Jak rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony

Umowę na czas oznaczony można rozwiązać dopiero po upływie końca okresu, na który została zawarta. Oznacza to, że gdy najemca chce to uczynić wcześniej, to złożone przez niego wypowiedzenie jest zwyczajnie nieskuteczne. Najdłuższy okres, na jaki przedsiębiorcy mają prawo podpisać umowę najmu, to 30 lat. Kontrakt zawarty na więcej lat kodeks cywilny traktuje tak jak na czas nieoznaczony.

[b]Pamiętajmy! Ważne jest nie tylko to, co mówią przepisy (kodeks cywilny), ale także sama umowa. Jeżeli przewiduje ona możliwość rozwiązania jej przed upływem terminu, na jaki ją zawarto, przedsiębiorca ma prawo zrezygnować[/b]. Nie w każdym jednak wypadku, ale tylko w takim, jaki wskazano w umowie.

[srodtytul]Warto negocjować[/srodtytul]

Najczęściej jednak w umowie nie ma zapisów pozwalających na wcześniejsze wręczenie wypowiedzenia. Jeżeli więc przedsiębiorca decyduje się na wyprowadzkę przed terminem, to przede wszystkim powinien porozmawiać z wynajmującym.

Może uda się dojść z nim do porozumienia. Zawsze warto spróbować. Bywa bowiem, że wynajmującemu zależy na najemcy i skłonny jest iść na ustępstwa, np. proponuje obniżkę czynszu, przeprowadzenie remontu, z którym zwlekał od roku.

[srodtytul]Kiedy lokal ma wady[/srodtytul]

Co jednak, gdy negocjacje spełzną na niczym? Można próbować innych sposobów. Zdarza się, że lokal ma wady, np. popękane ściany, klimatyzację, która ciągle się psuje lub jest zbyt mało wydajna. Wówczas najemca może skorzystać z art. 682 kodeksu cywilnego. Przewiduje on, że gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć umowę. Nie musi nawet zachowywać terminu wypowiedzenia. Nie ma tutaj też żadnego terminu przedawnienia. Bez znaczenia jest również to, że najemca, wynajmując lokal, wiedział o tych wadach.

[srodtytul]Gdy właściciel kłamał[/srodtytul]

Bywa też, że właściciel lokalu wprowadził w błąd najemcę przy zawieraniu umowy, np. chcąc korzystnie wynająć, zwyczajnie go przereklamował, nie poinformował o wszystkim. Wtedy najemca, powołując się na przepisy kodeksu cywilnego zawarte w dziale IV dotyczące wad oświadczenia woli, ma prawo zrezygnować z umowy najmu.

[ramka][b]Przykład[/b]

Wynajmujący obiecuje przed podpisaniem umowy niskie koszty eksploatacji, w rzeczywistości jednak są one dużo wyższe, ponieważ dochodzą do nich dodatkowe opłaty za ochronę obiektu, garażu podziemnego.

Może to stanowić podstawę do rezygnacji z najmu.[/ramka]

Składając oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu ze względu na błąd, nie trzeba zachowywać terminu wypowiedzenia. Ważne jest tylko to, aby błąd był istotny, wywołany przez wynajmującego (lub by widział on i wykorzystał błąd najemcy) i żeby nie minął rok od dnia wykrycia tego błędu.

[srodtytul]Nadzwyczajne okoliczności[/srodtytul]

Jest jeszcze art. 357[sup]1[/sup] kodeksu cywilnego. Przepis ten mówi, że [b]umowa na czas określony może być rozwiązana wcześniej, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami (np. zapłata zbyt wysokiego czynszu)[/b] albo groziłoby nadmierną stratą, a tego strony nie przewidywały podczas zawierania umowy.

Z tych też powodów sąd może także ustalić na innym – zazwyczaj niższym – poziomie wysokość czynszu najmu, zmieniając zapisy umowy odpowiednio do interesu obu stron i zasad współżycia społecznego.

Pamiętajmy jednak, że najemca nie może samodzielnie rozwiązać ani zmienić umowy, wręczając wypowiedzenie wynajmującemu. Prawo do tego ma wyłącznie sąd. Trzeba więc wnieść do niego pozew. Samo wypowiedzenie jest nieskuteczne.

[ramka][b]Przykład[/b]

Jan Kowalski prowadzi punkt ksero, lokal wynajął na dwa lata, stawki za najem ustalone ma w euro w przeliczeniu na złotówki. Po ostatnich zmianach kursu walut sporo na tym stracił. Obawia się, że dalsze wynajmowanie lokalu na dotychczasowych zasadach może doprowadzić do jego bankructwa i będzie musiał zamknąć swój punkt. Planuje więc sięgnąć po art. 357[sup]1[/sup] kodeksu cywilnego i rozwiązać umowę w sądzie. Firma, od której wynajmuje lokal, nie jest bowiem skłonna pójść na ustępstwa.[/ramka]

Od decyzji sądu zależy, czy uzna on powody podane przez najemcę za nadzwyczajną zmianę stosunków czy nie. W wyroku może w razie potrzeby ustalić zasady rozliczenia stron (np. z tytułu poczynionych nakładów). W tym wypadku sąd kieruje się podobnymi zasadami jak podczas orzekania o rozwiązaniu umowy.

Pytanie tylko, czy przedsiębiorcy to się opłaca. Sprawa w sądzie może się ciągnąć latami, jest także kosztowna, w tym czasie musi wynajmować dalej sporny lokal. Może być i tak, że zanim będzie finał w sądzie, upłynie czas, na jaki zawarł tę umowę.

[ramka][b]Wpiszmy jak najwięcej przyczyn[/b]