Proces inwestycyjny na nieruchomościach jest zespołem czynności zmierzających do realizacji określonego celu gospodarczego. Jednym z jego pierwszych elementów jest określenie uwarunkowań prawnych planowanej transakcji.

Analiza taka pozwoli na identyfikację ryzyka związanego z konkretnym przedsięwzięciem oraz dokonanie jego oceny w kontekście naszych planów. Analiza pokaże także, czy informacje przekazane przez zbywcę nieruchomości znajdują potwierdzenie w stanie prawnym.

Raport, który będzie zawierał analizę prawną, nazywa się z języka angielskiego raportem due diligence.

Różne uwarunkowania

Należy pamiętać, że każdy audyt prawny nieruchomości powinien być przeprowadzony pod kątem konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Inne bowiem będą uwarunkowania do realizacji inwestycji mieszkaniowej czy usługowo-biurowej, a inne dla obiektów produkcyjnych.

Ponadto w przypadku inwestycji polegającej na nabyciu zabudowanej nieruchomości analizie prawnej powinny być poddane dodatkowe kwestie z tym związane.

Zajrzyj do księgi i aktu

Pierwszym etapem analizy jest określenie tytułu prawnego do nieruchomości. W tym celu, po pierwsze, należy zbadać księgę wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości lub zbiór dokumentów, jeżeli księga wieczysta nie została jeszcze założona >patrz ramka.

W przypadku gdy mamy do czynienia z użytkowaniem wieczystym, niezbędnym elementem analizy prawnej jest zbadanie treści aktu ustanawiającego to prawo. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego oraz jego przeniesienie następuje w wyniku zawarcia umowy cywilnoprawnej i ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej.

Nie można zatem bez ujawnienia tego prawa we wskazanym rejestrze dokonywać nim obrotu, skoro do nabycia tego prawa niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.

Należy również zwrócić uwagę, że umowy bądź akty administracyjne ustanawiające użytkowanie wieczyste mogą niekiedy nakładać pewne zobowiązanie mogące kolidować z zamierzeniami inwestora. W raporcie powinna się również znaleźć informacja o wysokości opłaty z tytułu prawa użytkowania wieczystego.

Jakie służebności i roszczenia

Kolejnym etapem audytu prawnego jest analiza treści księgi wieczystej pod kątem praw związanych z nabywaną nieruchomością oraz w zakresie wszelkich praw obciążających przedmiotową nieruchomość.

Prawami związanymi z nieruchomością  są między innymi służebności ustanowione na rzecz każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Doradcy prawni szczególną uwagę powinni zwrócić na te obciążenia, bo może się okazać, że na nieruchomości są ustanowione służebności, które wykluczają bądź ograniczają zamierzenie inwestycyjne.

Należy również zbadać, czy w dziale III księgi wieczystej nie ma wpisanych roszczeń o przeniesienie własności/użytkowania wieczystego na rzecz podmiotów trzecich.

Czy są wnioski do sądu

Bardzo ważne jest zwrócenie uwagi na ewentualne wzmianki o wnioskach złożonych do sądu wieczystokosięgowego, które nie zostały jeszcze rozpatrzone.

W  tym ostatnim wypadku konieczna jest analiza dokumentów złożonych do sądu wieczystokosięgowego, do czego będziemy potrzebowali upoważnienia od  zbywcy nieruchomości.

Co w dziale IV

Raport due diligence powinien zawierać osobny rozdział traktujący o hipotekach obciążających nieruchomość. Wpisy dotyczące hipotek znajdziemy w dziale IV księgi wieczystej.

Jak wiadomo, hipoteka jest tzw. prawem bezwzględnym, którego treścią jest uprawnienie wierzyciela do dochodzenia określonej sumy pieniężnej z nieruchomości obciążonej, niezależnie kto w chwili realizacji tego uprawnienia jest jej właścicielem.

Z tej przyczyny rozporządzenia nieruchomością nie mają wpływu na byt hipoteki oraz na zakres uprawnień wierzyciela hipotecznego. W większości przypadków elementem transakcji nabycia nieruchomości jest zawieranie porozumień z wierzycielami hipotecznymi, na mocy których część zapłaty za przedmiot transakcji wędruje do wierzyciela w zamian za zezwolenie na wykreślenie hipoteki.

Tym samym konieczna jest analiza aktów ustanawiających powyższe ograniczone prawa rzeczowe.

Wypis i wyrys

Stan prawny nieruchomości określany jest również na podstawie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. Należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy w ewidencji dotyczące rodzaju gruntów wchodzących w skład danej nieruchomości. Jeżeli są to grunty rolne, konieczne przed realizacją inwestycji może się okazać uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu spod produkcji rolnej.

Ponadto, w razie gdy nieruchomość okaże się rolna, należy liczyć z tym, że jej zakup będzie uzależniony od nieskorzystania przez Agencję Nieruchomości Rolnych z przysługującego jej prawa pierwokupu.

W tym ostatnim wypadku umowa sprzedaży zawierana między sprzedającym a inwestorem będzie musiała zostać zawarta pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie wykona przysługującego jej prawa.

Okoliczność ta, z uwagi na swą doniosłość w świetle zamierzonej transakcji, powinna być wskazana w raporcie zawierającym badanie stanu prawnego nieruchomości, ponieważ  może mieć wpływ na cenę.

Kwestie administracyjne

Analizie podlegają też  wszelkie kwestie administracyjne związane z nieruchomością. W  pierwszej kolejności doradcy prawni klienta powinni zwrócić uwagę na to, czy będąca przedmiotem transakcji nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Plan zagospodarowania przesądza bowiem o tym, czy nieruchomość może być przeznaczona na konkretny cel, np. na obiekty produkcyjne, usługowe, handlowe czy też pod tzw. mieszkaniówkę. Analiza zapisów planu pozwoli ocenić wartość przedmiotowej nieruchomości dla przyszłego inwestora.

W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy przeanalizować studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego obejmującego swym zasięgiem obszar, na którym usytuowana jest nieruchomość będąca przedmiotem przyszłej transakcji.

Podstawą  tej analizy są odpowiednio wypisy i wyrysy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź ze studium uwarunkowań.

Przeniesienie decyzji

W przypadku gdy zbywca nieruchomości uzyskał już ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, należy również poddać ją analizie. Należy bowiem zwrócić uwagę, że częstym elementem transakcji jest przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy przez zbywcę na rzecz nabywcy.

Sytuacja jest w miarę prosta z tego względu, że organ, który wydał decyzję, ma obowiązek, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, przenieść ją  na rzecz innej osoby, jeśli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.

Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane jej przeniesienie.

Zgodność z prawem

Gdy przedmiotem transakcji jest nieruchomość zabudowana, należy zbadać, czy istniejące obiekty zostały na niej posadowione zgodnie z prawem. W tym celu należy dokonać analizy ostatecznych pozwoleń na budowę i pozwoleń na użytkowanie.

W przypadku gdy podstawą wydania pozwolenia na budowę była decyzja o warunkach zabudowy, należy również taką decyzję zbadać pod kątem jej zgodności z prawem. Należy bowiem pamiętać, że uchylenie decyzji o warunkach zabudowy stanowi podstawę do wznowienia postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Takie ryzyko powinno zostać wyraźnie wskazane w raporcie due diligence, przygotowanym dla inwestora przez profesjonalnych doradców.

Niejednokrotnie zetkniemy się także z pozwoleniami na rozbiórkę i tych też nie możemy pominąć przy analizie dokumentów związanych z planowanym przez inwestora przedsięwzięciem.

Zamek na działce

Prawnik piszący raport powinien sprawdzić, czy istniejące zabudowania są objęte ochroną konserwatora zabytków. Jeśli budynki są wpisane do rejestru zabytków, to w takim wypadku należy się liczyć z ograniczeniami wynikającymi z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. To z kolei będzie miało znaczący wpływ na warunki transakcji.

Zielone światło

W ramach kwestii administracyjnych związanych z nieruchomością należy również przeanalizować, czy istnieje w danym przypadku konieczność przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000.

Standardem jest powierzanie analiz środowiskowych specjalistom. Dzięki temu poznamy wszystkie ograniczenia wynikające z szeroko pojmowanego prawa ochrony środowiska.

Taka analiza jest niezbędna w celu zabezpieczenia inwestora przed sytuacją, w której planowane przedsięwzięcie nie będzie mogło być zrealizowane bez przeprowadzania dodatkowych działań związanych np. z rekultywacją gruntów.

Przepisy dotyczące ochrony środowiska są w tym zakresie restrykcyjne i mogą uniemożliwić przeprowadzenie inwestycji zgodnie z zamierzeniem. Dlatego też doradcy inwestora nie mogą pominąć tych kwestii przy przeprowadzaniu analiz poprzedzających dokonanie inwestycji.

Obciążenie podatkowe i najem

W raporcie o badaniu stanu prawnego nieruchomości należy również zwrócić uwagę na zobowiązania podatkowe zbywcy. Wprawdzie przepisy nie przewidują odpowiedzialności nabywcy nieruchomości za zobowiązania podatkowe sprzedającego, jednak to wyłączenie nie dotyczy zaległości powstałych przed 1 stycznia 2009.

W tym wypadku nabywca nieruchomości związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej będzie odpowiadał solidarnie ze zbywcą za zaległości podatkowe powstałe w związku z tą działalnością.

Przed dokonaniem transakcji nabycia nieruchomości nabywca powinien wystąpić o wydanie zaświadczenia na podstawie art. 306 g ordynacji podatkowej o stanie zaległości podatkowych zbywcy, wówczas będzie odpowiadał solidarnie ze zbywcą nieruchomości tylko do wysokości kwoty wykazanej w zaświadczeniu.

W przypadku nabywania nieruchomości zabudowanych elementem koniecznym każdego audytu prawnego jest analiza wszelkich umów cywilnoprawnych związanych z nabywaną nieruchomością. Nabywca wstępuje bowiem z mocy prawa we wszystkie stosunki cywilnoprawne związane z nieruchomością, jak choćby umowy najmu, dostawy czy też inne związane z funkcjonowaniem nieruchomości. Szczególne znaczenie przy nabywaniu nieruchomości komercyjnych ma  analiza umów najmu >patrz ramka.

Spory sądowe i byli właściciele

Dodatkowo doradcy prawni inwestora powinni uzyskać informację o ewentualnych sporach sądowych dotyczących nieruchomości oraz o możliwości istnienia roszczeń jej byłych właścicieli. Z roszczeniami byłych właścicieli możemy mieć w szczególności do czynienia przy nabywaniu prawa użytkowania wieczystego.

W takiej sytuacji doradcy prawni inwestora powinni wystąpić do Ministerstwa Skarbu Państwa oraz do urzędu miasta odpowiedniego dla położenia nieruchomości o informację o istnieniu wspomnianych roszczeń.

Ile ryzyka

Ostatnim elementem każdego audytu prawnego nieruchomości jest enumeratywne wyliczenie wszystkich zidentyfikowanych w trakcie analizy rodzajów ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości.

Raport due diligence powinien również zawierać rekomendację co do dalszego postępowania w ścisłym odniesieniu do zamierzeń inwestycyjnych nabywcy.

A może zezwolenie

W przypadku gdy inwestorem jest cudzoziemiec, doradcy inwestora powinni również zwrócić uwagę na ewentualne utrudnienia w nabyciu nieruchomości, polegające w szczególności na obowiązku uzyskania zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji.

Badamy wpis do księgi

Księgi wieczyste są coraz częściej prowadzone w formie elektronicznej, a wpisy w nich umieszczone można przeglądać na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html.

Wpis podmiotu posiadającego tytuł prawny do nieruchomości zawarty jest w dziale II księgi wieczystej. Należy zwrócić uwagę, że w polskim porządku prawnym domniemywa się, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej zgodny jest z rzeczywistym stanem prawnym.

W najogólniejszym ujęciu to domniemanie pozwala uzyskać własność bądź użytkowanie wieczyste nieruchomości osobie, która dokonuje nabycia, działając w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Przejście tytułu prawnego do nieruchomości jest uzależnione od tego, czy według stanu ujawnionego w księgach wieczystych przysługiwał on zbywcy w momencie dokonywania transakcji. Treść księgi wieczystej ma też decydujące znaczenie dla określenia zakresu przenoszonego prawa.

Zbywca nieruchomości może bowiem być jej właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym. Wymagane jest również zbadanie umowy nabycia własności bądź użytkowania wieczystego w celu określenia, czy doszło do skutecznego przejścia tego prawa na zbywcę.

Niekiedy konieczna może się również okazać analiza dokumentów korporacyjnych zbywcy, w tym przede wszystkim umowy spółki, pod kątem ewentualnych ograniczeń związanych z nabywaniem nieruchomości.

Jak wypowiedzieć

W umowach najmu należy przede wszystkim zwrócić uwagę na czas ich obowiązywania oraz okresy wypowiedzenia. Mimo że wypowiedzenie umów najmu zawartych na czas określony jest możliwe tylko w przypadku, gdy jest to przewidziane w ich treści, to zgodnie z obowiązującym prawem nabywca nieruchomości może je wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych.

Wyjątek ten nie będzie miał jednak zastosowania do umów najmu na czas określony zawartych w formie pisemnej z datą pewną.

W tym ostatnim wypadku, przy braku terminu wypowiedzenia wskazanego w umowie, nabywca nieruchomości nie będzie mógł skorzystać z ustawowych terminów wypowiedzenia i zobowiązany będzie wypełnić umowę najmu do końca terminu jej obowiązywania.

Co zrobić i co sprawdzić

1. Określ tytuł prawny do nieruchomości

2. Zbadaj treść aktu ustanawiającego prawo użytkowania wieczystego

3. Zanalizuj treść księgi wieczystej pod kątem praw związanych z nabywaną nieruchomością oraz w zakresie wszelkich praw ją obciążających

4. Określ stan prawny nieruchomości na podstawie wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów

5. Zbadaj kwestie administracyjne związane z nieruchomością, np. czy objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

6. Zwróć uwagę na zobowiązania podatkowe zbywcy

7. Sprawdź umowy cywilnoprawne związane z nabywaną nieruchomością

8. Zbadaj, czy są spory sądowe dotyczące nieruchomości

9. Sprawdź, czy istnieją roszczenia byłych właścicieli do nieruchomości.

Komentuje Anna Antczak-Rek radca prawny, szef zespołu transakcyjnego rynku nieruchomości w MDDP Sobońska Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp.k.

Należy podkreślić, że profesjonalnie sporządzony raport zawierający analizę prawną stanu nieruchomości może ograniczyć do minimum niebezpieczeństwo zaangażowania w nieudany biznes nieruchomościowy poprzez wskazanie ryzyka związanego z nabywaniem badanej nieruchomości.

Raport stanowi ważny element negocjacji. Zasadniczym celem takiej analizy prawnej jest określenie, czy nabywca będzie mógł zrealizować inwestycję zgodnie ze swoimi założeniami, oraz wykrycie ryzyka związanego z nabyciem konkretnej nieruchomości. Zatem zbadanie stanu prawnego nieruchomości jest elementem warunkującym bezpieczeństwo każdej transakcji nieruchomościowej.

Komentuje Łukasz Morgaś prawnik w zespole transakcyjnego rynku nieruchomości w MDDP Sobońska Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp.k.

Zadaniem profesjonalnych doradców jest uważna analiza warunków administracyjno-organizacyjnoprawnych, w ramach których inwestycja ma funkcjonować. Dlatego warto spojrzeć  szerzej  niż tylko na  samą działkę. Trzeba np. ocenić, czy  infrastruktura drogowa łącząca nieruchomość z okolicznymi drogami i obiektami jest wystarczająca dla obsługi planowanej inwestycji.

Nierzadko zdarza się, że obsługa planowanego przedsięwzięcia wymagać będzie stworzenia projektu koncepcji komunikacyjnej opracowanego przez specjalistów. Są to kosztowne analizy, na które trzeba znaleźć budżet.

Należy także zbadać przebieg linii wysokiego napięcia biegnących przez działkę lub wzdłuż jej granic.  Przełożenie takiej linii może okazać się wysoce kosztowne lub wręcz niemożliwe i dobrze jest jak najszybciej przeliczyć koszt takich prac.

Na koniec sprawdźmy,  czy  interesujący nas teren jest uzbrojony, czyli czy doprowadzono  do niego wszystkie media oraz czy warunki podłączeń  kanalizacji, wodociągów są zgodne z zapotrzebowaniem inwestora. Można w tej sprawie wystosować zapytania do dostawców mediów.

I wreszcie pamiętajmy, że od listopada 2008 zgodnie z zapisami ustawy Prawo budowlanepozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego może być wydane m.in. po uprzednim przeprowadzeniu oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000 (jeżeli jest ona wymagana przez przepisy ustawy z 3 października 2008 o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko).

Jednak co do zasady spełnienie obowiązku wynikającego z prawa budowlanego będzie polegało na wcześniejszym wystąpieniu i uzyskaniu dla  przedsięwzięcia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

—Anna Antczak-Rek radca prawny, szef zespołu transakcyjnego rynku nieruchomości w MDDP Sobońska Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp.k.

—Łukasz Morgaś prawnik w zespole transakcyjnego rynku nieruchomości w MDDP Sobońska Olkiewicz i Wspólnicy Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych sp.k.