Zbliża się sezon prac budowlanych i remontów. Prawo budowlane przewiduje jednak konieczność załatwienia wielu formalności przy termomodernizacji. Nie dopełniając ich, popełnia się samowolę. Warto więc o nie zadbać, a poświęcić im trzeba co najmniej miesiąc.

Poniżej 12 metrów

Rodzaj formalności zależy od wysokości budynku. Jeżeli roboty dotyczą obiektów, których wysokość nie przekracza 12 m, wystarczy zgłosić planowane prace staroście. Jeżeli budynek jest wyższy, niezbędne jest już pozwolenie na budowę. Kwestie te reguluje konkretnie art. 29 ust. 2 pkt 4 prawa budowlanego.

Uwaga!

Czasami budynki ociepla się również w środku. Przede wszystkim dotyczy to obiektów zabytkowych. Także w ich przypadku rodzaj formalności zależy od wysokości budynku. Zgłoszenie jest formą prostszą od pozwolenia. Wymaga przedstawienia staroście wniosku i niezbędnych dokumentów.

Jakie dokumenty przy zgłoszeniu

Przedsiębiorca składa wniosek do starosty, a także:

- oświadczenie o tytule prawnym do dysponowania gruntem, a więc przede wszystkim: chodzi o prawo własności lub użytkowania wieczystego,

- informację o metodzie przeprowadzania prac dociepleniowych. Szkice i rysunki nie są potrzebne.

Następnie trzeba poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie złoży sprzeciwu, można rozpocząć prace. Oznacza to bowiem, że udzielił tzw. milczącej zgody. Starosta ma prawo zgłosić sprzeciw do zgłoszenia przedsiębiorcy i zobowiązać go do uzyskania pozwolenia na budowę.

Wyłącznie za pozwoleniem

Docieplenie budynków wyższych niż 12 m wymaga pozwolenia na budowę. Starosta, zanim je wyda, przeprowadza postępowanie administracyjne. Liczba wymaganych dokumentów jest spora >patrz ramka. W postępowaniu o pozwolenie na budowę stronami są: inwestor, właściciel, użytkownik wieczysty oraz sąsiedzi, których nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu objętego wnioskiem o pozwolenie.

Takie są zasady, ale sąsiedzi nie zawsze biorą udział w postępowaniu o wydanie pozwolenia. Wspomniany obszar wyznacza ogół budynków lub innych obiektów, które zamierza się docieplać. Ten obszar określa starosta na podstawie przepisów odrębnych, m.in. techniczno-budowlanych oraz dotyczących ochrony zabytków, środowiska.

Uwaga! W przypadku docieplenia obiektu trudno jest mówić o wpływie na sąsiednie nieruchomości, dlatego stroną będzie zwykle tylko inwestor. Dzięki temu jest szansa, że przedsiębiorca szybciej dostanie pozwolenie na budowę. Najpierw starosta sprawdza kompletność wniosku, ustala strony i zawiadamia o rozpoczęciu postępowania. Gdy wniosek ma wady formalne, starosta każe go uzupełnić. Przedsiębiorca dostaje na to 7 dni. Jeżeli w tym czasie nie dostarczy on niezbędnych dokumentów, starosta nie rozpatrzy wniosku.

Gdy wniosek zawiera wady merytoryczne, np. przedsiębiorca nie dostarczył wszystkich dokumentów, starosta ustala termin na tyle długi, by był czas na ich dosłanie. W takiej sytuacji starosta sam ustala termin, nieuzupełnienie wniosku na czas również skutkuje odmową wydania pozwolenia. Starosta ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Starostwo, które go w tym czasie nie wyda, zapłaci karę 500 zł za każdy dzień zwłoki. Pieniądze trafiają przez kasę wojewody do Skarbu Państwa. Jeżeli upłynie 65 dni, a inwestor wniósł kompletny wniosek, to starosta musi wydać pozwolenie (nie wlicza się do tego terminu czasu potrzebnego na opinie i uzgodnienia). Wielu starostów, widząc, że nie są w stanie wydać pozwolenia na czas, zawiesza postępowanie pod byle pretekstem.

Kiedy ruszyć z robotami

Od samego inwestora zależy, kiedy rozpocznie roboty. Musi jednak pamiętać, że pozwolenie na budowę ma być ostateczne. Co do zasady decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej wydania i nikt jej w tym czasie nie zaskarży. Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może się jednak odwołać do wojewody. Staje się ostateczna z chwilą doręczenia stronom decyzji wojewody (jeżeli wojewoda nie uwzględnił skargi). Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została np. zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Złożenie skargi do sądu administracyjnego nie wstrzymuje budowy. Jeżeli skarżącemu zależy na tym, by budowa stanęła, musi złożyć wniosek w tej sprawie do sądu. Ten albo przychyli się do jego prośby, albo nie. W przypadku wstrzymania budowy skarżący musi się liczyć z możliwością zapłaty kaucji.

Jeżeli sąd oddali skargę, kaucja pójdzie na zaspokojenie roszczeń inwestora. Gdy skarga okaże się słuszna, kaucja zostanie zwrócona skarżącemu. Do kaucji stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego o zabezpieczeniu roszczeń.

Dziennik i zawiadomienie

Oczywiście przedsiębiorca nie może zapomnieć o dzienniku budowy. Odbiera się go u starosty. Starosta ma obowiązek go wydać i pobrać opłatę (równoważącą koszty zakupu). Wzór dziennika i sposób jego prowadzenia określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu, rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (DzU z 2002 r. nr 108, poz 953).

Poza tym siedem dni przed rozpoczęciem budowy trzeba zawiadomić o terminie jej rozpoczęcia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Uwaga!

Trzeba pamiętać o zatrudnieniu kierownika budowy. Oświadczenie o podjęciu się obowiązków kierownika budowy dołącza się do zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót. Kierownik musi zadbać przede wszystkim o ustawienie rusztowań, gdyż to one stanowią największy problem przy tego typu pracach. Jeżeli starosta odmówi wydania pozwolenia na budowę, zawsze można odwołać się do wojewody.

Wymiana stolarki

Ocieplając budynek, często wymienia się stolarkę okienną i drzwi. W przypadku stolarki jest spór, czy jej wymiana jest remontem, czy też bieżącą konserwacją. Określenie tej różnicy jest istotne. Od rozstrzygnięcia sprawy zależy bowiem to, czy trzeba zgłosić wymianę stolarki czy też nie.

Istnieje jednak interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, która pozwala rozstrzygnąć ten problem. Z art. 3 pkt 8 prawa budowlanego – czytamy w tej interpretacji – remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Natomiast definicji bieżącej konserwacji prawo budowlane nie zawiera. Powszechnie uznaje się jednak, że są nią drobne czynności, których celem jest zmniejszenie szybkości zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnienie możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Z tych powodów, według GUNB, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej w budynku, jeżeli nie trzeba zmieniać kształtu lub wielkości otworów okiennych lub drzwiowych, nie stanowi robót budowlanych. Tym samym nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.

Natomiast w przypadku, gdy wymiana stolarki okiennej lub drzwiowej związana jest z ingerencją w obiekt budowlany, np. powiększa się otwory drzwiowe lub zabudowuje je, wówczas można ją traktować jako przebudowę. W takim przypadku trzeba uzyskać pozwolenie na budowę.

Koniec robót

Przepisy nie przewidują żadnego terminu zakończenia budowy. To od samego inwestora zależy, kiedy zechce to zrobić.

Uwaga!

Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. W przypadku docieplenia nie ma żadnej obowiązkowej kontroli. Nie trzeba też nikogo informować o zakończeniu prac.

>Niezbędne załączniki

W starostwie składa się:

- wniosek o pozwolenie na budowę,

- cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz zaświadczenie projektanta (i sprawdzającego) o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim o prawie własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczać żadnych dodatkowych dokumentów),

- gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – decyzję o warunkach zabudowy,

- upoważnienie udzielone osobie działającej w imieniu inwestora, jeżeli nie ma on czasu biegać po urzędach.

Wzory wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o pozwoleniu na budowę zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU z 2003 r. nr. 120, poz. 1127 ze zm.).

Warto wiedzieć

Jeżeli do ścian zewnętrznych budynku dołoży się ocieplenie, wówczas zmniejszą się odległości od granic sąsiada o te 12–15 cm. Nie narusza to jednak przepisów dotyczących warunków technicznych i usytuowania obiektu.

Kiedy premia termomodernizacyjna

- Zarządcy oraz właściciele mogą skorzystać z kredytu termomodernizacyjnego na docieplenie budynków mieszkalnych, do którego dopłaci państwo. Jest o co się bić. Po modernizacji zużycie ciepła można ograniczyć nawet o 60 proc.

- Premia termomodernizacyjna przysługuje w przypadku realizacji przedsięwzięć termomodernizacyjnych, których celem jest:

– zmniejszenie zużycia energii na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej w budynkach mieszkalnych, zbiorowego zamieszkania oraz budynkach stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, które służą do wykonywania przez nie zadań publicznych,

– zmniejszenie kosztów pozyskania ciepła dostarczanego do ww. budynków – w wyniku wykonania przyłącza technicznego do scentralizowanego źródła ciepła w związku z likwidacją lokalnego źródła ciepła,

– zmniejszenie strat energii pierwotnej w lokalnych sieciach ciepłowniczych oraz zasilających je lokalnych źródłach ciepła,

– całkowita lub częściowa zamiana źródeł energii na źródła odnawialne lub zastosowanie wysokosprawnej kogeneracji, – z obowiązkiem uzyskania określonych w ustawie oszczędności w zużyciu energii. Warunkiem kwalifikacji przedsięwzięcia jest przedstawienie audytu energetycznego i jego pozytywna weryfikacja przez BGK.

- Od 19 marca 2009 r. wartość przyznawanej premii termomodernizacyjnej wynosi 20 proc. wykorzystanego kredytu, nie więcej jednak niż 16 proc. kosztów poniesionych na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego i dwukrotność przewidywanych rocznych oszczędności kosztów energii, ustalonych na podstawie audytu energetycznego. Zniesiony został wymóg minimalnego wkładu własnego Inwestora (20 proc. kosztów przedsięwzięcia) oraz ograniczenia do 10 lat maksymalnego okresu spłaty kredytu. Podstawowym warunkiem formalnym ubiegania się o premię jest przedstawienie audytu energetycznego. Audyt taki powinien być dołączony do wniosku o przyznanie premii składanego wraz z wnioskiem kredytowym w banku kredytującym.