Zgodnie z definicją zawartą w art. L. 144–1 k.h. na mocy umowy dzierżawy właściciel lub osoba prowadząca przedsiębiorstwo (wydzierżawiający) oddaje je w dzierżawę zarządcy, który je prowadzi na własne ryzyko i odpowiedzialność.
Tylko czynsz
W zamian tego dzierżawca uiszcza wydzierżawiającemu czynsz. Przedmiotem tej umowy może być zarówno całe przedsiębiorstwo, jak i zorganizowana jego część (np. oddział).
Zasadą jest, iż przedsiębiorstwo, które ma zostać oddane w dzierżawę, powinno uprzednio być eksploatowane przez wydzierżawiającego od co najmniej 2 lat. Ponadto dzierżawca uzyskuje status przedsiębiorcy, z czym wiąże się m.in. konieczność zarejestrowania się w Rejestrze Handlowym i Spółek.
Kodeks handlowy nie wymaga formy pisemnej dla ważności umowy dzierżawy przedsiębiorstwa. Istnieje jednak wyjątek w przypadku, gdy umowa zawiera klauzulę wyłączności, tj. zakaz wykonywania przez dzierżawcę innej działalności na swój bądź czyjś rachunek.
Ponadto, jako że dzierżawca powinien zostać wpisany do Rejestru Handlowego i Spółek, a sam fakt zawarcia umowy wymaga umieszczenia stosownego ogłoszenia w piśmie przeznaczonym do publikacji ogłoszeń prawnych, zachowanie formy pisemnej okazuje się w praktyce niezbędne. Umowa dzierżawy może być skutecznie powoływana wobec osób trzecich dopiero po spełnieniu powyższych formalności. To samo dotyczy wygaśnięcia tej umowy.
Zasadniczo, relacje pomiędzy wydzierżawiającym a dzierżawcą regulują przepisy o najmie rzeczy. Istnieją jednak w tym zakresie pewne odrębności. W ten oto sposób oddanie przedsiębiorstwa w dalszą dzierżawę wymaga wyraźnego postanowienia w umowie bądź też przynajmniej zgody wydzierżawiającego.
Mechanizmy ochronne
Jako że oddanie w dzierżawę przedsiębiorstwa może się wiązać ze znacznym ryzykiem dla wierzycieli (zarówno wydzierżawiającego, jak i dzierżawcy), kodeks handlowy przewiduje odpowiednie mechanizmy ochronne.
Artykuł L. 144–6 k.h. stanowi, iż w terminie trzech miesięcy od daty publikacji ogłoszenia dotyczącego zawartej umowy dzierżawy sąd gospodarczy na wniosek wierzycieli wydzierżawiającego może orzec natychmiastową wymagalność ich wierzytelności, jeśli uzna, że zawarta umowa zagraża ich zaspokojeniu.
Kolejny artykuł kodeksu handlowego statuuje natomiast solidarną odpowiedzialność stron umowy dzierżawy za długi dzierżawcy zaciągnięte w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa w okresie sześciu miesięcy, licząc od daty publikacji ogłoszenia o zawarciu umowy dzierżawy.
