Jakie są skutki istnienia prawa pierwokupu

Przepisy przyznają prawo pierwokupu licznym instytucjom, agencjom oraz samorządowi. Dotyczy ono na ogół gruntów niezabudowanych. Prawo to jest niezbywalne. Oznacza to, że nie można przenieść go na inną osobę lub instytucję.

Uwaga! Przy ustawowym prawie pierwokupu w pierwszej kolejności stosowane są przepisy szczególne, a dopiero w przypadku, gdy ich nie ma – przepisy kodeksu cywilnego.

Lista uprzywilejowanych

Wśród uprzywilejowanych podmiotów znajdują się m.in. gminy. Prawo pierwokupu przysługuje im w przypadku sprzedaży (mówi o tym art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami):

- niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;

- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;

- prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;

- nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;

Prawo pierwokupu przysługuje także m.in. Agencji Nieruchomości Rolnych w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Uwaga!

Agencji przysługuje prawo pierwokupu dopiero w przypadku, gdy transakcja obejmuje co najmniej 5 hektarów gruntu.

Bardzo często też sami przedsiębiorcy zastrzegają w umowach prawo pierwokupu na rzecz jednego z nich (m.in. w umowie: sprzedaży, zamiany, dzierżawy, najmu, spółki). W praktyce najczęściej dotyczy to dzierżawcy lub najemcy, który w umowie wprowadza klauzule, że jeżeli właściciel gruntu, który on dzierżawi, będzie ten grunt sprzedawał, to dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu. Zabezpiecza to interesy ekonomiczne faktycznego posiadacza nieruchomości rolnej, bez straty dla właściciela.

Zgodnie z kodeksem cywilnym uprawnionym względnie obciążonym umownym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości.

Dwie umowy

Kupujący zawiera ze sprzedającym w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży gruntu. Następnie sprzedający zawiadamia podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, że planuje zbyć nieruchomość, przesyłając mu treść warunkowej umowy. W przypadku komunalnych nieruchomości będzie to wójt (lub burmistrz, prezydent miasta), a nieruchomości rolnych – Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa.

W praktyce jest tak, że zawiadomienie do uprzywilejowanego podmiotu przesyła notariusz. Gmina, ANR lub inny uprzywilejowany podmiot ma następnie 30 dni na podjęcie decyzji, czy kupuje, czy też nie kupuje na zasadach ustalonych przez właściciela-sprzedającego z kupującym w warunkowej umowie.

Pora na oświadczenie

Jeżeli uprawniony podejmie decyzję, że chce skorzystać z prawa pierwokupu, składa wówczas oświadczenie – również w formie aktu notarialnego – o wykonaniu prawa pierwokupu. Złożenie takiego oświadczenia oznacza, że dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży między sprzedającym a uprawnionym z prawa pierwokupu na zasadach i po cenie wynikającej z umowy warunkowej. Natomiast, gdy nie zamierza skorzystać ze swojego przywileju, nieruchomość nabywa kupujący z umowy warunkowej i wtedy zawierana jest osobna, bezwarunkowa umowa przenosząca własność nieruchomości na kupującego.

Uwaga! Sprzedający nie może w umowie warunkowej zawrzeć dodatkowych warunków, w szczególności, że gmina lub inny podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, z niego nie skorzysta.

Prawo pierwokupu wynikające z umowy może być ujawnione w księdze wieczystej. Może ono dotyczyć zarówno prawa pierwokupu nieruchomości lub jej części oraz udziału we współwłasności nieruchomości, jak i użytkowania wieczystego i udziału. Dlatego przed planowanym zakupem należy przejrzeć aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla interesującej przedsiębiorcę nieruchomości.

Uwaga! Prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy. Natomiast gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.

Pominięcie prawa pierwokupu powoduje, że umowa sprzedaży jest nieważna.

Natomiast, jeżeli grunt wcześniej był objęty tym prawem (jako jeszcze niezabudowany) i został zabudowany, przedsiębiorca zaś nie wiedział nic o prawie pierwokupu, to nie oznacza to, że przedsiębiorca straci to, co kupił. Jeżeli np. poprzedni użytkownik wieczysty zostanie wpisany do księgi wieczystej, ale działka w tym czasie została zabudowana, chroni kolejnego nabywcę tej działki tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Co oznacza pierwszeństwo

Przepisy przyznają także niektórym podmiotom prawo pierwszeństwa. Prawo to jest często mylone z prawem pierwokupu. Tymczasem są to różne instytucje. Prawo pierwokupu można zrealizować dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji, kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia nieruchomości, ale samej umowy jeszcze nie zawarto.

W praktyce na ogół ma ono zastosowanie na podstawie art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Najczęściej korzystają z niego najemcy lokali komunalnych kupujący je od gminy.

Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku:

- zbycia użytkowania wieczystego na rzecz osoby bliskiej

- gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;

- sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego osobie prawnej z tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;

- gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;

- gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;

- gdy sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych;

- prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w ustawie 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;

- gdy sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji budowy lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego;

- gdy sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu przepisów ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych.

Co wynika z orzecznictwa

- Przyznanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej uprzednio od gminy przez oboje małżonków na zasadzie wspólności majątkowej, nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu przysługującego gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).

Uchwała Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 25 listopada 2011 r. III CZP 71/2011

- Gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe, także wówczas, gdy w chwili nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona nieruchomość rolną bądź leśną.

Postanowienie Sądu Okręgowego w Białymstoku z 12 stycznia 2010 r. II Ca 989/2009

- Prawo pierwokupu wynikające z art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) nie przysługuje gminie tylko wówczas, gdy cała nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży jest przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne lub – w braku takiego planu – jest w całości wykorzystywana na te cele. Postanowienie

Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 7 października 2008 r. III CSK 122/2008).

- Ustanowione w art. 109 ust. 1 u.g.n. prawo pierwokupu przysługuje gminie w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości gruntowych, a nie działek gruntu służących tylko celom komunikacyjnym. Przesłanki wymienione w tym przepisie muszą być spełnione w stosunku do całej nieruchomości gruntowej, a nie do części takiej nieruchomości stanowiącej drogę, choćby była to wyodrębniona działka gruntu w rozumieniu art. 4 pkt 3 u.g.n.

Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 20 grudnia 2006 r. IV CSK 283/2006.