Ile trzeba zapłacić za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Właściciel może z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy i rozporządzać nią. To sformułowanie art. 140 Kodeksu cywilnego, nakłada na osoby trzecie obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu obowiązkowi nastąpi naruszenie prawa własności, właściciel może uruchomić stosowne roszczenia ochronne.

Typ roszczenia

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują ochronę własności właściciela w przypadku naruszenia jego prawa. Podstawowymi roszczeniami przysługującymi właścicielowi, są roszczenia windykacyjne (art. 222 § 1 k.c.) i negatoryjne (art. 222 § 2 k.c.).

Znajdują one zastosowanie w przypadku trwałego wkroczenia przez osobę nieuprawnioną w sferę cudzej własności, rozumianego jako całkowite pozbawienie właściciela władztwa nad jego rzeczą lub powtarzające się naruszenia uprawnień właściciela bez pozbawienia go władztwa nad rzeczą.

Realizacja tych roszczeń ma na celu przywrócenie zgodnego z prawem stanu wyłącznego posiadania i korzystania z rzeczy przez jej właściciela. Jednak nie dotyczą one w pełni całości powstałych rozliczeń. Stan bezprawnego władania cudzą rzeczą powoduje dodatkowy problem wzajemnych rozliczeń właściciela i posiadacza rzeczy – chodzi o tzw. roszczenia uzupełniające.

Majątkowy interes właściciela wymaga uzyskania rekompensaty od posiadacza za korzystanie z rzeczy, pobieranie pożytków, jak również odszkodowania w przypadku zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy. Z drugiej strony uwzględnienie interesu posiadacza wymaga rozliczenia stron z tytułu dokonanych nakładów na cudzą rzecz.

W dobrej wierze

Przepis art. 224 k.c. przewiduje, zarówno uprawnienia jak i obowiązki posiadacza samoistnego cudzej rzeczy, uzależniając je od woli jaką ten wykazuje. Zgodnie z regulacją samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

Zatem w stosunku do posiadacza samoistnego w dobrej wierze właścicielowi nie przysługuje roszczenie uzupełniające. Według utrwalonego poglądu, posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo do rzeczy lub prawo własności w przypadku posiadacza samoistnego. Według tej zasady dobra wiara wyłącza możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu korzystania, zużycia i pobierania pożytków z rzeczy.

Kiedy koniec ochrony

Sytuacja ulega zmianie, gdy posiadacz traci swoje przeświadczenie o prawie do rzeczy. Utratę dobrej wiary posiadacza powoduje uzyskanie przez niego informacji dotyczącej wytoczenia przeciwko niemu powództwa windykacyjnego. Od chwili, w której posiadacz dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, nie chroni go dobra wiara, choćby nawet posiadacz nadal trwał w usprawiedliwionym przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności.

Zazwyczaj chwilą pozyskania informacji jest doręczenie pozwu, jednak przepisy nie wyłączają, także rzeczywistej chwili powzięcia wiadomości o wytoczeniu powództwa windykacyjnego. W tym przypadku ciężar udowodnienia takiej okoliczności obciąża powoda. Zgodnie z art 224 § 2 k.c., od chwili w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do płacenia wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Jest też odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiły bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od tej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Roszczenia uzupełniające przysługują przeciwko posiadaczowi samoistnemu w dobrej wierze wyłącznie w przypadku wytoczenia powództwa windykacyjnego i obejmują rozliczenie stron za okres od dowiedzenia się przez pozwanego posiadacza o wytoczeniu powództwa do zwrotu rzeczy.

Należy podkreślić, że inne powództwa, chociażby powództwo o ustalenie czy powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie powodują uruchomienia roszczeń uzupełniających.

Z powodu złej gospodarki

Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze wobec właściciela są takie same, jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy.

Jednak samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest ponadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Jest też odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

Ustawodawca różnicuje sytuacje posiadaczy w zależności od charakteru posiadania, rozszerzając odpowiedzialność posiadacza, który od początku zawładnięcia rzeczą wiedział lub przy zachowaniu należytej staranności powinien wiedzieć, że prawa do rzeczy mu nie przysługują.

Odpowiedzialność posiadacza w złej wierze dotyczy zasadniczo tych samych roszczeń właściciela co do posiadacza w dobrej wierze, zatem w tym przypadku również dochodzone są np. roszczenia uzupełniające:

Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do płacenia wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie

- o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy,

- o zwrot pożytków lub zapłatę ich wartości oraz

- o naprawienie szkody z powodu zużycia, pogorszenia lub utraty rzeczy.

Poszerzenie odpowiedzialności polega na dodatkowym roszczeniu jakie przysługuje właścicielowi, gdy w skutek nieprawidłowej gospodarki rzeczą ilość pożytków uzyskanych była niższa.

Co z przedawnieniem

Przepis art. 229 k.c. wprowadza szczególny termin przedawnienia roszczeń uzupełniających przysługujących właścicielowi. Zgodnie z tą regulacją, roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi, o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy, przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. W kwestii związanej z przedawnieniem roszczeń i okresu za jaki roszczenia uzupełniające mogą być dochodzone, wypowiedział się w wyroku z 22 września 2005 r. Sąd Najwyższy (IV CK 105/05).

W okresie jednego roku, o którym mowa w art. 229 § 1 k.c., właściciel może dochodzić wynagrodzenia za cały, nieprzekraczający jednak dziesięciu lat (art. 118 k.c.), czas korzystania z jego rzeczy przez posiadacza w złej wierze. Zastrzec niemniej należy, że chodzi nie tylko o 10-letni, ale także o 3-letnie terminy przedawnienia, a więc o wszystkie ogólne terminy przewidziane w art. 118 k.c. (w zależności od rodzaju roszczenia).

Decyduje bowiem zasada, że w okresie roku od zwrotu rzeczy, można dochodzić roszczeń uzupełniających, które nie uległy przedawnieniu na zasadach ogólnych, przewidzianych w art. 118 k.c.. W związku z tym wyraźnego podkreślenia wymaga okoliczność, że art. 229 k.c. nie sanuje roszczeń przedawnionych na zasadach ogólnych. Zatem, okres od którego dochodzić można roszczenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zależny jest od charakteru stron powstałego w ten sposób zobowiązania.

Łukasz Bernatowicz radca prawny w Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p

Łukasz Bernatowicz, radca prawny w Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.

Obowiązki posiadacza wobec właściciela rzeczy, kształtują się odmiennie w zależności od jego przeświadczenia o prawie do posiadania i władania rzeczą. Na wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy składa się to wszystko, co właściciel mógłby uzyskać, gdyby korzystając ze swojego prawa samodzielnie oddał ją osobie trzeciej na podstawie określonego stosunku prawnego np. najmu lub dzierżawy.

Roszczenie przysługuje przeciwko posiadaczowi w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się on o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, natomiast przeciwko posiadaczowi w złej wierze od chwili powzięcia rzeczy w posiadanie.

Wynagrodzenie jest niezależne od jakichkolwiek okoliczności ubocznych, co oznacza, że można dochodzić go bez względu na to, czy właściciel pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy poniósł stratę i niezależnie od efektywności korzystania z rzeczy przez posiadacza. Wysokość wynagrodzenia nie zależy również od rzeczywistych strat właściciela, a także od rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza.

Klaudia Szkodzińska prawnik w Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.

Klaudia Szkodzińska, prawnik w Kancelarii Prawnej Bernatowicz, Komorniczak, Mazur Radcy Prawni i Doradcy Podatkowi sp.p.

Właściwą kwotą, której właściciel powinien dochodzić, jest kwota jaką posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie.