Na najemców czekają obiekty w nowych lokalizacjach

Rz: W jakich lokalizacjach deweloperzy najchętniej budują nowe magazyny?

Jarosław Wiśniewski:

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie. Świadczy o tym zarówno ilość oddawanej powierzchni, jak i liczba planowanych inwestycji. Deweloperzy zwykle szukają gruntów wokół dużych ośrodków przemysłowych, centrów dystrybucji oraz działek położonych przy skrzyżowaniach z głównymi drogami komunikacyjnymi. Podstawowym kryterium, które brane jest pod uwagę przy ustalaniu nowych lokalizacji, jest aktualne zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Największym zainteresowaniem pod względem lokowania magazynów cieszą się zatem tereny w centralnej Polsce, wokół Poznania oraz oczywiście Wrocław i obszar Dolnego Śląska. Należy wspomnieć jeszcze o Górnym Śląsku i takich miastach jak Gliwice, Katowice, Dąbrowa i Sosnowiec. Ponadto spółki deweloperskie poszukują pod budowę magazynów nowych lokalizacji, często wcześniej niebranych pod uwagę. Na przykład w regionach, w których magazynów wielkopowierzchniowych było stosunkowo mało, zaczynają powstawać takie właśnie obiekty. Dotyczy to Krakowa i okolic Trójmiasta.

Jakie rejony najbardziej przyciągają najemców?

Największym zainteresowaniem klientów cieszą się obiekty na terenie centralnej Polski, Dolnego Śląska, okolic Wrocławia i Poznania. Większość nowych magazynów w tych regionach często wynajmowana jest jeszcze w trakcie budowy. Wynika to między innymi z faktu, że coraz więcej firm o zasięgu międzynarodowym decyduje o lokalizacji swoich magazynów centralnych na terenie Polski. Magazyny te mają za zadanie obsługę klientów na terenie Europy Środkowo-Wschodniej, a często nawet całej Europy.

Czego najemcy szukają najczęściej?

Firmy coraz chętniej inwestują w magazyny o dużej powierzchni. Po pierwsze wynika to z korzyści finansowych, jakie niesie ze sobą to rozwiązanie. Cena magazynów o mniejszej powierzchni jest porównywalna ze stawkami magazynów wielkopowierzchniowych – rynek zachęca zatem do takiego wyboru. Po drugie, dają one możliwość uzyskania lepszych warunków dzierżawy. Niemniej jednak ceny powierzchni magazynowej w dużej mierze zależą od lokalizacji i kosztów, które ponosi deweloper na przygotowanie danego obiektu do użytku.

Jakie regiony będą coraz silniej rywalizować z aglomeracją warszawską na tym rynku?

Dla Warszawy i okolic coraz silniejszą konkurencją staje się region łódzki, łącznie z Piotrkowem Trybunalskim i Strykowem. Wynika to zarówno z centralnego położenia tego okręgu na mapie Polski, jak i bliskiej odległości między Łodzią i Warszawą. Równie ważną kwestią jest rozwijająca się infrastruktura drogowa i dostępność pracowników w tym regionie. Dodatkowo, w okolicach Łodzi, w porównaniu z Warszawą, jest jeszcze większa dostępności gruntów, a w okolicach stolicy jest już o nią trudno.

Z jakimi problemami borykają się dziś deweloperzy podczas szukania i kupowania gruntu oraz realizacji inwestycji?

Podstawowe kłopoty deweloperów w Polsce to brak planów zagospodarowania przestrzennego. Taka sytuacja sprawia, że trudno jest określić rzeczywistą wartość gruntu – a to wydłuża czas realizacji nowej inwestycji. Deweloperzy natrafiają też czasami na niechęć okolicznych mieszkańców do tego rodzaju inwestycji w ich regionie.

W jaki sposób rynek magazynów będzie się rozwijał w naszym kraju w najbliższych latach?

Podobnie jak w latach ubiegłych w ciągu kilku najbliższych lat rynek powierzchni magazynowych w Polsce będzie rozwijał się równie dynamicznie. Już teraz nasz kraj ma jeden z najwyższych współczynników wypełnienia powierzchni w Europie. Dodatkowo coraz częściej duże korporacje postrzegają Polskę jako miejsce łączące zachód ze wschodem i doceniają naszą wiedzę, jak rozmawiać z Rosjanami, Ukraińcami, Białorusinami.Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że dalszy rozwój infrastruktury magazynowej w dużej mierze zależy od tempa rozwoju polskich dróg. Jeżeli nastąpi napływ kapitału na rozbudowę dróg, firmy będą lokowały się w mniejszych ośrodkach, co przełoży się na rozwój infrastruktury magazynowej w tych regionach.

Nowe lokalizacje i rozwój powierzchni magazynowych będą miały na celu optymalizację kosztów transportowych, poprzez minimalizację odległości pomiędzy centrum a finalnym odbiorcą. W zależności od potrzeb klienta logistyka magazynowa w Polsce będzie rozwijać się zarówno w stronę standaryzacji, jak i specjalizacji. Duży potencjał dla rozwoju magazynów ma rynek elektroniczny, który wymaga od operatora zastosowania wysokiej klasy zabezpieczeń i monitoringu. Rozwijać się będą również specjalistyczne magazyny do przechowywania towarów niebezpiecznych (ADR) oraz np. magazyny chłodnie czy dedykowane farmaceutykom.