Niejednokrotnie zetkniemy się także z pozwoleniami na rozbiórkę i tych też nie możemy pominąć przy analizie dokumentów związanych z planowanym przez inwestora przedsięwzięciem.
Zamek na działce
Prawnik piszący raport powinien sprawdzić, czy istniejące zabudowania są objęte ochroną konserwatora zabytków. Jeśli budynki są wpisane do rejestru zabytków, to w takim wypadku należy się liczyć z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. To z kolei będzie miało znaczący wpływ na warunki transakcji.
Zielone światło
W ramach kwestii administracyjnych związanych z nieruchomością należy również przeanalizować, czy istnieje w danym przypadku konieczność przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.
Standardem jest powierzanie analiz środowiskowych specjalistom. Dzięki temu poznamy wszystkie ograniczenia wynikające z szeroko pojmowanego prawa ochrony środowiska.
Taka analiza jest niezbędna w celu zabezpieczenia inwestora przed sytuacją, w której planowane przedsięwzięcie nie będzie mogło być zrealizowane bez przeprowadzania dodatkowych działań związanych np. z rekultywacją gruntów.
Przepisy dotyczące ochrony środowiska są w tym zakresie restrykcyjne i mogą uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji zgodnie z zamierzeniem. Dlatego też doradcy inwestora nie mogą pominąć tych kwestii przy przeprowadzaniu analiz poprzedzających dokonanie inwestycji.
Obciążenie podatkowe i najem
W raporcie o badaniu stanu prawnego nieruchomości należy również zwrócić uwagę na zobowiązania podatkowe zbywcy. Wprawdzie przepisy nie przewidują odpowiedzialności nabywcy nieruchomości za zobowiązania podatkowe sprzedającego, jednak to wyłączenie nie dotyczy zaległości powstałych przed 1 stycznia 2009.
W tym wypadku nabywca nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej będzie odpowiadał solidarnie ze zbywcą za zaległości podatkowe powstałe w związku z tą działalnością.
Przed dokonaniem transakcji nabycia nieruchomości nabywca powinien wystąpić o wydanie zaświadczenia na podstawie art. 306 g ordynacji podatkowej o stanie zaległości podatkowych zbywcy, wówczas będzie odpowiadał solidarnie ze zbywcą nieruchomości tylko do wysokości kwoty wykazanej w zaświadczeniu.
W przypadku nabywania nieruchomości zabudowanych elementem koniecznym każdego audytu prawnego jest analiza wszelkich umów cywilnoprawnych związanych z nabywaną nieruchomością. Nabywca wstępuje bowiem z mocy prawa we wszystkie stosunki cywilnoprawne związane z nieruchomością, jak choćby umowy najmu, dostawy czy też inne związane z funkcjonowaniem nieruchomości. Szczególne znaczenie przy nabywaniu nieruchomości komercyjnych ma analiza umów najmu >patrz ramka.
Spory sądowe i byli właściciele
Dodatkowo doradcy prawni inwestora powinni uzyskać informację o ewentualnych sporach sądowych dotyczących nieruchomości oraz o możliwości istnienia roszczeń jej byłych właścicieli. Z roszczeniami byłych właścicieli możemy mieć w szczególności do czynienia przy nabywaniu prawa użytkowania wieczystego.
W takiej sytuacji doradcy prawni inwestora powinni wystąpić do Ministerstwa Skarbu Państwa oraz do urzędu miasta odpowiedniego dla położenia nieruchomości o informację o istnieniu wspomnianych roszczeń.
Ile ryzyka
Ostatnim elementem każdego audytu prawnego nieruchomości jest enumeratywne wyliczenie wszystkich zidentyfikowanych w trakcie analizy rodzajów ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości.
Raport due diligence powinien również zawierać rekomendację co do dalszego postępowania w ścisłym odniesieniu do zamierzeń inwestycyjnych nabywcy.
A może zezwolenie
W przypadku gdy inwestorem jest cudzoziemiec, doradcy inwestora powinni również zwrócić uwagę na ewentualne utrudnienia w nabyciu nieruchomości, polegające w szczególności na obowiązku uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji.
Badamy wpis do księgi
Księgi wieczyste są coraz częściej prowadzone w formie elektronicznej, a wpisy w nich umieszczone można przeglądać na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html.
Wpis podmiotu posiadającego tytuł prawny do nieruchomości zawarty jest w dziale II księgi wieczystej. Należy zwrócić uwagę, że w polskim porządku prawnym domniemywa się, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej zgodny jest z rzeczywistym stanem prawnym.
W najogólniejszym ujęciu to domniemanie pozwala uzyskać własność bądź użytkowanie wieczyste nieruchomości osobie, która dokonuje nabycia, działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej.
Przejście tytułu prawnego do nieruchomości jest uzależnione od tego, czy według stanu ujawnionego w księgach wieczystych przysługiwał on zbywcy w momencie dokonywania transakcji. Treść księgi wieczystej ma też decydujące znaczenie dla określenia zakresu przenoszonego prawa.
Zbywca nieruchomości może bowiem być jej właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym. Wymagane jest również zbadanie umowy nabycia własności bądź użytkowania wieczystego w celu określenia, czy doszło do skutecznego przejścia tego prawa na zbywcę.
Niekiedy konieczna może się również okazać analiza dokumentów korporacyjnych zbywcy, w tym przede wszystkim umowy spółki, pod kątem ewentualnych ograniczeń związanych z nabywaniem nieruchomości.
Jak wypowiedzieć
W umowach najmu należy przede wszystkim zwrócić uwagę na czas ich obowiązywania oraz okresy wypowiedzenia. Mimo że wypowiedzenie umów najmu zawartych na czas określony jest możliwe tylko w przypadku, gdy jest to przewidziane w ich treści, to zgodnie z obowiązującym prawem nabywca nieruchomości może je wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych.
Wyjątek ten nie będzie miał jednak zastosowania do umów najmu na czas określony zawartych w formie pisemnej z datą pewną.
W tym ostatnim wypadku, przy braku terminu wypowiedzenia wskazanego w umowie, nabywca nieruchomości nie będzie mógł skorzystać z ustawowych terminów wypowiedzenia i zobowiązany będzie wypełnić umowę najmu do końca terminu jej obowiązywania.
Co zrobić i co sprawdzić
1. Określ tytuł prawny do nieruchomości
2. Zbadaj treść aktu ustanawiającego prawo użytkowania wieczystego
3. Zanalizuj treść księgi wieczystej pod kątem praw związanych z nabywaną nieruchomością oraz w zakresie wszelkich praw ją obciążających
4. Określ stan prawny nieruchomości na podstawie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów
5. Zbadaj kwestie administracyjne związane z nieruchomością, np. czy objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
6. Zwróć uwagę na zobowiązania podatkowe zbywcy
7. Sprawdź umowy cywilnoprawne związane z nabywaną nieruchomością
8. Zbadaj, czy są spory sądowe dotyczące nieruchomości
9. Sprawdź, czy istnieją roszczenia byłych właścicieli do nieruchomości.
Komentuje Anna Antczak-Rek radca prawny, szef zespołu transakcyjnego rynku nieruchomości w MDDP Sobońska Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp.k.
Należy podkreślić, że profesjonalnie sporządzony raport zawierający analizę prawną stanu nieruchomości może ograniczyć do minimum niebezpieczeństwo zaangażowania w nieudany biznes nieruchomościowy poprzez wskazanie ryzyka związanego z nabywaniem badanej nieruchomości.
Raport stanowi ważny element negocjacji. Zasadniczym celem takiej analizy prawnej jest określenie, czy nabywca będzie mógł zrealizować inwestycję zgodnie ze swoimi założeniami, oraz wykrycie ryzyka związanego z nabyciem konkretnej nieruchomości. Zatem zbadanie stanu prawnego nieruchomości jest elementem warunkującym bezpieczeństwo każdej transakcji nieruchomościowej.
Komentuje Łukasz Morgaś prawnik w zespole transakcyjnego rynku nieruchomości w MDDP Sobońska Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp.k.
Zadaniem profesjonalnych doradców jest uważna analiza warunków administracyjno-organizacyjnoprawnych, w ramach których inwestycja ma funkcjonować. Dlatego warto spojrzeć szerzej niż tylko na samą działkę. Trzeba np. ocenić, czy infrastruktura drogowa łącząca nieruchomość z okolicznymi drogami i obiektami jest wystarczająca dla obsługi planowanej inwestycji.
Nierzadko zdarza się, że obsługa planowanego przedsięwzięcia wymagać będzie stworzenia projektu koncepcji komunikacyjnej opracowanego przez specjalistów. Są to kosztowne analizy, na które trzeba znaleźć budżet.
Należy także zbadać przebieg linii wysokiego napięcia biegnących przez działkę lub wzdłuż jej granic. Przełożenie takiej linii może okazać się wysoce kosztowne lub wręcz niemożliwe i dobrze jest jak najszybciej przeliczyć koszt takich prac.
Na koniec sprawdźmy, czy interesujący nas teren jest uzbrojony, czyli czy doprowadzono do niego wszystkie media oraz czy warunki podłączeń kanalizacji, wodociągów są zgodne z zapotrzebowaniem inwestora. Można w tej sprawie wystosować zapytania do dostawców mediów.
I wreszcie pamiętajmy, że od listopada 2008 zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlanepozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane m.in. po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 (jeżeli jest ona wymagana przez przepisy ustawy z 3 października 2008 o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko).
Jednak co do zasady spełnienie obowiązku wynikającego z prawa budowlanego będzie polegało na wcześniejszym wystąpieniu i uzyskaniu dla przedsięwzięcia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
—Anna Antczak-Rek radca prawny, szef zespołu transakcyjnego rynku nieruchomości w MDDP Sobońska Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp.k.
—Łukasz Morgaś prawnik w zespole transakcyjnego rynku nieruchomości w MDDP Sobońska Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp.k.
