Uzyskanie statusu inwestycji celu publicznego, czyli takiej, która zaspokaja potrzeby społeczności lokalnej albo ponadlokalnej, jest dla budującego przedsiębiorcy na wagę złota. Dlatego że dużo łatwiej i szybciej może wtedy przeprowadzić swoje przedsięwzięcie, zwłaszcza na terenach pozbawionych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Inwestor nie musi się bowiem starać o warunki zabudowy, tylko o decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Nie obowiązuje wtedy zasada dobrego sąsiedztwa. Nie trzeba więc nawiązywać do istniejącej już zabudowy.
Poza tym może budować nawet na terenach, gdzie nie ma żadnych obiektów budowlanych, co w wypadku inwestycji bez statusu celu publicznego jest niemożliwe (wyjątkiem są inwestycje produkcyjne, liniowe oraz zabudowa zagrodowa). Na tym jednak zalety tej decyzji się nie kończą.
Decyzję o lokalizacji celu publicznego można wzruszyć tylko przez rok od dnia jej wydania. Po tym czasie, nawet jeżeli narusza ona rażąco przepisy, nie można jej podważyć. Nie można nawet wznowić postępowania z tego powodu, że strona nie ze swojej winy nie brała w nim udziału, na przykład nie zawiadomiono jej prawidłowo.
Kiedy charakter publiczny
Listę inwestycji o charakterze publicznym zawiera art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Co we wniosku
Pierwsza część wniosku zawiera charakterystykę inwestycji, czyli m.in.
- planowany sposób zagospodarowania działki oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, gabaryty;
- istotne parametry techniczne inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko;
- określa zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania i oczyszczania ścieków, a także inne potrzeby w zakresie infrastruktury technicznej.
W drugiej części wniosku inwestor powinien pokazać w trzech wymiarach to, co opisał w charakterystyce inwestycji.
Do wniosku załącza się:
- kopię mapy zasadniczej z wyrysowanymi granicami terenu inwestycji (gdy jej nie ma, to rysuje się na kopii mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego).
Trafił on do ustawy w czasach, kiedy inwestycje realizowały podmioty publiczne. W tej chwili nie zawsze tak jest i nie ma znaczenia źródło finansowania, ale cel, na jaki będą przeznaczone pieniądze. Na razie jednak na żadną nowelizację omawianego przepisu się nie zanosi.
Uwaga! To, że konkretna inwestycja została wymieniona w tym przepisie, nie oznacza też, że automatycznie uzyskała status celu publicznego. Dotyczy to tylko tych, które mają rzeczywiście charakter publiczny. Przykładowo taki status ma droga publiczna, ale prywatna już nie.
Są też wątpliwości prawne dotyczące niektórych inwestycji. Tak jest np. w wypadku masztu telefonii komórkowej. Większość gmin traktuje budowę stacji telefonii mobilnej jako inwestycję celu publicznego. Powołują się przy tym na art. 6 ustawy, który traktuje jako inwestycje celu publicznego te, które są związane z łącznością publiczną.
Nie wszyscy jednak tak uważają. Tego typu problemów z rozróżnieniem inwestycji publicznych jest sporo w praktyce budowlanej. Nie istnieje bowiem jedna, klarowna definicja celu publicznego. Art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera jedynie listę takich celów.
Warto też wrócić uwagę, że art. 6 nie zawiera zamkniętego katalogu, przewiduje bowiem możliwość określenia w innych ustawach, jakie inwestycje mają tego typu charakter. Jest ich dużo.
Przykładowo art. 3 ustawy dotyczącej Euro 2012 przewiduje, że mają taki charakter przedsięwzięcia w zakresie projektowania, budowy, przebudowy lub remontu stadionów i innych obiektów budowlanych na terytorium Polski niezbędnych do przeprowadzenia turnieju mistrzostw Europy w piłce nożnej.
Przykra powinność: wywłaszczanie
Inwestycje publiczne rządzą się swoimi prawami. Przepisy pozwalają bowiem wywłaszczać właścicieli (użytkowników wieczystych) z ich działek, jeżeli wymaga tego realizacja inwestycji. Nie każdy jednak może to robić.
Z tego przywileju korzystają jedynie Skarb Państwa i samorządy, co oznacza, że wywłaszczyć może tylko gmina czy też starostwo, ale firma prywatna już nie ma do tego prawa. Doszłoby bowiem do naruszenia konstytucji.
Trzeba pamiętać, że kwestie wywłaszczenia reguluje też m.in. art. 112 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że wywłaszczyć można tylko na cel publiczny przewidziany w planie albo gdy została wydana decyzja dotycząca celu publicznego.
Szybka decyzja
Podstawowa zasada jest taka, że lokalizacja inwestycji, która ma charakter celu publicznego, powinna być określona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Liczne ustawy przewidują obowiązkowe uchwalanie tego planu, tak jest w przypadku gmin mających status uzdrowiskowych czy też terenów górniczych. Plan jednak nie zawsze jest potrzebny.
Uwaga! 7 lipca br. weszła w życie nowelizacja ustawy o uzdrowiskach. Znosi ona wymóg uchwalania miejscowego planu dla całej gminy uzdrowiskowej. Gminy będą obowiązkowo uchwalać je tylko dla strefy najbardziej chronionej (strefy A), czyli dla tej części, na terenie której znajdują się obiekty sanatoryjne i szpitale. Będą miały na to dwa lata od daty wejścia w życie nowelizacji.
Tam, gdzie nie ma miejscowego planu, trzeba uzyskać decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, a dopiero potem pozwolenie na budowę. Wydaje je na ogół wójt, burmistrz, prezydent miasta.
Przepisy dokładnie też określają, jakie dokumenty powinno się dołączyć do wniosku o wydanie decyzji oraz jak powinien wyglądać sam wniosek. Ma więc składać się z części opisowej i graficznej oraz załączników.
Co może być celem publicznym
Do celów publicznych należy m.in.
- budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;
- wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji; wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie; pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;
- opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;
- budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;
- budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
- budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia przez operatora publicznego powszechnych usług pocztowych, a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;
- poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową;
- ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody.
Inne cele publiczne mogą zostać określone w odrębnych ustawach.
Wójt (burmistrz, prezydent) teoretycznie powinien wydać decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego w ciągu 65 dni, jeżeli tego nie zrobi, grożą mu kary pieniężne, 500 zł za każdy dzień zwłoki (pieniądze te zasilają kasę budżetu państwa). W praktyce z terminowością wydawania decyzji bywa różnie.
Uwaga! Gmina może zawiesić na rok wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli rozpoczęto prace nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Musi jednak wcześniej je przerwać, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia nie podjęta zostanie uchwała o przystąpieniu do pracy nad planem. Jeżeli w ciągu 12 miesięcy gmina nie uchwali planu, wówczas ma obowiązek wydać decyzję.
Wiele decyzji w jednej
Są jednak inwestycje, jak budowa dróg krajowych, które mają znacznie większe preferencje. W ich wypadku jedna decyzja zastępuje kilka, w tym o podział nieruchomości, wywłaszczeniową i pozwolenie na budowę.
Podstawa prawna:
Zobacz
»
»
»
