma przeszkód prawnych, by nakaz ten zrealizował samodzielnie – wyrok NSA  z 15 lipca 2011 r., II OSK 1047/2010.

Decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej dostarczenia i nikt jej w tym czasie nie zaskarży

Inwestor, który nie zgadza się z  decyzją  nadzoru, ma prawo się odwołać  do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a jeżeli to on wydał nakaz, to do głównego inspektora nadzoru budowanego.  Gdy decyzja wyższej instancji także nie jest po jego myśli, wtedy może jeszcze wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jeśli i  wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego nie będzie satysfakcjonujący, inwestorowi pozostaje już tylko skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego, pod warunkiem uchybień we wcześniejszych postępowaniach. Skarga kasacyjna musi być wniesiona przez prawnika, nie może  jej napisać sam zainteresowany.

Bez przedawnienia

W nakazie nie ma daty rozbiórki. Decyzja ją nakazująca podlega wykonaniu z dniem,  gdy stała się ostateczna. Co do zasady decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej doręczenia i nikt jej w tym czasie nie zaskarży. Gdyby jednak  np. inwestor odwołał się, wówczas staje się ona ostateczna z chwilą wydania stronom decyzji wojewódzkiego nadzoru (jeżeli nie uwzględnił odwołania i potwierdzi zasadność decyzji). Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei ta decyzja została zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Uwaga! Nie ma też liczyć na to, że ostateczny nakaz rozbiórki się przedawni, bo tak nie jest. Inwestor może otrzymać nakaz rozbiórki, nawet kompletnie ukończonej inwestycji.

Grzywna za zwlekanie

Osobę, która  nie chce  rozebrać nielegalnego obiektu,  nadzór może przymusić do działania grzywną. Może też zlecić wykonanie rozbiórki a jej kosztami obciążyć inwestora. Wtedy wydaje postanowienie o wpłacie zaliczki na poczet wykonania zastępczego. Mówi o tym ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

Tego typu grzywnę można  nałożyć raz.  Ponadto w postanowieniu o nałożeniu grzywny musi być podana okoliczność, dlaczego nadzór nałożył grzywnę w takiej, a nie innej wysokości. Nie może też być on obojętny na sytuację majątkową oraz rodzinną zobowiązanego – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 lutego 2008 r. II OSK 43/07.