Jak wynająć lokal na biuro czy warsztat od gminy

W dużych miastach wiele lokali w dobrej lokalizacji należy do gmin. Szukając idealnego miejsca do prowadzenia działalności gospodarczej, warto zatem przejrzeć komunalne oferty. Zasady najmu tego typu lokali są jednak inne aniżeli te, które obowiązują na wolnym rynku.

Gdzie szukać

O tym, czy miasto planuje wynająć lokal dla przedsiębiorcy, ,informacji należy szukać na: tablicach ogłoszeń w urzędach miejskich, w prasie lokalnej oraz na stronach internetowych miast w zakładce Biuletynu Informacji Publicznej.

Czytając takie ogłoszenia, można się szybko zorientować, na ile dana oferta odpowiada przedsiębiorcy. Znajdują się w nich bowiem informacje o:  adresie lokalu, jego powierzchni, rodzaju działalności, jaką można w nim prowadzić, okresie, na jaki będzie wynajmowany, a także o zasadach przystąpienia do przetargu (lub aukcji) oraz jego terminie. Często do  ogłoszenia dołączany jest również  wzór umowy najmu.

Każde miasto posiada swoje własne zasady najmu lokali. Zawierają je uchwały oraz przepisy wykonawcze do nich, czyli  zarządzenia prezydentów (burmistrzów) etc.

Uchwały i zarządzenia można znaleźć w biuletynie informacji publicznej  na stronie internetowej poszczególnych miast oraz w dzienniku urzędowym danego województwa. Wspomniane akty muszą być zgodne też  z takimi ustawami jak o: gospodarce nieruchomościami, samorządzie gminnym.

Uwaga! Na ogół miasta organizują: przetargi, aukcje oraz korzystają z trybu bezprzetargowego.

Składanie propozycji

Ofertę składa się w miejscu, które podane jest w ogłoszeniu  >patrz ramka. To najczęściej wydział lokalowy w urzędzie  miasta albo jednostka zarządzająca  zasobami lokalowymi miasta. Warto przed aukcją lub przetargiem  obejrzeć lokal do wynajęcia. Nie ma z tym najmniejszego problemu.

Uwaga! Przepisy wymagają wpłacenia wadium. Jeżeli przedsiębiorca nie wygra, to wpłacone pieniądze zostaną mu zwrócone.

Aukcja lub przetarg

Aukcja ma formę ustną. W jej trakcie ogłasza się wyjściową stawkę czynszową. Następnie jest ona  licytowana przez osoby, które do  aukcji przystąpiły. Stawkę można licytować tylko w górę. Wygrywa ten, kto da najwięcej.

Natomiast na przetargu pisemnym  składa się oferty, a jego organizator ocenia je i wybiera najlepszą z nich. Stosuje się kryteria wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uchwały danego miasta oraz zarządzenia.

Komisja przetargowa podejmuje co do zasady rozstrzygnięcia w drodze głosowania. W przypadku równej liczby głosów decyduje głos przewodniczącego komisji przetargowej.

Przede wszystkim pod uwagę bierze się propozycje dotyczące: stawek czynszowych (netto) za mkw. powierzchni użytkowej lokalu, nakłady remontowe na podniesienie standardu lokalu, jakie planuje ponieść wynajmujący, oraz rodzaj działalności, jaką chce prowadzić w tym lokalu.

Przewodniczący komisji przetargowej sporządza protokół przeprowadzonego przetargu.

Urząd miasta lub zarząd budynków komunalnych zawiera  z osobą, która wygrała aukcję lub przetarg, umowę najmu (pod warunkiem, że nikt nie zakwestionował wyników przetargu lub aukcji).

Natomiast w trybie bezprzetargowym gmina wynajmuje na ogół lokale na działalność non profit, czyli: charytatywną, oświatową, wychowawczą itd. Trudno jest więc w tym trybie wynająć lokal na działalność gospodarczą, choć są oczywiście wyjątki.

W trybie bezprzetargowym gmina wynajmuje na ogół lokale na działalność non profit, czyli charytatywną, oświatową

Uwaga! Art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że zawarcie umów najmu na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje co do zasady w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą jednak wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów, w tym najmu.

Ile trzeba zapłacić

Stawki czynszu netto za najem lokali użytkowych wynikają z załącznika do wspomnianego zarządzenia. Miasta uzależniają  wysokość stawek od położenia lokalu, jego stanu, rodzaju prowadzonej działalności. Ważne są więc nie tylko dzielnica i ulica, przy jakiej znajduje się lokal, ale też takie szczegóły jak front czy oficyna.  Więcej zapłaci się więc za lokal położony od strony ulicy, mniej od podwórka.

Uwaga! Czynsz nie może być  niższy od kosztów eksploatacji danego lokalu. Najczęściej jest on zaś waloryzowany rocznym wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, który  ogłasza  prezes GUS.

Oprócz czynszu przedsiębiorca płaci zaliczkę na poczet opłat niezależnych, czyli za media, oraz podatek od nieruchomości. Należy liczyć się z tym, że trzeba będzie miastu wpłacić kaucję. Jej wysokość może być różna. Z umowy najmu będą wynikać także zasady remontów i ulepszeń w lokalu. Każde przeprowadzenie remontu lub prac ulepszających będzie wymagało zgody gminy. Najemca zawsze ma roszczenie do niej o zwrot poniesionych nakładów.

Z umowy najmu  zawsze muszą wynikać powody  ewentualnego jej wypowiedzenia. Na przykład  mogą nimi  być  zaległości z  zapłatą czynszu, nieakceptowanie  podwyżki komornego, samowolne zmiany przeznaczenia lokalu użytkowego itp.

Zdarza się, że przedsiębiorca chce podnająć część lokalu komunalnego, w którym prowadzi działalność, bo jest dla niego na przykład  zbyt duży.  Wtedy będzie jednak potrzebna zgoda gminy, w przeciwnym razie może to być powodem wypowiedzenia umowy przez miasto. Umowę najmu lokalu użytkowego zawiera się na: czas nieoznaczony z możliwością wypowiedzenia jej przez każdą ze stron z trzymiesięcznym terminem, trzy lata oraz na  okres dłuższy niż trzy lata.

podstawa prawna: ustawa z 1 sierpnia 1997 r. ustaw o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651, ze zm.)

podstawa prawna: ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. DzU z 2013 r., poz. 594)

Jakie dokumenty

Do zawarcia umowy są potrzebne:

Z wokandy

Uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego, 15 czerwca 2011 r. I OPS 1/09.

Wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r. (III RN 154/01).

Zanim otworzymy sklep

Czy  mogę zaadaptować na punkt usługowy  niewielki budynek  gospodarczy, znajdujący się w pobliżu mojego domu – pyta się czytelnik z Pruszkowa.

Tak.

Prawo budowlane przewiduje możliwość zmiany  dotychczasowego sposobu użytkowania budynku. Mówi o tym art. 71 prawa budowlanego. Przepis stanowi, że zmiana sposobu użytkowania polega na: podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub w jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Należy to rozumieć w ten sposób,  że jeżeli przedsiębiorca podejmuje działalność, która nie ma wpływu na wymienione w przepisie warunki, to nie są potrzebne formalności budowlane. Natomiast  gdy taki wpływ  istnieje, niezbędne jest zgłoszenie  staroście i złożenie niezbędnych dokumentów.

Po złożeniu zgłoszenia trzeba odczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie wniesie sprzeciwu, można rozpoczynać prace adaptacyjne przystosowujące budynek gospodarczy do potrzeb punktu usługowego.

Może się zdarzyć, że starosta dojdzie do wniosku, że zmiana sposobu użytkowania wymaga przeprowadzenia robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie. Wówczas  wnosi sprzeciw i informuje, że trzeba uzyskać pozwolenie na budowę  na ich wykonanie.