Księgowania a prowadzenie działalności gospodarczej przy pośrednictwie w handlu nieruchomościami

Sąd podkreślił, że zorganizowanie działalności polega na pewnym ciągu powtarzalnych czynności polegających na zbieraniu kapitału na nabycie nieruchomości, wyszukaniu takiej, której sprzedaż przyniesie potencjalnie zysk, jej nabyciu i znalezieniu nabywcy oraz samej sprzedaży w stosunkowo jak najkrótszym czasie w celu zdobycia kapitału na kolejny obrót innymi nieruchomościami. W ocenie WSA sprzedaże nieruchomości dokonane w 2009 r. nie były zdarzeniami jednorazowymi. Działania takie należy postrzegać w dłuższej perspektywie czasowej, a skarżąca także w latach następnych dokonywała tych czynności. Zdarzało się, że pomiędzy zakupem a sprzedażą nie mijały nawet 2 miesiące.

Robert Nogacki, radca prawny z Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej. Jej cechy to: zarobkowy charakter, prowadzenie we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Zarówno organy podatkowe i kontrolne, jak i sądy administracyjne badają skrupulatnie, czy podatnik spełnił każdy z tych czynników oraz w jakich okolicznościach dokonywał czynności opodatkowanych. Może się przykładowo okazać, że podatnik odsprzedaje majątek własny (z którego korzystał do tej pory w celach prywatnych) tym np. odziedziczony, ze względu na nagłą potrzebę finansową. Nie korzysta przy tym z profesjonalnych usług reklamy, nie negocjuje cen. A zatem jego działania nie są ukierunkowane na osiąganie zysku. W omawianym orzeczeniu WSA w Poznaniu skarżąca nie udowodniła, że sprzedaż nieruchomości nie miała charakteru handlowego. Wyrok nie budzi zatem żadnych wątpliwości. Skarżąca dokonywała w krótkich odstępach czasu zakupu i sprzedaży nieruchomości. Na jednej z nieruchomości przeprowadzono prace budowlane, co spowodowało znaczny wzrost jej wartości, a tym samym w wyniku sprzedaży inwestycja przyniosła duży zysk. Skarżącej nie udało się udowodnić, że nieruchomości były wykorzystywane w prywatnych celach (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Tym samym, spełniła ona wszystkie – ujmę to w ujęciu karnym – znamiona wykonywania działalności gospodarczej. Co istotne, omawiany wyrok nie ma charakteru precedensowego. Podobnie orzekł już m.in. WSA w Olsztynie w wyroku z 5 stycznia 2012 r. (I SA/Ol 695/11). Wówczas sąd również uznał, że sprzedaż nieruchomości miała charakter działalności gospodarczej, mimo że skarżący przedstawił dobrze przygotowaną linię obrony (np. zeznania świadków).