Pozwolenie na budowę: Zmiany w projekcie budowlanym

Zamiast płaskiego dachu – spadzisty, a zamiast dwóch pięter – trzy. Takie zmiany decyzji przedsiębiorców się zdarzają. Wtedy dochodzi do odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego i warunków pozwolenia na budowę.

Istotne lub nieistotne odstąpienie

To, jakie formalności trzeba wówczas załatwić, zależy od tego, czy dokonane odstąpienie jest istotne czy nie. Mówi o tym art. 36a prawa budowlanego >patrz ramka.

Jeżeli okaże się, że inwestor chce dokonać jednej ze zmian wymienionych w tym przepisie, powinien skontaktować się z projektantem. Jeśli ten uzna, że proponowane zmiany w sposób istotny odbiegają od zatwierdzonego projektu, powinien zawiadomić inwestora o  konieczności uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na bu-dowę.

Zmiany, które nie mieszczą się w katalogu z art. 36a (np. dotyczą koloru elewacji budynku), można wprowadzić bez wcześniejszej modyfikacji pozwolenia na budowę. Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje.

Nie oznacza to jednak, że inwestor może się czuć całkowicie bezpieczny. Ostateczna decyzja należy do urzędników. Jeżeli zmiany jeszcze nie dokonano, decyzja należy do starosty, a gdy ją wprowadzono, do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Opinia tego ostatniego będzie wiążąca w przypadku obiektów oddawanych do użytkowania.

Inspektor nadzoru budowlanego może dane odstąpienie potraktować inaczej niż projektant. Wówczas ma prawo wstrzymać roboty budowlane i  nakazać wykonanie projektu zamiennego. Natomiast w przypadku gotowego już obiektu może odmówić pozwolenia na  użytkowanie lub wnieść sprzeciw do zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Co może inspektor

Inwestor, który nie dostosuje się do wymagań ustawowych i będzie nadal budował, chociaż wie, że dojdzie do istotnego odstąpienia od projektu, musi liczyć się z kontrolą powiatowego inspektora budowlanego. Może on wstrzymać roboty.

W tym celu wydaje postanowienie. Podaje w nim przyczynę wstrzymania robót i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Wspomniane postanowienie jest ważne dwa miesiące.

W tym czasie inspektor wydaje decyzję, w której określa już obowiązki inwestora oraz termin ich wykonania (m.in. każe wykonać projekt zamienny). Ta decyzja trafia nie tylko do inwestora, ale także do starosty.

Następnie budujący musi przedstawić zmieniony projekt budowlany, a inspektor nadzoru budowlanego, jeżeli go zaakceptuje, wydaje decyzję zatwierdzającą projekt zamienny i zezwala na wznowienie robót budowlanych.

W decyzji tej nakłada obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie po zakończeniu budowy (nie ma znaczenia, do której kategorii zaliczony jest obiekt). Może być i tak, że budowa, na której doszło do istotnych odstępstw, została już zakończona (postępowanie jest prowadzone po odmowie pozwolenia na użytkowanie albo po sprzeciwie do zawiadomienia o zakończeniu budowy).

Wówczas inspektor może zatwierdzić projekt budowlany zamienny i nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Gdyby jednak inwestor nie dostosował się do nakazów nadzoru, grożą mu poważne konsekwencje. Jest to wówczas klasyfikowane jako samowola budowlana, która może się zakończyć nakazem przywrócenia obiektu do stanu zgodnego z pierwotnym pozwoleniem, a nawet rozbiórką obiektu w całości.

Kiedy dochodzi do istotnego odstąpienia

Zgodnie z art. 36a prawa budowlanego istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

- zagospodarowania działki lub terenu (np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek),

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji (np. inwestor planuje nadbudować piętro lub zwiększyć powierzchnię magazynu), ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części (np. zamiast budynku gospodarczego ma powstać punkt usługowy),

- warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne (to wymóg stawiany obiektom użyteczności publicznej, np. w szkołach i budynkach mieszkalnych wielorodzinnych zapewnienie dostępu dotyczy tylko wybranych kondygnacji).

Pod czyją lupą

Weryfikacja prawidłowego uznania przez projektanta odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego za nieistotne lub istotne może być dokonywana:

- przez starostę przy wydaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, o którą wystąpił inwestor z uwagi na planowane odstąpienie w trybie art. 36a ust. 1 ustawy. Starosta ma prawo wydać zamienne pozwolenie na budowę, tylko gdy uzna odstąpienie za istotne, w przeciwnym razie umarza postępowanie;

- przez nadzór budowlany w trakcie kontroli budowy. Inspektor, stwierdziwszy, że miało miejsce istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę, wydaje postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót;

- przez nadzór budowlany po dokonaniu przez inwestora zawiadomienia o zakończeniu budowy na podstawie przedłożonych dokumentów lub

- przez nadzór budowlany w trakcie obowiązkowej kontroli budowy po złożeniu wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Zobacz serwis: