Zgodnie z definicją zawartą w art. L. 144–1 k.h. na mocy umowy dzierżawy właściciel lub osoba prowadząca przedsiębiorstwo (wydzierżawiający) oddaje je w dzierżawę zarządcy, który je prowadzi na własne ryzyko i odpowiedzialność.
Tylko czynsz
W zamian tego dzierżawca uiszcza wydzierżawiającemu czynsz. Przedmiotem tej umowy może być zarówno całe przedsiębiorstwo, jak i zorganizowana jego część (np. oddział).
Zasadą jest, iż przedsiębiorstwo, które ma zostać oddane w dzierżawę, powinno uprzednio być eksploatowane przez wydzierżawiającego od co najmniej 2 lat. Ponadto dzierżawca uzyskuje status przedsiębiorcy, z czym wiąże się m.in. konieczność zarejestrowania się w Rejestrze Handlowym i Spółek.
Kodeks handlowy nie wymaga formy pisemnej dla ważności umowy dzierżawy przedsiębiorstwa. Istnieje jednak wyjątek w przypadku, gdy umowa zawiera klauzulę wyłączności, tj. zakaz wykonywania przez dzierżawcę innej działalności na swój bądź czyjś rachunek.
Ponadto, jako że dzierżawca powinien zostać wpisany do Rejestru Handlowego i Spółek, a sam fakt zawarcia umowy wymaga umieszczenia stosownego ogłoszenia w piśmie przeznaczonym do publikacji ogłoszeń prawnych, zachowanie formy pisemnej okazuje się w praktyce niezbędne. Umowa dzierżawy może być skutecznie powoływana wobec osób trzecich dopiero po spełnieniu powyższych formalności. To samo dotyczy wygaśnięcia tej umowy.
