Jak kupić niedokończony budynek z pozwoleniem na budowę

Gdy przedsiębiorca nabywa obiekt budowlany, musi zadbać o przeniesienie na siebie wszystkich decyzji, w tym pozwolenia na budowę. Mówi o tym art. 40 prawa budowlanego. Takie same zasady obowiązują w wypadku przeniesienia pozwolenia na  wznowienie robót budowlanych.

Ten sam urząd

Formalności związane z przeniesieniem załatwia się w urzędzie, który wydał pozwolenie. Najczęściej będzie to więc starosta, w niektórych wypadkach wojewoda. Ten ostatni jest właściwy m.in. w przypadku inwestycji usytuowanych na terenie kolejowym.

Załatwianie formalności nie trwa długo. Starosta (lub wojewoda) ma miesiąc na wydanie decyzji o przeniesieniu pozwolenia. Często trwa to krócej, ponieważ w tym postępowaniu są tylko dwie strony: obecny i przyszły posiadacz pozwolenia.

Uwaga! Pozwolenie na budowę nie może być przeniesione, jeżeli decyzja o pozwoleniu na budowę wygasła, tzn. jeżeli inwestor nie rozpoczął budowy przed  upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na  czas dłuższy niż trzy lata.

W praktyce bywa także, że pozwolenie obejmuje cały kompleks obiektów, np. kilka hal produkcyjnych. Co robić wtedy? Art. 40 prawa budowlanego nie zakazuje przeniesienia części pozwolenia na budowę.

Trzeba jednak spełnić jeden warunek: zamierzenie inwestycyjne musi się dać wyodrębnić i może ono samodzielnie funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem (wyrok NSA z 25 kwietnia  2007, II OSK  967/06).

Uwaga! Nowy inwestor przejmuje wszystkie warunki z decyzji o pozwoleniu, o której mówi art. 28 prawa budowlanego, natomiast rozpoczęcie robót może nastąpić tylko na podstawie ostatecznej decyzji. Wynika to także z orzecznictwa sądów administracyjnych (wyroki NSA ośrodek zamiejscowy we Wrocławiu z 13 maja 1986, S.A./Wr166/86, oraz NSA z 9 grudnia 2003,  II S.A./Ka  2901/ 01).

Niezależnie od przeniesienia pozwolenia na budowę trzeba zadbać również o cywilnoprawne aspekty przeniesienia inwestycji.

Zapisy w umowie notarialnej

Zazwyczaj następuje to w umowie sprzedaży nieruchomości, na której inwestycja jest realizowana, dlatego odpowiednie zapisy znajdować powinny się w akcie notarialnym sprzedaży.

Można jednak w  tym celu zawrzeć osobną umowę, w której obie strony ustalą nie tylko zasady przeniesienia pozwolenia na budowę, ale również uregulują pozostałe kwestie dotyczące przeniesienia inwestycji w toku, w tym także te dotyczące przejścia majątkowych praw autorskich do projektu budowlanego.

Jeżeli inwestycja jest w toku, trzeba zadbać o wstąpienie w prawa i obowiązki z umów o roboty budowlane zawartych z firmami, które pracują na budowie. Zasadne będzie także wymaganie przeniesienia na nowego inwestora praw z rękojmi za wady fizyczne odnośnie do  robót wykonanych wcześniej.

Co powinno znaleźć się we wniosku

- dane inwestora (imię i nazwisko lub nazwa instytucji i adres) oraz pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu, na rzecz którego będzie dokonane przeniesienie

- dane inwestora, na rzecz którego zostało wydane pozwolenie na budowę

- nazwa i rodzaj całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne terenu (nazwa obrębu, numer arkusza mapy, numer działki)

- numer i data wydania decyzji o pozwoleniu na budowę

Niezbędne dokumenty

- zgoda strony (poprzedniego inwestora), na rzecz której decyzja została wydana na przeniesienie tej decyzji na rzecz innej osoby;

- oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a więc przede wszystkim: prawa własności lub użytkowania wieczystego (wystarczy je wypełnić, nie trzeba dostarczyć żadnych dodatkowych dokumentów) a także zgoda właściciela gruntu, jeżeli chcemy budować na cudzym gruncie. Oświadczenie składa się pod odpowiedzialnością karną;

- oświadczenie nowego inwestora o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w decyzji;

- w przypadku wniosku składanego przez osobę prawną „odpis aktualny z Rejestru Przedsiębiorców” Krajowego Rejestru Sądowego – oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.

Jeśli budowa została już rozpoczęta i minęło ponad trzy lata od wydania pozwolenia na budowę, należy przedłożyć:

- zarejestrowany przez poprzedniego inwestora dziennik budowy (kserokopia potwierdzona za zgodność z oryginałem lub oryginał do wglądu);

- upoważnienie udzielone osobie pełnomocnika działającego w imieniu inwestora – oryginał, urzędowo poświadczony odpis.

Zobacz serwisy:

» Dobra Firma » Firma » Nieruchomości

» Prawo dla Ciebie » Nieruchomości » Prawo budowlane » Pozwolenie na budowę i użytkowanie