Miejsca parkingowe albo płot wokół placu składowego. Co łączy takie inwestycje? Przede wszystkim konieczność załatwienia formalności budowlanych. I jedna i druga inwestycja wymaga bowiem często zgłoszenia zamiaru ich budowy (lub montażu) u starosty.

Miejsca publiczne

Prawo budowlane nie w każdym przypadku nakazuje zgłaszać budowę ogrodzenia. Obowiązek ten dotyczy tylko budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych oraz innych miejsc publicznych.

Uwaga! Takie same zasady dotyczą ogrodzeń o wysokości powyżej 2,2 m. Mówi o tym art. 30 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego.

Przykład

Firma produkująca kostkę brukową chce ogrodzić działkę, na której trzyma swoje produkty. Przylega ona do trzech różnych ulic, a z jednej strony do pola. Formalności trzeba dopełnić w zakresie tej części ogrodzenia, która znajduje się przy ulicach, natomiast od strony łąki – już nie. Tam firma może budować bez zgłoszenia.

Natomiast w praktyce sporo problemów sprawia określenie, które miejsce ma charakter publiczny, a które nie. Przepisy nie definiują pojęcia miejsca publicznego i na tym tle dochodzi do wielu sporów sądowych, o czym świadczy bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Orzeczenia są jednak bardzo różne. Przykładowo, NSA w orzeczeniu z 2 marca 2006 r. uznał, że do: „innych miejsc publicznych" nie można zaliczyć dróg, które nie są drogami publicznymi w rozumieniu ustawy o drogach publicznych (II OSK 675/05).

W tym samym wyroku stwierdził, że jeżeli do danego miejsca ma dostęp ograniczona liczba osób, to dostęp nie może być głównym kryterium przy ustalaniu rozumienia pojęcia „innych miejsc publicznych". W innym z kolei wyroku NSA stwierdza, że właściciel terenu (drogi) sam decyduje o jej statusie. Ustanowiony przez niego sposób użytkowania drogi może doprowadzić do tego, że stanie się ona „innym miejscem publicznym" (wyrok z 17 kwietnia 2007r. II OSK 643/06).

Zgłoś kraty

W przypadku parkingu, zgłoszenia wymaga jego budowa, gdy ma do dziesięciu miejsc postojowych.

dzu

Gdy parking ma być przeznaczony dla większej liczby samochodów, trzeba starać się o pozwolenie na budowę.

Załatwienia formalności - w postaci zgłoszenia - wymaga także montaż krat w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego (np. hotele) oraz w obiektach wpisanych do rejestru zabytków (art. 30 ust. 1 pkt 3 lit.a i b prawa budowlanego). Natomiast w pozostałych obiektach zgłoszenie nie jest wymagane.

Co z altanami i wiatami

Zgłoszenie będzie także potrzebne przy budowie altan, wiat, wolno stojących budynków gospodarczych. Dotyczy to jednak tylko tych o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna ich liczba na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. działki. Na pozostałe trzeba uzyskać pozwolenie na budowę.

Większość prac remontowych nie wymaga pozwolenia, tylko zgłoszenia. Na pewno pozwolenia wymaga remont zabytków.

Wniosek i załączniki

Przedsiębiorca, który chce dokonać zgłoszenia, składa wniosek w tej sprawie. Powinien w nim określić rodzaj, zakres, sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Nie może też zapomnieć o oświadczeniu o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jego wzór zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (DzU nr 120, poz. 1127 ze zm.). W pewnych przypadkach wymagane są dodatkowo uzgodnienia, pozwolenia lub opinie.

Uwaga! Czasami trzeba do wniosku dołączyć także szkice i rysunki. Kiedy dokładnie? Przepisy mówią, że dołącza się je do wniosku „w zależności od potrzeb". Gdyby więc się okazało, że inwestor o czymś zapomniał, wówczas starosta może w drodze postanowienia nałożyć obowiązek uzupełnienia wniosku o zgłoszenie o niezbędne dokumenty. Wyznaczy też na to określony termin.

Prawo budowlane nie stawia wymogów, by szkice i rysunki przygotowała osoba posiadająca uprawnienia budowlane. Może więc je wykonać nawet sam inwestor.

Inwestor czeka 30 dni

Po złożeniu wniosku i dokumentów trzeba poczekać 30 dni. Jest to bardzo ważne. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu albo nie nałoży obowiązku uzyskania pozwolenia to można ruszać z robotami budowlanymi >patrz ramka.

>Musi być zgłoszenie

Zgłoszenie jest wymagane przy budowie:

- obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną, w tym: parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,8 m; naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m. sześc. i wysokości nie większej niż 4,5 m;

- zatok parkingowych na drogach wojewódzkich, powiatowych i gminnych;

- tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub do przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;

- wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat, altan o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. działki;

- pochylni przeznaczonych dla niepełnosprawnych;

- przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, telekomunikacyjnych.

Kiedy nie obejdzie się bez pozwolenia

Starosta ma prawo nakazać uzyskanie pozwolenia na budowę
w sytuacji, gdy inwestycja:

-  narusza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

-  zagraża bezpieczeństwu ludzi lub mienia,

-  pogarsza stan środowiska lub zabytków,

-  wprowadza, utrwala lub zwiększa ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiedzkich.

Z wokandy

- Wprowadzenie krótkiego, bo 30-dniowego terminu do wydania decyzji o sprzeciwie, którą organ architektoniczno-budowlany jako kompetentny w sprawie, w pewnych sytuacjach może, a w innych powinien, zakwestionować zamiar realizacji inwestycji budowlanej powoduje, że w tych sprawach obowiązuje jeszcze bardziej, w stosunku do innych spraw administracyjnych, zaostrzony reżim co do szybkości działania organów administracji publicznej.

Organy administracji publicznej powinny działać zgodnie z prawem, na podstawie przepisów prawa, a także szybko, nie dopuszczając do zwłoki czy przewlekłości. W sprawach dotyczących sprzeciwu, ponadto pod rygorem utraty kompetencji do wydania decyzji.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 kwietnia 2011 r. II OSK 730/10.

- Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 ustawy – Prawo budowlane zgłoszenia właściwemu organowi wymaga budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych.

O ile działka ew. nr (...) nie jest drogą publiczną w rozumieniu ustawy o drogach publicznych, to jednak w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym dokumentacji fotograficznej, nie budzi żadnych wątpliwości, że droga ta stanowi inne miejsce publiczne w rozumieniu ww. przepisu.

Działka ta jest bowiem urządzoną działką drogową, stanowi własność gminy i jest bez ograniczeń dostępna dla nieokreślonego kręgu osób. Z powyższego wynika zatem, że skarżąca celem wykonania ogrodzenia własnej działki od strony działki ew. nr (...), winna była dokonać zgłoszenia.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 21 października 2011 r. II SA/Kr 1237/11.

- Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, utwardzenie terenu gruntu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, ale tylko w stosunku do robót budowlanych polegających na utwardzeniu gruntu działek budowlanych.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 26 maja 2011 r. VII SA/Wa 2453/10.

- Ustalenie przez organ, że inwestor rozpoczął roboty budowlane przed dokonaniem zgłoszenia powinno skutkować umorzeniem postępowania prowadzonego przed organem architektoniczno- -budowlanym z uwagi na jego bezprzedmiotowość i powiadomieniem organów nadzoru budowlanego o tzw. samowoli budowlanej.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 6 kwietnia 2011 r. VII SA/Wa 2509/10.

Jest to tzw. milcząca zgoda. Czasami można skrócić czas oczekiwania i wystąpić do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie wnosił sprzeciwu. Jeżeli się je otrzyma, to można ruszać z pracami. Jeśli jednak inwestor zacząłby roboty wcześniej ,to popełni on samowolę.

Przedsiębiorca musi liczyć się z tym, że dojdzie jednak do złożenia sprzeciwu. Starosta ma prawo wnieść go od zgłoszenia, jeżeli:

- dotyczy ono budowy lub wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,

- budowa lub wykonanie robót budowlanych jest sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub innymi przepisami,

- dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt już stoi.

Potrzebne pozwolenie

Formalności towarzyszące zgłoszeniu są dużo prostsze od starania się o pozwolenie na budowę, które jest bardziej skomplikowane i kosztowniejsze od zgłoszenia zamiaru budowy. Wymaga bowiem przeprowadzenia postępowania administracyjnego, a także zgromadzenia wielu dokumentów i uzyskania dodatkowych decyzji.

Uwaga!

Zgłoszenie składa się przed rozpoczęciem robót budowlanych, a nie po tym fakcie. Odwrócenie tej kolejności oznacza samowolę budowlaną. Samowolę wprawdzie można zalegalizować, ale nie jest to takie proste. Nie zawsze jest też możliwe. Poza tym kosztuje – w przypadku samowoli, która wymaga zgłoszenia, jest to 2,5 tys. lub 5 tys. zł (wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju robót budowlanych).

Jeżeli nie zalegalizuje się np. wybudowanego ogrodzenia czy też parkingu, powiatowy nadzór budowlany wyda nakaz rozbiórki. -

Zawsze można wystąpić do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie będzie wnosił sprzeciwu