Rok 2012 przyniósł interesujące zmiany zarówno w gospodarce jak również w prawie upadłościowym i interpretacji przepisów przez sądy. Zarówno zmiany wprowadzone do ustawy z 28 lutego 2003 roku prawo upadłościowe i naprawcze oraz najważniejsze orzeczenia Sądu Najwyższego wpłyną na orzecznictwo sądów w tym roku.
Szczególne uprawnienia
W 2012 roku weszła w życie istotna zmiana do prawa upadłościowego dotycząca tzw. upadłości deweloperskiej (wprowadzona ustawą z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).
Nowa regulacja w sposób istotny zmienia sposób prowadzenia postępowania upadłościowego deweloperów. Wprowadza także szczególne uprawnienia i przywileje dla jednej z grup wierzycieli – nabywców lokali lub domów jednorodzinnych (nabywcy). Z praktycznego punktu widzenia istotne jest w jakich sytuacjach nowe regulacje będą znajdowały zastosowanie oraz jak będzie wyglądało takie postępowanie upadłościowe.
Po pierwsze nowe regulacje znajdą zastosowanie jedynie w przypadku upadłości dewelopera, a więc przedsiębiorcy, który na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym (lub użytkowania wieczystego gruntu i własności wybudowanego domu).
Po drugie przepisy wprowadzają szczególne uprawnienia tylko dla jednej grupy wierzycieli, to jest nabywców mieszkań lub domów jednorodzinnych, nie wprowadzając jednocześnie dodatkowych regulacji dotyczących innych wierzycieli dewelopera (np. dostawców, wykonawców czy też banków finansujących budowę).
Co ważne przepisy te znajdują zastosowanie zarówno w przypadku upadłości likwidacyjnej jak i układowej. Oznacza to, że szczególne uprawnienia nabywców istnieją niezależnie od tego czy upadłość dewelopera będzie układowa czy likwidacyjna.
Odrębna masa
Tym samym nabywcy lokali w ramach postępowania upadłościowego tak układowego jak i likwidacyjnego uzyskują szczególne przywileje polegające na tym, że:
- powstaje osobna masa upadłości – majątek związany z danym projektem deweloperskim (w tym środki pieniężne zgromadzone na rachunkach powierniczych, nieruchomość na której realizowany jest projekt, a także dopłaty, jakie mogą być wnoszone przez klientów) stanowi odrębną masę upadłości, z której pierwszeństwo zaspokojenia mają nabywcy przed innymi wierzycielami, w tym też Skarbem Państwa.
- nabywcy tworzą nowy organ w ramach postępowania upadłościowego – zgromadzenie nabywców, którego zwołanie jest obowiązkowe;
- zgromadzenie nabywców decyduje o tym, jak mają być zaspokajane ich roszczenia, czy poprzez wypłaty środków z rachunków powierniczych czy też poprzez dokończenie budowy i przeniesienie na nabywców własności mieszkań lub domów. W przypadku kontynuacji projektu nabywcy mogą zostać zobowiązani do wniesienia dopłat na dokończenie budowy. Jednocześnie mogą określić istotne warunki umowy z wykonawcą.
Oddzielne zgromadzenie
Dodatkowo majątek dotyczący każdego projektu deweloperskiego stanowić ma odrębną masę upadłości, co oznacza, że jeżeli deweloper realizował kilka projektów jednocześnie, dla każdego z nich musi zostać wyodrębniony majątek z nim związany, a nabywcy mieszkań czy domów budowanych w ramach takiego projektu będą tworzyć oddzielne zgromadzenia nabywców.
Każde ze zgromadzeń będzie decydowało samodzielnie o kontynuacji swojego projektu. Takie rozwiązanie ma umożliwić przede wszystkim nabycie przez klientów mieszkań lub domów za które zapłacili, gdy zostanie podjęta decyzja o kontynuacji projektu lub odzyskanie przez nich zainwestowanych środków, często przecież pochodzących z kredytów bankowych lub oszczędności całego życia.
Sąd zawiesi postępowanie
Drugą zmianą, o której warto wspomnieć w kontekście nowych regulacji upadłościowych jest zmiana wprowadzona co prawda do kodeksu postępowania cywilnego, ale dotycząca postępowań sądowych z udziałem upadłego.
Do maja 2012 roku w przypadku postępowań, w których wobec pozwanego ogłoszono upadłość likwidacyjną sąd umarzał postępowanie sądowe z urzędu. Takie rozwiązanie bazowało na błędnym założeniu, że każdy proces cywilny, w którym wobec pozwanego ogłoszono upadłość likwidacyjna, nie może być kontynuowany. Taka sytuacja była sprzeczna z postanowieniami prawa upadłościowego, zgodnie z którym kontynuowanie procesu w takiej sytuacji jest niedopuszczalne tylko wtedy, gdy jego przedmiotem jest wierzytelność.
Nowelizacja przepisów kodeksu postępowania cywilnego wprowadza, a w zasadzie przywraca regulację, zgodnie z którą w przypadku ogłoszenia upadłości strony, sąd zawiesi postępowanie. Takie rozwiązanie jest zdecydowanie bardziej uzasadnione z perspektywy zarówno upadłego jak i drugiej strony procesu, bowiem umożliwia podjęcie zawieszonego postępowania już z udziałem syndyka czy też zarządcy masy upadłości.
Warto zauważyć, że z perspektywy wierzyciela, któremu odmówiono uznania jego wierzytelności na liście wierzytelności umożliwi to podjęcie postępowania w trakcie postępowania upadłościowego, co wcześniej nie było możliwe, bowiem toczące się postępowania były umarzane.
Ireneusz Stolarski radca prawny, Kancelaria Baker&McKenzie
Ireneusz Stolarski, radca prawny, Kancelaria Baker&McKenzie
Jak widać wprowadzone przepisy daleko modyfikują generalne zasady postępowania upadłościowego w przypadku deweloperów i nabywców mieszkań (domów) tworząc grupę wierzycieli, którzy choć nie zabezpieczeni na majątku dewelopera będą mieć pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Z jednej strony taka zmiana jest uzasadniona ochroną nabywców.
Z drugiej jednak strony pomijają one interesy innych wierzycieli (np. dostawców czy wykonawców), których wierzytelności będą zaspokojone dopiero po zaspokojeniu nabywców mieszkań lub domów. Oczywiście decyzja nabywców musi być podjęta w oparciu o pełną wiedzę na temat projektu. Muszą oni wiedzieć, w jakiej wysokości są konieczne dopłaty do dokończenia budowy.
W związku, z tym w każdym przypadku konieczny będzie audyt prowadzonego projektu oraz oszacowanie kosztów jego dokończenia. W praktyce może stwarzać to problemy dla syndyka czy zarządcy i może niestety prowadzić do zawyżania kosztów, tak aby wnoszone przez nabywców dopłaty na pewno wystarczyły na dokończenie projektu.
Przepisy o upadłości deweloperskiej budzą liczne wątpliwości. Dla przykładu nie jest jasne, jaka jest w sytuacji upadłości dewelopera pozycja wierzycieli zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomości projektu (np. banki), gdy zapadnie decyzja o jego ukończeniu w ramach postępowania upadłościowego.
Wydaje się, że w takiej sytuacji tracą oni swoje prawa do zaspokojenia z nieruchomości z pierwszeństwem przed nabywcami, co bardzo istotnie zmienia ich pozycje w takim postępowaniu. Ponadto, przepisy nie odnoszą się do sytuacji, gdy jedyny majątek dewelopera będzie stanowić nieruchomość, na której realizowany jest projekt i środki na rachunkach powierniczych.
W takiej sytuacji całość majątku będzie stanowiła odrębną masę upadłości dającą pierwszeństwo nabywcom, a pozostali wierzyciele, (w tym np. też banki czy Skarb Państwa) mogą znaleźć się w niekorzystnej sytuacji i bez wpływu na sposób prowadzenia takiej upadłości.
