Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przedmiotem najmu może być np. magazyn, pomieszczenie na sklep czy biuro itp.

Sama umowa najmu, w zależności od tego, jak strony się umówią, może być zawarta na czas nieoznaczony, czyli bezterminowo lub oznaczony – na kilka miesięcy lub lat. Warto jednak pamiętać, że najem zawarty na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony, a najem między przedsiębiorcami zawarty na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego czasu za zawarty na czas nieoznaczony.

Ważne obowiązki

Za wynajmowany lokal najemca jest zobowiązany płacić czynsz. Zazwyczaj czynsz regulowany jest w pieniądzu, choć przepisy nie zabraniają, aby formą zapłaty były świadczenia innego rodzaju (jeśli tylko strony, czyli najemca i wynajmujący tak się umówią). Najemca powinien uiszczać czynsz w terminie określonym w umowie najmu, a gdy nie jest on w umowie wskazany, powinien płacić go z góry za cały czas najmu (gdy ten ma trwać nie dłużej niż miesiąc) albo miesięcznie do 10. dnia miesiąca (gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony).

W praktyce z regularnym uiszczaniem czynszu bywa jednak różnie, opóźnienia zdarzają się nie tylko zwykłym lokatorom, ale również przedsiębiorcom. Pół biedy, gdy spóźnienia są niewielkie, gorzej gdy przedsiębiorca przestaje regulować czynsz w dłuższym okresie. Wtedy wynajmujący może zażądać od niego odsetek za czas spóźnienia (umownych lub ustawowych), a gdy poniósł w wyniku opóźnienia w zapłacie czynszu szkodę – może również żądać od przedsiębiorcy-najemcy jej naprawienia.

Może wreszcie wypowiedzieć najem, i to bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wystarczy, że najemca zalega z zapłatą czynszu za ściśle określony czas. Jednak samo wypowiedzenie umowy najmu nie oznacza jeszcze, że wynajmującemu uda się odzyskać pieniądze. Jeśli najemca nie zapłaci dobrowolnie, sprawę trzeba będzie skierować do sądu.

Uprzedź, zanim wypowiesz

Gdy dojdzie do wypowiedzenia najmu, przedsiębiorca jest zobowiązany do opuszczenia lokalu. Nie będzie mógł go dłużej zajmować, bo straci ku temu podstawę prawną. Aby jednak w ogóle mogło dojść do wypowiedzenia, muszą zostać spełnione ściśle określone warunki.

Po pierwsze najemca nie powinien zwlekać z zapłatą czynszu lub innych opłat. W zależności od tego, czy jest to lokal użytkowy, czy mieszkalny, różne będą terminy. W przypadku lokalu użytkowego z zapłatą czynszu nie powinien zwlekać za dwa pełne okresy płatności.

Innymi słowy wypowiedzenie będzie możliwe, jeśli nie zapłaci czynszu za dwa kolejne miesiące (gdy czynsz jest opłacany miesięcznie). Wtedy wynajmujący powinien wezwać go na piśmie do zapłaty zaległych i bieżących należności i uprzedzić, że zamierza wypowiedzieć najem, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin do zapłaty czynszu.

Wzór 1

(Miejscowość, data)

...........................................................................

(Imię, nazwisko i adres wynajmującego)

.............................................................

(Imię, nazwisko i adres najemcy)

POWIADOMIENIE

o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty należności.

Z uwagi na zaistniałą po Pana stronie zwłoką z zapłatą czynszu najmu lokalu położonego w ................................................... przy ul. ...................................................................................................... za dwa pełne okresy płatności, wyznaczam Panu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległego czynszu oraz bieżących należności. Przez należności bieżące należy rozumieć te, które są wymagalne w dacie niniejszego powiadomienia oraz należności, które staną się wymagalne do dnia zapłaty przez Pana zaległego czynszu. Wyznaczony miesięczny termin rozpocznie bieg wraz z otrzymaniem przez Pana niniejszego powiadomienia.

Brak zapłaty w wyznaczonym terminie zaległego czynszu, jak i należności bieżących, skutkować będzie wypowiedzeniem umowy najmu nawiązanej dnia ...................................................

.....................................................................................

(własnoręczny podpis Wynajmującego)

Przykład

Roman K. wynajmuje magazyn. Nie zapłacił czynszu za sierpień i za wrzesień, w sumie 6 tys. zł. Należności reguluje do 10. dnia każdego miesiąca. Wynajmujący wyznaczył mu dodatkowo miesiąc na spłatę, zastrzegając, że jeśli tego nie zrobi, wypowie najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zakładając, że 11 października wynajmujący wręczył Romanowi K. wezwanie do zapłaty, ten ma czas do 11. listopada na uregulowanie należności.

Nieco inaczej jest przy najmie lokali mieszkalnych. W tym przypadku zastosowanie znajdzie nie kodeks cywilny, a ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. DzU z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).

Mówi ona, że wynajmujący może nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego wypowiedzieć najem, gdy najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie zaległych i bieżących należności.

Informacja na piśmie

Wypowiedzenie umowy najmu musi mieć formę pisemną (i to pod rygorem nieważności). Jeśli więc wynajmujący poinformuje najemcę ustnie, że wypowiada mu umowę, nie wywoła to żadnego skutku i do rozwiązania najmu nie dojdzie. Pisemne musi być również wezwanie do uregulowania zaległości poprzedzające wypowiedzenie.

W wypowiedzeniu wynajmujący powinien podać jego przyczynę, a więc w omawianym przypadku zaleganie przez ściśle określony czas z należnościami za czynsz i nieuregulowanie ich w dodatkowo wyznaczonym terminie.

Gdy sprawa trafi do sądu

Jeśli najemca, mimo otrzymanego wypowiedzenia umowy najmu i wezwania do zapłaty zaległego czynszu nie ureguluje go, musi spodziewać się, że odwiedzi sąd, bo wynajmujący zapewne tam skieruje swoje kroki.

Aby wszcząć postępowanie sądowe, właściciel lokalu powinien sporządzić pozew o zapłatę i wnieść go do właściwego sądu rejonowego (tego, w którego okręgu pozwany, czyli najemca ma miejsce zamieszkania lub w którego okręgu jest położony wynajmowany lokal – wybór należy do wynajmującego). Powództwo rozpoznawane jest w postępowaniu uproszczonym, stąd konieczne jest, aby pozew został wniesiony na urzędowym formularzu.

Trzeba w nim wpisać poza nazwą sądu, do którego go kierujemy, imiona, nazwiska i adresy stron, czyli najemcy i wynajmującego, trzeba też opisać sprawę, uzasadnić swoje żądanie i podać dowody na poparcie przytoczonych okoliczności, a w razie potrzeby dołączyć dokumenty. Formularz należy wypełnić czytelnie, bez skreśleń i poprawek. Wynajmujący powinien dołączyć do formularza jego odpis oraz odpisy wszystkich załączników po to, aby można je było doręczyć najemcy.

Składając pozew, konieczne jest wniesienie wpisu sądowego. Jego wysokość zależy od wartości przedmiotu sporu, czyli od tego, ile wynajmującemu jest winny najemca. Gdy suma dochodzonych należności nie przekracza 2 tys. zł – wpis wyniesie 30 zł, gdy suma ta znajduje się w przedziale między 2 i 5 tys. zł – wpis wyniesie 100 zł, a w przedziale od 5 do 7,5 tys. – 250 zł. Gdy dochodzona kwota zaległego czynszu przekracza 7,5 tys. zł opłata wyniesie 300 zł.

Trochę dyscypliny też pomoże

Wynajmujący ma możliwość zdyscyplinowania niesumiennego najemcy i dodatkowo zabezpieczenia się na wypadek braku zapłaty z jego strony. Wszystko za sprawą prawa zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do lokalu. Wynajmujący może te rzeczy zatrzymać do czasu uregulowania przez najemcę wszystkich należności, zwłaszcza dotyczących zaległości czynszowych, ale też innych świadczeń (jak np. opłat związanych z eksploatacją), gdy najemca zalega z ich zapłatą nie dłużej niż rok.

Przedmiotem zastawu mogą być jedynie rzeczy podlegające zajęciu w myśl przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Nie muszą to być rzeczy, których wyłącznym właścicielem jest najemca. Nawet rzeczy, w których najemcy przysługuje jedynie udział, również mogą być przedmiotem zastawu.

W przypadku najmu lokali mieszkalnych przedmiotem zastawu mogą być także ruchomości wniesione przez członków rodziny najemcy mieszkających z nim razem.

Zastaw na rzeczach lokatora wniesionych do lokalu, poza zabezpieczaniem należności właściciela, może być więc doskonałym środkiem skłaniającym do zapłaty należności przez najemcę, którego rzeczy zostały zatrzymane.

Co mówią przepisy – terminy wypowiedzenia

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Te ostatnie wynoszą:

- trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc,

- miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy czynsz jest płatny miesięcznie,

- trzy dni naprzód – gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu,

- dzień naprzód – gdy najem jest dzienny.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Wzór 2

(Miejscowość, data)

.........................................................................

(Imię, nazwisko, adres wynajmującego)

............................................................

(Imię, nazwisko, adres najemcy)

Wypowiedzenie umowy najmu

lokalu użytkowego nr ........................ przy ul. ................................................ w ...........................................................

Niniejszym wypowiadam umowę najmu nr ............................................... zawartą w dniu .................................................. w ............................................, której przedmiotem był lokal użytkowy położony w .............................. ...................................., przy ul. .............................................................................., pod nr ........................, dla którego Sąd Rejonowy ....................................... w ...................................., ................................. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr ..............................................

........................................................................

(podpis wynajmującego)

Otrzymałem:

...................................................

(data i podpis najemcy)