Jak otworzyć bar we własnym domu

Ważne jest pierwotne przeznaczenie danego lokalu.Inaczej bowiem sytuacja wygląda, gdy mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym, a inaczej, gdy chodzi o lokal użytkowy usytuowany w budynku mieszkalnym.

Jeżeli przedsiębiorca planuje otworzyć restaurację, to powinna się ona znajdować w lokalu użytkowym przeznaczonym na działalność gastronomiczną, a nie np. w mieszkaniu.

[srodtytul]Co mówi prawo budowlane[/srodtytul]

Prawo budowlane wymaga pozwolenia na zmianę przeznaczenia pomieszczeń mieszkalnych, np. właśnie na restaurację. Należy więc sprawdzić, czy miejscowy plan zagospodarowania terenu nie wyklucza na danym terenie prowadzenia takiej działalności. Pierwsze kroki powinno się zatem skierować do właściwego urzędu gminy, w którym uzyska się niezbędne informacje o możliwości prowadzenia określonego typu działalności na danym terenie.

[srodtytul]Konieczna zgoda nadzoru budowlanego[/srodtytul]

Jeżeli chodzi o zgodę wspólnoty mieszkaniowej, to interpretacje są różne. Jedna z nich mówi, że właściciel lokalu mieszkalnego, który chce zmienić jego przeznaczenie na lokal użytkowy, nie musi pytać o zgodę wspólnoty mieszkaniowej, ale musi uzyskać zgodę organu administracji budowlanej.

Inna interpretacja zakłada, że mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i że właściciel lokalu musi w sytuacji zmiany jego przeznaczenia uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej w postaci uchwały.

Często przy zakładaniu takiej działalności dochodzi do ingerencji w nieruchomość wspólną. Wtedy uchwała wspólnoty wydaje się konieczna. A to dlatego, że przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy wymaga zazwyczaj wykonania określonych prac adaptacyjnych, co wiąże się z ingerencją w nieruchomość wspólną.

Bez względu jednak na powyższe właściciel lokalu mieszkalnego dokonujący zmiany jego funkcji na użytkową zawsze musi uzyskać zgodę organu administracji budowlanej.

[srodtytul]Z lokalem użytkowym mniejszy problem[/srodtytul]

Jeśli natomiast chodzi o zgodę wspólnoty mieszkaniowej w sytuacji, gdy chodzi o zmianę przeznaczenia lokalu użytkowego, sprawa wygląda inaczej. Lokale użytkowe usytuowane na parterach budynków mieszkalnych bardzo często są przyczyną kłótni i nieporozumień. Osoba, która zamierza np. wynająć swój lokal na restaurację, nie musi uzyskać zgody innych członków wspólnoty. Jeżeli o nią pyta, to tylko dlatego, że liczy się ze zdaniem pozostałych mieszkańców.

W jednej z warszawskich wspólnot doszło na tym tle do konfliktu. Sprawa trafiła nawet do sądu. Zapadło orzeczenie, z którego jednoznacznie wynika, że urządzenie restauracji w lokalu użytkowym nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej ([b]orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 listopada 2006 r., sygn. akt: VI ACa 495/06)[/b].

Właściciele nie mogą także zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty.

[b]Takie wnioski płyną również z wyroku Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2008 r. (sygn. IV CSK 393/07)[/b]. W tym orzeczeniu Sąd Najwyższy rozstrzygał spór pomiędzy właścicielką lokalu użytkowego – Wojskową Agencją Mieszkaniową, a wspólnotą mieszkaniową.

Agencja wynajęła lokal na prowadzenie restauracji, czemu sprzeciwiła się wspólnota mieszkaniowa. Znalazło to wyraz w uchwale, w której wspólnota ta odmówiła zgody na przekształcenie lokalu handlowego w gastronomiczny i utworzenie restauracji w budynku.

Uchwała została zaskarżona do sądu. Sąd I instancji oddalił powództwo, a okręgowy utrzymał ten wyrok w mocy. Kasację od tego orzeczenia wniosła Agencja i dopiero Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę sądowi okręgowemu do ponownego rozpoznania.

[srodtytul]Koszty zarządu[/srodtytul]