[b] W wynajętym budynku przeprowadziłem za zgodą właściciela prace adaptacyjne w celu przystosowania go do potrzeb mojej firmy. Część (1/2) wydatków na adaptację miała być potrącana sukcesywnie z czynszu. Umowa najmu została zawarta na dziesięć lat. Jednak z podjęcia działalności w nim zrezygnowałem. Zgłosił się kandydat na najemcę budynku i chce odkupić ode mnie te nakłady za zgodą właściciela. Czy i jaki podatek będę musiał zapłacić od tej transakcji? [/b]

Przedmiotem transakcji w tym wypadku nie będą nakłady, bo te po połączeniu z budynkiem stają się częścią nieruchomości. Może być nim sprzedaż wierzytelności (należności) z tytułu zwrotu tych nakładów. Taka transakcja obejmuje także przelew wierzytelności w rozumieniu art. 509 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=4E8B288E0BCC99108FB7FC204EF19111?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] (umowa cesji).

Przychód z niej trzeba zakwalifikować jako przychód z kapitałów pieniężnych i praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=AE269AAB9A5E94E33ED765AF722C3A7B?id=346580]ustawy o PIT[/link]. Podatkiem objęty jest dochód, tj. różnica między ceną uzyskaną ze sprzedaży a kosztami poniesionymi w celu jego uzyskania. Koszty takie muszą być udokumentowane. Dochód podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. W trakcie roku podatkowego zaliczki od niego się nie płaci.

Z dochodu tego, a także poniesionej straty trzeba się rozliczyć w zeznaniu podatkowym obejmującym dochody opodatkowane na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Przedsiębiorca rozliczy się z niego na PIT-36. Dochód ze sprzedaży łączy się z innymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej (stawki 18 i 32 proc.).

Takie stanowisko w odniesieniu do sprzedaży wierzytelności z tytułu zwrotu nakładów na cudzą nieruchomość (chodziło o budowę domu na cudzym gruncie) zajęła [b]Izba Skarbowa w Katowicach w interpretacji z 10 marca 2010 r. (IBPBII/1415-972/BD). [/b]

Sprzedaż wierzytelności własnych, a o taką tu chodzi, nie jest usługą ani dostawą towarów w rozumieniu ustawy o VAT i nie podlega VAT. Nie jest bowiem uważana za działalność gospodarczą, a jedynie za „wykonywanie prawa własności”.

Potwierdził to [b]Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 5 lutego 2007 r. (III SA/Wa2869/06)[/b]. Inaczej jest, jeśli obrót wierzytelnościami jest przedmiotem działalności gospodarczej przedsiębiorcy.

Jeśli cesja wierzytelności (należność z tytułu zwrotu nakładów na cudzą nieruchomość) jest, jak w tym wypadku, realizowana w ramach umowy sprzedaży, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Takie stanowisko zajął[b] Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 20 grudnia 2002 r. (SA/BK372/02)[/b], a wcześniej [b]Ministerstwo Finansów w piśmie z 9 grudnia 1994 r. (PO 7/D-8051-0353/94)[/b].

Stawka tego podatku wynosi w tym wypadku 1 proc. wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b oraz art. 6 ust. 1 pkt1 lit. c [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?n=1&id=357070]ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity w DzU z 2010 r. nr 101, poz. 649)[/link].

Dodać można, że jeśli obrót wierzytelnościami jest przedmiotem działalności gospodarczej jednej ze stron, to ich sprzedaż jako usługa pośrednictwa finansowego jest objęta VAT (choć z niego zwolniona). Z tego powodu jest też zwolniona z PCC (art. 2 pkt 4 ustawy o PCC).