[b]– Wynająłem na czas oznaczony lokal użytkowy innemu przedsiębiorcy. Czas ten już upłynął, a najemca mimo wezwań odmawia opuszczenia lokalu i płaci czynsz w dotychczasowej wysokości. Czy rzeczywiście z tego powodu, jak twierdzi, umowa uległa przedłużeniu? Czy mam prawo sam usunąć jego rzeczy z lokalu, zmienić zamki i pozbyć się najemcy? [/b]– pyta czytelnik DOBREJ FIRMY.
Odpowiedź na oba pytania brzmi: nie. Wprawdzie w myśl art. 674 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=67BD11504C262E97B6384B07E7F90CDB?id=70928]kodeksu cywilnego[/link], jeśli po upływie terminu umowy najmu najemca nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Skoro jednak najemca był wzywany do opuszczenia lokalu, nie może być mowy o zgodzie, a więc i przedłużeniu umowy. Nie zmienia tej oceny to, że były najemca nadal płaci czynsz, a wynajmujący tę rekompensatę od niego przyjmuje.
Jeśli umowa najmu wygasła, a najemca wbrew obowiązkowi nie opróżnia lokalu, właścicielowi należy się od niego odszkodowanie (por.[b] wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2006 r., IV CK 400/05[/b]). Podstawą prawną takiego odszkodowania jest art. 471 k.c. zobowiązujący kontrahentów do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy. Właścicielowi lokalu należy się odszkodowanie za wszystkie poniesione szkody, zwłaszcza za utratę czynszu najmu, jaki mógłby uzyskać, albo dochodów, jakie mógłby osiągnąć, korzystając z lokalu. Roszczenie wynajmującego o takie odszkodowanie przedawnia się z upływem dziesięciu lat, a jeśli jest to umowa związana z prowadzeniem działalności gospodarczej, czyli w stosunkach między przedsiębiorcami – z upływem trzech lat.
Nie jest dopuszczalne usunięcie wbrew woli byłego najemcy jego rzeczy z lokalu czy usunięcie go w inny sposób. Także właściciela obowiązuje generalny, bezwzględny zakaz samowolnego naruszania cudzego posiadania, choćby posiadanie nieruchomości będącej jego własnością nie miało oparcia w tytule prawnym i posiadacz działał w złej wierze.
[b]Właściciel może zastosować obronę konieczną tylko w razie nagłego wdarcia się intruza do lokalu czy nieruchomości.[/b] Musi to być natychmiastowa obrona przed samowolnym bezprawnym działaniem. Może też, dla przywrócenia stanu poprzedniego, stosować tzw. samopomoc po samowolnym pozbawieniu go posiadania. Nie wolno mu jednak używać przemocy – stosować siły wobec ludzi. W ten sposób można się pozbyć dzikiego lokatora, ale raczej nie byłego najemcy. Więcej, to on może zastosować samopomoc, broniąc się przed usunięciem z lokalu.
