Banki kładą nacisk na jak największe prawne zabezpieczenie kredytu

– Banki wracają do udzielania kredytów hipotecznych klientom indywidualnym. Niestety, nie dzieje się tak w przypadku kredytów inwestycyjnych dla deweloperów realizujących inwestycje mieszkaniowe i komercyjne – mówi Paweł Grząbka, prezes zarządu CEE Property Group.

W najgorszej sytuacji znalazły się małe firmy.

[srodtytul]Hipoteka, cesja, weksel[/srodtytul]

Lista zabezpieczeń wymaganych przez bank jest długa. Standardem jest hipoteka na nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania i wpis na pierwszym miejscu w księdze wieczystej nieruchomości.

Kolejnym zabezpieczeniem jest globalna cesja wierzytelności przyszłych wynikających z umów sprzedaży oraz cesja praw z polisy ubezpieczeniowej, tj. ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń.

[b] Banki oczekują także pełnomocnictwa do wszystkich rachunków dewelopera kredytobiorcy, w związku z czym wymagane jest prowadzenie w danym banku wszystkich rachunków obsługujących finansowany projekt.[/b]

Kolejne zabezpieczenia to: zastaw rejestrowy na wszystkich udziałach w spółce celowej, weksel własny in blanco kredytobiorcy poręczony przez udziałowców spółki, poręczenie przez właścicieli spółki celowej realizującej projekt oraz oświadczenie dewelopera i poręczycieli o poddaniu się egzekucji.

Warunkiem stawianym przez niektóre banki jest otwarcie rachunku powierniczego dla realizowanej inwestycji prowadzonej zgodnie z przepisami prawa bankowego, na który nabywcy lokali wpłacają pieniądze na poczet kupowanych mieszkań, a wypłaty są dokonywane przez dewelopera tylko na poczet wydatków związanych z realizacją danej inwestycji.

[srodtytul]Ryzykowny sektor[/srodtytul]

Banki uznały, że sektor budowy mieszkań w Polsce jest równie ryzykowny jak w USA czy niektórych krajach Europy Zachodniej, i praktycznie zaprzestały udzielania kredytów inwestycyjnych. Bardzo zmniejszyła się liczba banków aktywnie finansujących deweloperów – z około 25 w 2008 r. do siedmiu – dziewięciu teraz, włączając w to banki specjalizujące się w finansowaniu projektów komercyjnych (budynki biurowe i centra handlowe).

Dlatego te ostatnie przeżywają zalew nowych wniosków kredytowych od deweloperów szukających sposobu na sfinansowanie nowej inwestycji. Spowodowało to wydłużenie procedur rozpatrywania tych aplikacji. O ile w 2008 r. średni czas rozpatrywania wniosków wynosił dwa miesiące, o tyle w pierwszym kwartale 2010 r. standardem stało się wydłużenie tych procedur do trzech – pięciu miesięcy, a część wniosków była weryfikowana przez sześć – osiem miesięcy, zanim nastąpiło podpisanie umowy kredytowej.

Nie zawsze jednak były temu winne banki, gdyż wydłużenie czasu potrzebnego na rozpatrzenie wniosku kredytowego wynikało także z niskiej jakości dokumentów przygotowanych przez deweloperów.

[srodtytul]Bez finansowania VAT[/srodtytul]

– Ograniczenie finansowania projektów mieszkaniowych szczególnie mocno dotknęło małych i średnich firm deweloperskich, które nie były w stanie spełnić kryteriów co do minimalnej wartości wkładu własnego – mówi Paweł Grząbka.

Wkład własny był wymagany zawsze, nawet w okresie boomu, ale [b]obecnie wymagania kredytodawców zakładają konieczność posiadania przez deweloperów co najmniej 20 proc. kosztów[/b] inwestycji, a w niektórych typach projektów (np. budownictwo biurowe i hotelowe) minimalna wysokość wkładu własnego wynosi nawet 40 proc. kosztów inwestycji.

Ważne jest, aby jedynym wkładem finansowym dewelopera nie były tylko grunt i projekt budowlany. Dodatkowo udział własny dewelopera zwykle powinien być wniesiony z góry przed uruchomieniem kredytu. [b]Tylko niektóre banki akceptują dokładanie wkładu własnego przy kolejnych transzach kredytu inwestycyjnego.[/b]

Banki zwykle nie finansują kosztów niezwiązanych bezpośrednio z prowadzoną inwestycją, m.in. VAT czy też kosztów zarządu spółki celowej. W takich wypadkach kredytobiorca musi udokumentować posiadanie środków na zapłacenie VAT już na etapie składania wniosku wraz z dokumentami kredytowymi.