Jaka umowa o roboty budowlane

Przede wszystkim przed rozpoczęciem budowy przedsiębiorca musi zadać sobie pytanie, czy z punktu widzenia prawa planowana inwestycja jest w ogóle możliwa. Czy potrzebne jest pozwolenie na budowę, czy wystarczy samo zgłoszenie?

Pozwolenie na budowę

Do budowy zawsze wymagane jest prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oznacza to, że potrzebny jest tytuł prawny wynikający np. z prawa własności lub umowy (np. dzierżawy) do wykonywania robót. Prawo to jest warunkiem złożenia skutecznego wniosku o pozwolenie na budowę, który kieruje się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej (wojewody lub starosty).

Należy jednak pamiętać, że w przypadku budowy niektórych obiektów takich jak: budynki gospodarcze o powierzchni do 25 mkw., altany, oranżerie, przydomowe baseny, oczka wodne, boiska szkolne czy korty tenisowe, wystarcza samo zgłoszenie budowy do właściwego organu, bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę.

Wystarczy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz podać planowany termin rozpoczęcia prac. Również wtedy wymagane jest oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Co istotne, zgłoszenie powinno nastąpić przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót. Jeżeli w terminie 30 dni od zgłoszenia organ administracji nie wniesie sprzeciwu, można przystępować do rozpoczęcia robót budowlanych.

Zgodnie z projektem

Gdy przedsiębiorca ma już wymarzony projekt budowlany i otrzymał pozwolenie na budowę lub zgłosił jej rozpoczęcie, musi wybrać dobrą ekipę budowlaną (firmę) i zawrzeć z nią umowę, która jak najlepiej zabezpieczy jego interesy. Czy zawsze musi to być umowa o roboty budowlane? Czy wystarczy umowa o dzieło? Jak jest podstawowa różnica między nimi?

Istota umowy o roboty budowlane polega na tym, że wykonawca zobowiązany jest oddać przewidziany obiekt budowlany, wykonując go zgodnie z projektem. Ponadto uzgodniony zostaje zakres robót pomiędzy zamawiającym (inwestorem) a wykonawcą, który będzie budował samodzielnie lub przy pomocy podwykonawców. Co istotne, inwestor oraz wykonawca ponoszą odpowiedzialność solidarną za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy za zrealizowane przez niego prace.

Oznacza to, że podwykonawca, który nie otrzymał wynagrodzenia, będzie mógł domagać się zapłaty od wykonawcy, jak również od samego inwestora. W przypadku, gdy rezultatem umowy nie będzie cały obiekt budowlany, lecz np. wykonanie instalacji lub montaż urządzeń, mamy do czynienia z umową o dzieło. Z punktu widzenia inwestora istotną zaletą umowy o dzieło jest to, że nie ponosi on odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy zatrudnionego przez głównego wykonawcę.

Typ wynagrodzenia

Niezależnie od tego, czy przedsiębiorca zawiera umowę o dzieło czy też umowę o roboty budowlane, musi rozważyć dwie możliwości: wynagrodzenie ryczałtowe oraz wynagrodzenie kosztorysowe.

Pierwszy system polega na tym, że wynagrodzenie jest ustalane z góry na podstawie przewidywanych kosztów wykonania inwestycji. Ma ono zatem charakter stały i określa wynagrodzenie za całość wykonanych prac. W takim przypadku to wykonawca, a nie zamawiający ponosi ryzyko co do poprawności kalkulacji ceny adekwatnej do rozmiaru przedmiotu robót.

Ryczałt należy się w umówionej z góry wysokości, a wykonawca, co do zasady, nie ma możliwości jego podwyższenia, nawet jeżeli w trakcie zawierania umowy nie były ustalone wszystkie szczegóły prac.

Druga możliwość to wynagrodzenie kosztorysowe. Podstawą do jego ustalenia jest zestawienie planowanych prac według przyjętych przez strony jednostek (np. metr kwadratowy, metr bieżący) i przewidywanych kosztów wykonania. Jeżeli zatem w trakcie budowy zmieniona zostanie wysokość cen lub stawek obowiązujących dotychczas w rozliczeniach kosztorysowych, każda ze stron może żądać odpowiedniej zmiany umówionego wynagrodzenia.

W praktyce w umowach o roboty budowlane najczęściej stosuje się obydwa systemy łącznie. Wynagrodzenie wykonawcy określa się w sposób ryczałtowy, natomiast wartość robót dodatkowych, nieobjętych projektem, ustala się na podstawie wynagrodzenia kosztorysowego.

Jaka forma

Przedsiębiorca nie może zapomnieć o formie umowy. Kodeks cywilny wymaga, aby umowa o roboty budowlane była stwierdzona pismem. Czy znaczy to, że umowa o roboty budowlane będzie ważna jedynie po złożeniu własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli stron?

Kodeks nie jest aż tak rygorystyczny i zastrzega formę pisemną jedynie dla celów dowodowych. A zatem nawet jeżeli inwestor zlecił ustnie ekipie budowlanej wykonanie budynku, to w razie sporu obie strony mogą wykazać przed sądem, że doszło między nimi do zawarcia umowy o roboty budowlane. Inaczej jest w przypadku umowy podwykonawstwa robót budowlanych.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego zawarcie przez głównego wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą lub przez tego ostatniego z dalszym podwykonawcą, powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, a więc nie może zostać zmieniony nawet pomimo wspólnych ustaleń stron.

Podstawowe obowiązki stron

W tym zakresie sprawa jest dość oczywista. Zgodnie z umową o roboty budowlane wykonawca powinien wykonać obiekt budowlany opisany w umowie, a jego wykonanie powinno nastąpić zgodnie z projektem, jak również z zasadami wiedzy technicznej.

Natomiast na inwestorze ciąży obowiązek przekazania wykonawcy terenu budowy i projektu, na podstawie którego będą prowadzone roboty, odebranie wykonanego obiektu, jak również zapłata umówionego między stronami wynagrodzenia.

Często w praktyce zapomina się, że obie strony mają obowiązek ścisłej współpracy. Każda budowa jest skomplikowanym i długotrwałym procesem, który nie może skończyć się sukcesem, gdy inwestor nie współpracuje z wykonawcą.

Materiały i urządzenia oraz ich zamienniki

Do powstania obiektu budowlanego konieczne jest zakupienie wszystkich materiałów i urządzeń, z których będzie on wykonany. W przypadku gdy inwestor dostarcza materiały, wykonawca musi się z nich rozliczyć, zwrócić niewykorzystane, a także dokonać oceny przydatności dostarczonych materiałów i urządzeń.

W polskiej praktyce budowlanej to jednak wykonawca w ramach ustalonego wynagrodzenia ryczałtowego kupuje materiał i urządzenia zgodne ze specyfikacją techniczną (zestawienie materiałowe co do wielkości, pojemności, użyteczności itp.). Nieraz też proponuje inny, wymienny materiał lub urządzenia, do uznania inwestora, który z reguły nie chce się zgodzić na tańsze zamienniki, mimo zapewnień wykonawcy o ich jakości.

Dobre ubezpieczenia

Przy każdej inwestycji bardzo ważne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Roboty budowlane wiążą się z ryzykiem wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń, uszkodzenia lub zniszczenia mienia, szkody dla uczestników procesu budowlanego i innych postronnych osób. Ubezpieczenie może obejmować prowadzone roboty budowlane, jak również teren zaplecza budowy, maszyn, materiały i urządzenia na budowie.

Zakres ubezpieczenia powinien być zależny od oceny ryzyka mogącego wystąpić na budowie, którą pragniemy objąć ochroną. Najbardziej przydatnymi ubezpieczeniami są: ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, ubezpieczenie ryzyka budowlanego, ryzyka montażowego, maszyn i sprzętu budowlanego, ubezpieczenie od ryzyka utraty planowanego zysku oraz ubezpieczenie od kradzieży dokonanej na terenie budowy.

Gwarancja jakości wykonania

Każdy uczestnik procesu budowlanego chce, aby obiekt został wykonany perfekcyjnie, funkcjonował prawidłowo i bez usterek. Na budowie takie rzeczy pozostają tylko w sferze marzeń.

W umowie konieczne są zatem zapisy dotyczące gwarancji jakości wykonanych robót. Gwarancja powinna obowiązywać przez określony czas, dopiero po dokonaniu odbioru robót. Dokładne warunki udzielanej gwarancji mogą być zapisane w samej umowie, jednak w praktyce często można spotkać się także z wystawionymi przez wykonawcę dokumentami gwarancyjnymi.

Przy określeniu terminu gwarancji warto mieć na uwadze, że powinien on być ściśle powiązany z okresem gwarancji udzielonym przez producentów urządzeń i maszyn. Podstawowym obowiązkiem wykonawcy wynikającym z udzielonej inwestorowi gwarancji jest niezwłoczne usunięcie usterek lub wad, które wyszły na jaw po odebraniu przedmiotu umowy.

Strony umowy mogą w dowolny sposób ukształtować kwestie zgłaszania przez inwestora usterek, terminu na ich usunięcie przez gwaranta oraz konsekwencje ich nieusunięcia w wyznaczonym terminie. W interesie wszystkich stron jest, aby wzajemne obowiązki i uprawnienia z tego tytułu były określone precyzyjnie, bez niedomówień. Pozwoli to na sprawne doprowadzenie obiektu do stanu użytkowania.

Zwłoka i opóźnienie

Podczas realizacji umowy o roboty budowlane powstaje wiele mniej lub bardziej poważnych przeszkód. Nie zawsze udaje się je pokonać. Są sytuacje, np. nadmierna zwłoka w wykonaniu etapów umowy (przez wykonawcę) lub brak zapłaty wynagrodzenia zgodnie z harmonogramem (przez inwestora), gdy najlepszym rozwiązaniem jest odstąpienie od umowy.

W przypadku zwłoki jednej strony druga strona powinna wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. W przypadku umowy o roboty budowlane z takiej możliwości może skorzystać zarówno wykonawca obiektu, jak i podwykonawcy.

Trzeba pamiętać, że inwestor może odstąpić od umowy jedynie wtedy, gdy wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac tak dalece, że nie ma możliwości, aby ukończył te prace w czasie umówionym. W takiej sytuacji zamawiający może odstąpić od umowy bez wcześniejszego wyznaczania terminu dodatkowego przed wykonaniem obiektu. Na podstawie tego uprawnienia inwestor będzie mógł odliczyć sobie to, co wykonawca oszczędził, nie wykonując dalszych prac na obiekcie.

Jacek Mikołajonek prawnik RMS Rastawicki Sawicki sp. k.

Komentuje Jacek Mikołajonek, prawnik  RMS Rastawicki Sawicki sp. k.

Każdy przedsiębiorca, który brał już udział w procesie budowlanym wie, że jest dzień, na który czeka się z wielką niecierpliwością. To dzień odbioru robót budowlanych. Odbiór obiektu stanowi przełom w stosunkach między stronami umowy – potwierdza realizację umowy, jednocześnie otwierając wykonawcy prawo do żądania pełnego wynagrodzenia.