Inwestycje w nieruchomości: jakie procedury dla przedsiębiorcy

Z procesem inwestycyjnym dotyczącym nieruchomości wiąże się szereg procedur administracyjnych. Stawienie im czoła nastręcza przedsiębiorcom wielu problemów. Powodzenie biznesu nieruchomościowego wymaga często udziału doradców - praktyków. Powinni oni posługiwać się biegle przepisami  prawa cywilnego oraz  czuć się pewnie w obszarze szeroko rozumianej procedury administracyjnej.

Poszczególne rodzaje inwestycji nieruchomościowych, wymagają  uzyskania stosownych pozwoleń i decyzji  uregulowanych w przepisach Prawa budowlanego, ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, czy też Prawie ochrony środowiska.

Procedury górą

Podstawowe znaczenie mają: postępowanie z zakresu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz postępowanie z zakresu prawa budowlanego. Poza nimi można się spotkać  z postępowaniami  szczególnymi – m.in. dotyczącymi spełnienia wymogów przepisów ochrony środowiska, ochrony zabytków, czy też z zakresu prawa wodnego.

Podstawowym elementem procesu administracyjnego jest spełnienie wymagań stawianych przez przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym kontekście istotną rolę odgrywa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp). Zawiera on ustalenia dotyczące przeznaczenia terenu, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz  sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy. Tak więc w praktyce to właśnie plan warunkuje możliwość przeprowadzenia inwestycji.

O przystąpieniu do sporządzenia mpzp informuje uchwała rada gminy. Określa ona granice obszaru objętego planem, przedmiot i zakres jego ustaleń.

Następnie wójt, burmistrz albo prezydent miasta (organy odpowiedzialne za sporządzenie planu) - po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego - kolejno ogłaszają w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu. Określają też formę, miejsce i termin składania wniosków do planu.

Termin do złożenia wniosków do planu nie może być krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia o podjęciu omawianej uchwały.

Uwaga!

Złożenie wniosku na zasadach i w trybie przewidzianym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rodzi  po stronie adresata obowiązek przyjęcia i ustosunkowania się do niego, ale nie obliguje do jego uwzględnienia.

Co więcej, w razie jego nieuwzględnienia, wnioskodawcy nie przysługuje prawo do administracyjnej ani tym bardziej, sądowej weryfikacji stanowiska organu. Po rozpatrzeniu  wniosków właściwy organ sporządza mpzp, który następnie zostaje uchwalany przez radę gminy.

W przypadku, gdy tak uchwalony akt nie daje możliwości realizacji inwestycji zgodnie z zamierzeniem, doradcy prawni inwestora mogą składać wnioski o jego zmianę, które są rozstrzygane w ten sam sposób co wnioski o uchwalenie planu. Procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest identyczna jak procedura jego uchwalenia. Gdy akt został wydany niezgodnie z prawem, można go zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Gdy brakuje planu

W przypadku braku mpzp (tak jest na większości obszaru Warszawy) konieczne do rozpoczęcia inwestycji jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wydaje ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami.  W odróżnieniu od pozwolenia na budowę -  nie trzeba być właścicielem gruntu, by o nią wystąpić i dlatego często jest uzyskiwania przez inwestorów przed nabyciem nieruchomości, na której  ma być realizowany projekt.

Istotnym elementem opisywanego postępowania jest krąg jego uczestników, bowiem ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wskazuje, kto jest stroną postępowania w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Powoduje to, iż organ właściwy w sprawie, z obawy o to, że jego decyzja zostanie uchylona w wyższej instancji, często wskazuje bardzo szeroki krąg uczestników (choć zazwyczaj większość z nich nie ma żadnego interesu prawnego w toczącym się postępowaniu). Jest to jedna z najczęstszych przyczyn przewlekłości tego postępowania, ponieważ każdy z jego uczestników jest uprawniony do składania wniosków – a te z kolei przyczyniają się do wydłużenia całej procedury.

Więcej niż jeden

W stosunku do tego samego obszaru można wydać decyzję o warunkach zabudowy więcej niż jednemu wnioskodawcy. Organ, który wydał decyzję, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki w niej zawarte. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Doradcy prawni inwestora powinni również pamiętać, iż organ stwierdzi wygaśnięcie decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli dla danego terenu został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego (chyba, że wcześniej inwestor uzyska ostateczne pozwolenie na budowę). Jeżeli decyzja zostanie wydana niezgodnie z zamierzeniami, inwestor może zaskarżyć ją do samorządowego kolegium odwoławczego.

Przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku obowiązywania mpzp – przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę  – kolejnym etapem, będzie często uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych.

Decyzja ta  jest wymagana w przypadku, gdy planowana inwestycja została zaliczona  do inwestycji, które mogą „zawsze znacząco oddziaływać na środowisko” (np. lotniska długości drogi startowej nie mniejszej niż 2100 m) bądź do inwestycji, które mogą potencjalnie oddziaływać na środowisko (np. ośrodki wypoczynkowe lub hotele, poza terenami mieszkaniowymi). Organem właściwym do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest:

• regionalny dyrektor ochrony środowiska - w przypadku większości przedsięwzięć, które mogą zawsze znacząco oddziaływać na środowisko,

• starosta - w przypadku scalania, wymiany lub podziału gruntów,

• dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych - w przypadku zmiany granic lasu, stanowiącego własność Skarbu Państwa,

Natomiast w przypadku pozostałych przedsięwzięć organem właściwym będzie wójt, burmistrz bądź prezydent miasta.

Kolejne  postępowanie regulowane jest przepisami ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Zarówno przepisy tej ustawy, jak i  prawa budowlanego, wymagają przed wystąpieniem o wydanie pozwolenia na budowę realizowaną w pobliżu obiektu wpisanego do rejestru zabytków, uzyskania pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez  wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Konserwator decyduje

Do rejestru zabytków wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji  wojewódzkiego konserwatora.

Następuje to przez wojewódzkiego konserwatora  z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego. Jeżeli  zabytek umieszczony jest w gminnej ewidencji zabytków, to na etapie wydania pozwolenia na budowę, organ  wydający pozwolenie na budowę dokonuje uzgodnień z wojewódzkim konserwatorem.

Uzgodnienia mają określać, czy przedsięwzięcie może być realizowane zgodnie z zamierzeniem inwestora. Zajęcie stanowiska następuje w formie opinii, na którą przysługuje zażalenie.

W końcu budujemy

Dysponując decyzją o warunkach zabudowy, inwestor może wystąpić o pozwolenie na budowę. W przypadku, gdy nie jest ona wymagana z uwagi na obowiązywanie mpzp, dla danego obszaru, wówczas inwestor występuje o pozwolenie na budowę -  omija etap decyzji o warunkach.

Przepisy prawa budowlanego ograniczają krąg podmiotów biorących udział w postępowaniu o wydanie omawianej decyzji, co znacznie skraca procedurę w porównaniu do postępowania o ustalenie warunków zabudowy. W postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę stronami, oprócz inwestora, są właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości sąsiadujących z obiektami, które są przedmiotem inwestycji.

O pozwolenie na budowę, w odróżnieniu od decyzji o  warunkach zabudowy, może wystąpić jedynie podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cel budowlany. Poprzez prawo do dysponowania rozumie się  tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego  albo stosunku zobowiązaniowego, przewidujący uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

Jedno pozwolenie

Pozwolenie na budowę powinno dotyczyć całego zamierzenia budowlanego. Gdy  obejmuje ono więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z ich przeznaczeniem.

W takim przypadku, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia. Jeśli zdarzy się, że pozwolenie na budowę nie zostało wydane zgodnie z planowaną inwestycją,  można złożyć odwołanie do wojewody.