Ustawa prawo budowlane nakłada na właściciela i zarządcę budynku obowiązki związane z dbałością o jego stan techniczny. Przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami jak również obiekt małej architektury.

Odpowiedzialność za stan obiektu nie jest tożsama z prawem własności, lecz dotyczy stanu władania i zarządzania określonym obiektem. Zarządzanie obiektem budowlanym stanowi w szczególności podejmowanie czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego.

Z należytą starannością

Zgodnie z art. 61 prawa budowlanego, właściciel i zarządca obowiązani są użytkować obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych oraz sprawności technicznej. Przepisy odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach.

Zatem nakazy dotyczące usunięcia nieprawidłowości obiektu, nie wykluczają tego, by w konkretnym przypadku obowiązek ten nie został nałożony w stosunku do określonego lokalu lub lokali znajdujących się w budynku. W takim przypadku roboty, mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Ponadto właściciel lub zarządca zobowiązani są zapewnić, dochowując przy tym należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w przypadku wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt a związanych z działaniem człowieka lub sił natury.

Chodzi tu o wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, które może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia lub środowiska. W przypadku wystąpienia oddziaływania sił zewnętrznych, należy przeprowadzić kontrolę stwierdzającą możliwość dalszego bezpiecznego użytkowania.

W trakcie użytkowania obiekty budowlane powinny być poddawane okresowej kontroli, której celem jest monitorowanie ich stanu technicznego. Ustawa rozróżnia dwa rodzaje kontroli okresowych. Pierwszy to okresowe kontrole wykonywane raz w roku, drugi to kontrole realizowane raz na pięć lat. Ustawa nie zabrania dokonywania częstszych przeglądów.

Kontroli okresowej realizowanej co najmniej raz w roku, która polega na sprawdzeniu stanu technicznego podlegają:

- elementy budynku, budowli i instalacji narażone na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, z wyjątkiem budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych, budownictwa zagrodowego i letniskowego, oraz wymienionych w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego;

- instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska;

- instalacje gazowe oraz przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne);

Takie kontrola winny być przeprowadzane dwa razy do roku w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 tys. mkw. oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1 tys mkw. Kontrola obiektów wielkopowierzchniowych powinna być przeprowadzona w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada.

Raz na 5 lat

Kontrola okresowa, dokonywana, co najmniej raz na 5 lat, polega na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, jego estetyki oraz otoczenia. W okresie tym również powinno nastąpić badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów. Kontroli okresowej podlega również stan techniczny kotłów, instalacji grzewczych oraz zastosowane urządzenia chłodnicze.

W przypadku urządzeń grzewczych kontrola w zależności od wydajności urządzenia powinna być dokonywana co 2 lub 4 lata. Ponadto po upływie 15 lat użytkowania kotła, należy go poddać jednorazowej kontroli obejmującej ocenę efektywności energetycznej i doboru wielkości kotła, a także ocenę parametrów instalacji oraz dostosowania do funkcji, jaką ma ona spełniać. Przegląd zamontowanej w obiekcie klimatyzacji lub innych urządzeń chłodniczych powinien się odbywać co 5 lat.

Konieczna książka z dokumentacją

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany przechowywać przez okres jego istnienia dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, decyzje dotyczące obiektu oraz instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem.

Odpowiedzialność za stan obiektu nie jest tożsama z prawem własności, lecz dotyczy stanu władania i zarządzania określonym obiektem

Obowiązkowi przechowawczemu podlegają również opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania.

Właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku oraz obiektu budowlanego, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia zgodności projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, książkę obiektu budowlanego.

Stanowi ona dokument przeznaczony do zapisów o przeprowadzanych badaniach i kontrolach stanu technicznego, remontów i przebudowy występujących w okresie użytkowania obiektu budowlanego.

Do książki obiektu budowlanego należy dołączyć m.in. protokoły z kontroli oraz oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, a także świadectwo charakterystyki energetycznej.

Obowiązek prowadzenia książki nie dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych i obiektów budowlanych oraz budownictwa zagrodowego i letniskowego i wymienionego w art. 29 ust. 1 prawa budowlanego. Wymienione dokumenty właściciel i zarządca mają obowiązek udostępnić przedstawicielom właściwego organu oraz innych jednostek organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych.

Trzeba usunąć i poprawić

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki w zakresie napraw, określone w przepisach bądź umowach, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem.

Obowiązek powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego organu. Właściwy organ, po otrzymaniu kopii protokołu, przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego w celu potwierdzenia usunięcia stwierdzonych uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.

Właściciel, zarządca oraz użytkownik obiektów budowlanych zobowiązani są do utrzymywania w należytym stanie technicznym obiektów budowlanych i usuwania stwierdzonych uszkodzeń oraz braków, które mogą spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Obowiązek usunięcia nieprawidłowości wynika z ustaleń przeprowadzonej kontroli stanu technicznego utrzymania obiektu.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji ich usunięcie, zakreślając termin wykonania tego obowiązku. Informacje o stwierdzonych nieprawidłowościach wykonujący kontrolę niezwłocznie przekazuje do właściwego organu nadzoru budowlanego. Obowiązek wykonania stosownych robót budowlanych, które mają na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do odpowiedniego stanu technicznego, istnieje bez potrzeby wydawania dodatkowych rozstrzygnięć w postaci decyzji czy postanowień.

Zatem podmiot zobowiązany ustawowo lub w wyniku zawartych umów do utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym uprawniony jest do podejmowania działań nawet takich, które w normalnym trybie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę w zakresie pozwalającym na usunięcie stanu zagrożenia.

Są poważne sankcje

Niewywiązanie się z obowiązków, których wykonanie nakłada ustawa na właściciela lub zarządcę budynku lub obiektu budowlanego, powoduje odpowiedzialność karną. Niespełnienie obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym, użytkowanie go w sposób niezgodny z przepisami oraz brak zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania powodują możliwość ukarania grzywną nie mniejszą niż 100 stawek dziennych, karą ograniczenia wolności albo karą pozbawienia wolności do roku.

Niespełnienie obowiązku usunięcia stwierdzonych uszkodzeń lub nieuzupełnienie braków, które mogą spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, podlega karze aresztu, karze ograniczenia wolności, albo karze grzywny. Niewywiązanie się z obowiązków: kontrolnych, związanych z przechowywaniem dokumentów oraz prowadzeniem książki obiektu budowlanego podlega karze grzywny.

Klaudia Szkodzińska prawnik, Kancelaria Prawna Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.

Podsumowując, przepisy ustawy prawo budowlane nakładają na właściciela i zarządcę budynku obowiązki kontrolne i informacyjne dotyczące użytkowania budynku.

Ustawa wyznacza terminy kontroli, którą należy wykonywać regularnie w trakcie użytkowania oraz kontroli ad hoc w przypadku zaistnienia niebezpieczeństwa dla życia i zdrowia ludzi lub mienia bądź zagrożenia dla środowiska spowodowanego zdarzeniem zewnętrznym.

Obowiązki informacyjne związane z użytkowaniem budynku polegają na przechowywaniu dokumentacji jego dotyczącej oraz wyników przeprowadzonych kontroli a także na udostępnianiu ich na żądanie upoważnionego organu. W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, właściciel lub zarządca jest obowiązany do niezwłocznego ich usunięcia.

Nieprzestrzeganie tych obowiązków przez właściciela i zarządcę budynku, rodzi odpowiedzialność karną oraz w przypadku powstania szkody również odpowiedzialność odszkodowawczą.

—Łukasz Bernatowicz, radca prawny Kancelaria Prawna Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.

—Klaudia Szkodzińska