Jak firma może podzielić swój grunt

Najpierw trzeba uzyskać  decyzję w sprawie podziału. Wydaje ją wójt (burmistrz lub prezydent miasta na prawach powiatu). Ale zanim przedsiębiorca ją  otrzyma, musi mieć wstępny plan podziału.

Po pierwsze – wstępny plan

Taki plan  przygotowuje się na podstawie mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu (mapy  można uzyskać w powiatowych lub miejskich ośrodkach dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej).

Przepisy nie wymagają, by opracował go fachowiec. Można więc zrobić to samemu. Jeżeli jednak nie ma się odpowiedniego wykształcenia lub wiedzy, istnieje ryzyko popełnienia błędów. Z tego powodu urzędnicy mogą takiego planu nie zaakceptować.

Warto więc zatrudnić do tego celu  geodetę. Wtedy jest większa gwarancja, że wstępny plan nie będzie obarczony błędami. Przepisy dokładnie określają, co taki  wstępny plan powinien zawierać.

Jakie granice

Niezbędne elementy wstępnego plan podziału

- granice nieruchomości podlegającej podziałowi,

- oznaczenie nieruchomości oraz jej powierzchni według danych z ewidencji gruntów i budynku oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku – innych dokumentów,

- naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu,

- przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję zapewnienia nowym działkom dostępu do drogi publicznej. -

Bywa jednak i tak, że podział dotyczy zabudowanej nieruchomości. Jeżeli  więc proponowany podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego, usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu.

Uwaga!

Żaden urzędnik nie wyda  decyzji podziałowej, jeżeli nowe działki (powstałe po wydzieleniu) nie mają  dostępu do drogi publicznej.

Dlaczego? Taka działka nie będzie miała charakteru budowlanego i  przedsiębiorca, który planuje na niej inwestycję,  nie dostanie pozwolenia  na budowę. Dostęp do drogi publicznej jest także wymagany w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy niezbędnej, gdy  inwestycja  ma być realizowana na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Takie warunki są niezbędnym załącznikiem  do wniosku o pozwolenie budowlane i do uzyskania decyzji podziałowej na terenie nieposiadającym planu.

Nieruchomość jednak nie musi przylegać do drogi publicznej, by spełniła wymóg dostępu do niej. Przedsiębiorca może wydzielić drogę wewnętrzną (np. na osiedlu mieszkaniowym) oraz ustanowić dla nowych działek służebności drogi.

Inna możliwość to ustalenie tylko służebności (gdy nie ma jak wytyczyć wewnętrznej drogi) lub sprzedaż nowo utworzonej działki wraz z udziałem w prawie do innej działki a mianowicie stanowiącej drogę wewnętrzną.

Po drugie – opinia

Jeżeli przedsiębiorca będzie posiadał gotowy wstępny plan podziału powinien wystąpić  do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o jego zaopiniowanie  >patrz ramka. Ten ostatni wydaje opinię (w formie postanowienia). Gdy jest ona nie pomyśli przedsiębiorcy, może on złożyć zażalenie do samorządowego kolegium odwoławczego a następnie do  sądu administracyjnego. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał postanowienie.

Uwaga! Mając pozytywną opinię o wstępnym projekcie można przystąpić  do sporządzania właściwego planu podziału.  Teraz nie ma już dowolności, plan obowiązkowo  musi przygotować geodeta.

Po trzecie – procedury

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

(dalej: ugn) przewiduje inne zasady podziału nieruchomości  na terenie objętym miejscowym planem i nieobjętym takim planem.

W przypadku  podziału na terenie objętym planem obowiązkowo powinien być on zgodny z jego ustaleniami.

Z planu wynika bowiem, jaka może być minimalna wielkość działki oraz na jakie cele można ją przeznaczyć (art. 93 ugn).

Uwaga!

Przepisy określają odrębne wymagania dla nieruchomości rolnej i leśnej. Działki, które powstaną w wyniku jej  podziału  (na terenach objętych planem) nie mogą być mniejsze niż 0,3 ha.  Od tej zasady są wyjątki, a mianowicie gdy celem podziału jest powiększenie działki sąsiedniej lub uregulowanie rozgraniczenia pomiędzy działkami sąsiednimi, te wielkości mogą być inne.

W przypadku natomiast podziału nieruchomości na terenach nieobjętych planem, musi być on zgodny z przepisami odrębnymi, niezbędna będzie decyzja ustalająca warunki zabudowy, która zastąpi miejscowy plan (art. 94 ugn).

Do wspomnianych przepisów odrębnych przede wszystkim zalicza się prawo: ochrony środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków, o lasach, o autostradach płatnych etc.

Może się też okazać, że rada gminy przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu. W takim przypadku realizacja wniosku podziałowego zostanie zawieszona (maksymalnie jednak na sześć  miesięcy).

Po czwarte – podział

Warto też pamiętać, że z wnioskiem o podział może wystąpić osoba, która ma w tym interes prawny, sam więc tytuł prawny do nieruchomości (np. prawo własności, użytkowania wieczystego) to za mało. Przedsiębiorca musi jeszcze uzasadnić, do czego decyzja podziałowa będzie mu potrzebna. Na przykład chce sprzedać domy na osiedlu, które wybudował na jednej nieruchomości.

Razem z wnioskiem składa się gotową mapę z planem podziału oraz wszystkie dokumenty.

Zatwierdzenie podziału następuje poprzez wydanie decyzji, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego a następnie do sądu administracyjnego.

Teoretycznie na wydanie decyzji czeka się 60 dni, w praktyce bywa jednak z tym różnie.

Jak decyzja administracyjna jest już ostateczna (nikt się nie odwołał, a od jej wydania minęło 14 dni, albo było wprawdzie postępowanie odwoławcze, ale zakończyło się prawomocnym orzeczeniem), to stanowi  podstawę  do wniesienia  zmian w księgach wieczystych (ich założenia dla nowych nieruchomości) oraz w ewidencji gruntów i budynków.