Przez długie lata firmy nie miały szans na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego.

To się zmieniło 9 października ubiegłego roku. Wtedy to weszła w życie nowelizacja z 28 lipca 2011 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła możliwość wykupu gruntu o charakterze komercyjnym – a dokładnie pojawiły się w niej stosowne zmiany w ustawie o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności.

Także firmy

Tak więc od 9 października 2011r. można już przekształcić wszystkie rodzaje gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste, także te o charakterze komercyjnym. O wykup mogą zaś wystąpić wszystkie osoby fizyczne oraz prawne będące użytkownikami wieczystymi 13 października 2005 r., a także ich następcy prawni. Oznacza to, że obecnie nie ma znaczenia, czy o przekształcenie ubiega się spółka, fundacja czy też osoba fizyczna.

Jaka procedura

Firma zainteresowana wykupem składa wniosek wraz z dokumentami  najczęściej do wójta, burmistrza, prezydent miasta (w przypadku gruntów komunalnych) lub do starosty, prezydenta miasta na prawach powiatu (gdy chodzi o grunty Skarbu Państwa).

Zakaz dla działkowców

Wykup na własność nie będzie przysługiwał w przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste:

- Polskiemu Związkowi Działkowców,

- państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym w rozumieniu ustawy z 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych (...).

Z odrębnych przepisów wynika, że państwowymi osobami prawnymi są m.in.: przedsiębiorstwa państwowe, banki państwowe, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, Zakład Ubezpieczeń Społecznych, Polska Akademia Nauk, jednoosobowe spółki Skarbu Państwa etc.

Uwaga!

Nowelizacja przewiduje, że jeżeli wspomniane osoby prawne i spółki zbyły po 13 grudnia 2005 r. nieruchomość, którą miały oddaną w użytkowanie wieczyste, to zakaz przekształcania na podstawie tej ustawy obowiązuje także w stosunku do nabywców tych gruntów (wynika to z literalnego brzmienia tego przepisu, ale są wątpliwości prawne co do słuszności takiego podejścia).

Wątpliwości gmin

Przepisy pozwalające wszystkim użytkownikom wieczystym przekształcić każdy rodzaj nieruchomości we własność, mogą naruszać konstytucję. Tak uważają między innymi radni z Poznania. Podjęli oni decyzję o skierowaniu odpowiedniego wniosku do Trybunału Konstytucyjnego. Kwestionują w nim nowe zasady przekształcania użytkowania wieczystego w odrębną własność (obowiązujące, jak już wspominaliśmy, od 9 października 2011 r.).

Zdaniem radnych sprzedaż nieruchomości komunalnych powinna odbywać się na zasadach rynkowych oraz mieć charakter dobrowolny. Tymczasem ustawodawca przyznaje użytkownikom roszczenie o przekształcenie użytkowania wieczystego w odrębną własność.

Oznacza to, że jeżeli właściciel gruntu nie zgodzi się na jego sprzedaż, to użytkownik (spełniający wymogi z ustawy) może zmusić do tego gminę w sądzie. Poza tym nowelizacja ustawy pozbawiła gminy dochodów, które mogłyby one uzyskiwać z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości przez kolejne lata, i to bez należnej rekompensaty.

Na razie jednak przedsiębiorcy nie muszą się obawiać zmian i mogą spać spokojnie. Na rozstrzygnięcie Trybunału Konstytucyjnego trzeba czekać latami.

Do kogo i z jakimi dokumentami

W zależności od tego, kto jest właścicielem gruntu, wniosek składa się do:

• wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarządu powiatu

lub województwa – gdy chodzi o nieruchomości stanowiące własność samorządu terytorialnego,

• starosty – w wypadku nieruchomości Skarbu Państwa, także tych, w których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne (np. Agencja Nieruchomości Rolnych).

Uwaga!

Urzędy często posiadają gotowe wzory wniosków, które można otrzymać w urzędzie gminy lub urzędzie powiatowym albo ściągnąć ze strony internetowej. Można też przygotować wniosek na zwykłej kartce papieru, gdyż takie również są honorowane i rozpatrywane.

Do wniosku dołącza się aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczy przekształcenie, kopię dokumentu potwierdzającego nabycie nieruchomości lub dokumenty potwierdzające następstwo prawne.

Następnie urzędnicy zlecają przygotowanie operatu szacunkowego. Często zdarza się, że gminy celowo przedłużają rozpatrywanie wniosków. Trzeba więc uzbroić się w cierpliwość.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności z dniem, w którym wspomniana decyzja staje się ostateczna. Użytkownik musi następnie udać się z decyzją do wydziału wieczystoksięgowego sądu z wnioskiem o wpisanie go do księgi wieczystej jako właściciela.

Może się też ubiegać o rozłożenie opłaty za przekształcenie na raty. Najkrótszy okres spłaty może wynosić dziesięć lat, a najdłuższy 20 lat. Jeżeli należność zostanie rozłożona na raty, będzie ustanowiona hipoteka przymusowa.

Ile za wykup

Opłatę za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność stanowi różnica między wartością prawa własności i użytkowania wieczystego pomniejszona o ewentualne upusty. Przepisy przewidują upusty na poziomie 50 proc. dla użytkowników wieczystych gruntów Skarbu Państwa. Mogą z nich skorzystać jednak tylko osoby fizyczne, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 r., oraz ich następcy prawni.

Nie ma przy tym znaczenia rodzaj nieruchomości. Natomiast użytkownicy gruntów komunalnych mogą liczyć na upust w wysokości 50 proc. jedynie w przypadku nieruchomości zabytkowych. W obu sytuacjach jednak właściciel gruntu może, jeżeli zechce, udzielić wyższej bonifikaty.

Uwaga! Przedsiębiorca nie otrzyma bonifikaty przy wykupie.

Gdy nie ma zgody wszystkich

Bywa, że nie wszyscy chcą się zgodzić na wykup. Dlatego też użytkowanie wieczyste działek pod budynkami wielolokalowymi jest bardzo trudno przekształcić we własność. Muszą się na to zgodzić wszyscy współużytkownicy, a z tym bywa różnie. W grę wchodzą bowiem pieniądze.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności z dniem, w którym decyzja w tej sprawie stała się ostateczna

Przekształcenie we własność kosztuje, i to wcale niemało. Wielu współużytkowników chce się wykupić, ponieważ obawia się podwyżek rocznych opłat za użytkowanie wieczyste, które potrafią być bardzo wysokie. Przepisy przewidują więc, że współużytkownicy, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę, mogą wystąpić o wykup.

Gdy jednak przynajmniej jeden ze współużytkowników złożył sprzeciw, właściwy organ zawiesza postępowanie przekształceniowe. W takiej sytuacji stosuje się art. 199 kodeksu cywilnego. Wtedy to sąd rozstrzyga, czy można przekształcić prawo użytkowania wieczystego w odrębną własność.

Uwaga!

Użytkownicy wieczyści, którzy przekształcą grunt z bonifikatą, muszą pamiętać, że przez pięć lat nie mogą sprzedać nieruchomości. Jeżeli jednak się na to zdecydują, będą musieli zwracać przyznany im upust w opłacie.

Alternatywa nie dla wszystkich

Jednak warto wiedzieć, że w wielu gminach istnieje alternatywna ścieżka przekształceń, z której można skorzystać. Większość dużych miast podjęła już uchwały przewidujące możliwość wykupu – niejednokrotnie przewidują one korzystniejsze zasady wykupu na własność niż ustawa.

Zawierają na przykład bardzo często wysokie bonifikaty, sięgające nawet 90 – 95 proc. wysokości samej opłaty. Tak jest na przykład w Krakowie i Poznaniu. Niestety, takie uchwały często nie zostały podjęte w małych miastach i miejscowościach. Poza tym dotyczą one na ogół gruntów pod domami jednorodzinnymi i gruntów pod budynkami mieszkalnymi wielolokalowymi, a nie nieruchomości komercyjnych.

Dlaczego opłaca się zmienić status

Roczna opłata za użytkowanie wieczyste gruntu wynosi 1 proc. (gdy grunt jest przeznaczony na cele mieszkaniowe) lub 3 proc. (cele komercyjne). Co roku miasta podnoszą różnym grupom użytkowników wieczystych roczne opłaty. Rekordowa podwyżka wynosi nawet kilka tysięcy procent.

Dotyczy to głównie dużych miast. Miasta zlecają biegłym rzeczoznawcom wycenę gruntów i na tej podstawie aktualizują następnie wysokości opłat. Jeżeli ostatnia wycena była na przykład pięć lat temu, to siłą rzeczy różnica w wysokości opłat jest spora.

Wielu więc użytkowników wieczystych chętnie wykupiłoby grunt na własność, by uniknąć w przyszłości niespodzianek w postaci rekordowych podwyżek opłat. Stawki podatku od nieruchomości, który płacą właściciele, nie rosną tak skokowo i są niższe. •