Księgowania a prowadzenie działalności gospodarczej przy pośrednictwie w handlu nieruchomościami

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 11 września 2013 r. (I SA/Po 194/13).

Stan faktyczny

W 2009 r. podatniczka prowadziła działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w handlu nieruchomościami. W wyniku przeprowadzonej kontroli fiskus uznał, że podatniczka błędnie ewidencjonowała faktury w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Przez to zaniżyła przychody z najmu powierzchni reklamowych na budynku i zawyżyła przychody z najmu lokali. Przedmiotem postępowania kontrolnego było również sprawdzenie prawidłowości opodatkowania sprzedaży nieruchomości i związanych z nimi praw. Organ uznał, że także w tym zakresie prowadziła działalność gospodarczą. W konsekwencji, przychody uzyskane w wyniku sprzedaży nieruchomości (udział w nieruchomości z rozpoczętą budową hali) powinny zostać zakwalifikowane do przychodów firmowych.

Podatniczka nie zgadzała się z tym rozstrzygnięciem. Przede wszystkim w jej ocenie formy aktywności polegające na zbywaniu nieruchomości nie wskazują na to, że wykraczają one poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Organ argumentował jednak, że podatniczka na przestrzeni lat 2006-2009 nabywała i zbywała na podstawie umów sprzedaży spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, lokale oraz udziały w nieruchomościach. W 2009 r., oprócz zgłoszonej działalności gospodarczej, podatniczka prowadziła działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Była to działalność zarobkowa i wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, a uzyskanych przychodów z tytułu sprzedaży praw nie można zaliczyć do przychodów z innych źródeł.

Rozstrzygnięcie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu przyznał rację fiskusowi. W jego ocenie organ podatkowy trafnie powołał się na okoliczność, że w okresie 2006-2009 podatniczka, sprzedając nieruchomości, które zostały wcześniej nabyte rzekomo na cele mieszkaniowe, prowadziła w istocie działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. To, czy w danym roku podatkowym podatnik prowadzi działalność gospodarczą, wynika bowiem nie tylko z prowadzonych przez niego urządzeń księgowych, ale także z czynności, których dokonuje. Analiza czynności dokonywanych przez skarżącą potwierdza, że ciągłość, zarobkowy i zorganizowany charakter działań nie był jedynie czynnością incydentalną, niezorganizowaną, o niezarobkowym charakterze. Działania podatniczki były nastawione na osiąganie zysku.

Sąd podkreślił, że zorganizowanie działalności polega na pewnym ciągu powtarzalnych czynności polegających na zbieraniu kapitału na nabycie nieruchomości, wyszukaniu takiej, której sprzedaż przyniesie potencjalnie zysk, jej nabyciu i znalezieniu nabywcy oraz samej sprzedaży w stosunkowo jak najkrótszym czasie w celu zdobycia kapitału na kolejny obrót innymi nieruchomościami. W ocenie WSA sprzedaże nieruchomości dokonane w 2009 r. nie były zdarzeniami jednorazowymi. Działania takie należy postrzegać w dłuższej perspektywie czasowej, a skarżąca także w latach następnych dokonywała tych czynności. Zdarzało się, że pomiędzy zakupem a sprzedażą nie mijały nawet 2 miesiące.

Robert Nogacki, radca prawny z Kancelarii Prawnej Skarbiec.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zawiera definicję działalności gospodarczej i pozarolniczej działalności gospodarczej. Jej cechy to: zarobkowy charakter, prowadzenie we własnym imieniu bez względu na rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Zarówno organy podatkowe i kontrolne, jak i sądy administracyjne badają skrupulatnie, czy podatnik spełnił każdy z tych czynników oraz w jakich okolicznościach dokonywał czynności opodatkowanych. Może się przykładowo okazać, że podatnik odsprzedaje majątek własny (z którego korzystał do tej pory w celach prywatnych) tym np. odziedziczony, ze względu na nagłą potrzebę finansową. Nie korzysta przy tym z profesjonalnych usług reklamy, nie negocjuje cen. A zatem jego działania nie są ukierunkowane na osiąganie zysku. W omawianym orzeczeniu WSA w Poznaniu skarżąca nie udowodniła, że sprzedaż nieruchomości nie miała charakteru handlowego. Wyrok nie budzi zatem żadnych wątpliwości. Skarżąca dokonywała w krótkich odstępach czasu zakupu i sprzedaży nieruchomości. Na jednej z nieruchomości przeprowadzono prace budowlane, co spowodowało znaczny wzrost jej wartości, a tym samym w wyniku sprzedaży inwestycja przyniosła duży zysk. Skarżącej nie udało się udowodnić, że nieruchomości były wykorzystywane w prywatnych celach (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT). Tym samym, spełniła ona wszystkie – ujmę to w ujęciu karnym – znamiona wykonywania działalności gospodarczej. Co istotne, omawiany wyrok nie ma charakteru precedensowego. Podobnie orzekł już m.in. WSA w Olsztynie w wyroku z 5 stycznia 2012 r. (I SA/Ol 695/11). Wówczas sąd również uznał, że sprzedaż nieruchomości miała charakter działalności gospodarczej, mimo że skarżący przedstawił dobrze przygotowaną linię obrony (np. zeznania świadków).