Wynika tak z wyroku WSA w Warszawie z 12 maja 2008 r. (III SA/Wa 311/08).
Spółka zajmuje się działalnością deweloperską. Zapytała ministra finansów o możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu całości wydatków związanych z budową budynku już w momencie sprzedaży pierwszego znajdującego się w nim lokalu. Jej zdaniem jest to dopuszczalne, bo dopiero po ostatecznym zakończeniu budowy i poniesieniu wszystkich związanych z nią kosztów spółka może zacząć osiągać przychód ze sprzedaży wyodrębnionych lokali.
Minister finansów nie zgodził się jednak z tą opinią. Jego zdaniem wydatki związane z budową budynku, jako koszty uzyskania przychodów ze stopniowej sprzedaży mieszkań, należy uwzględniać biorąc pod uwagę zasadę współmierności. A więc proporcjonalnie do uzyskiwanych przychodów ze sprzedaży.
Interpretację tę spółka zaskarżyła do WSA. Sąd jednak przyznał rację ministrowi i skargę oddalił. Stwierdził, że jeśli niemożliwe jest wyodrębnienie kosztów związanych bezpośrednio z budową jednego lokalu, trzeba rozliczać je proporcjonalnie.
Prawidłowość takiego rozumowania potwierdza pewne założenie. Otóż jeśli po zbyciu jednego czy też kilku z wyodrębnionych lokali spółka zrezygnowałaby ze sprzedaży reszty, pozostawiając je tym samym w majątku, to całość wydatków uwzględniona byłaby w kosztach uzyskania przychodów. Tymczasem w takim wypadku koszty te mogłyby być rozliczone tylko poprzez odpisy amortyzacyjne.
Zespół Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte
Wyrok dotyczy rozliczenia kosztów uzyskania przychodów w działalności deweloperskiej. Pierwsza wątpliwość, która powstaje w związku z wydatkami ponoszonymi przez inwestorów budowlanych, to kwalifikacja ich do kosztów bezpośrednich lub pośrednich. Przyjmuje się, że do bezpośrednich należy zaliczyć koszty nabycia robót budowlanych od wykonawcy, zakupu materiałów, wynagrodzenia pracowników, a także koszty usług architektonicznych, inżynierskich oraz nadzoru inwestorskiego. Druga wątpliwość to rozpoznanie kosztów podatkowych w czasie. Ustawa nie precyzuje, w jaki sposób dokonać alokacji kosztów bezpośrednich. Podatnik przyjął, że poniesione koszty powinny być rozpoznane w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży pierwszego lokalu. W praktyce przyjmuje się również, że koszty te powinny być rozliczane proporcjonalnie według odpowiedniego klucza alokacji, tj. przychodowego lub powierzchniowego. W wyroku sąd zakwestionował sposób rozliczenia przez podatnika. Wskazał, że koszty rozlicza się proporcjonalnie, biorąc pod uwagę kwotę przychodu uzyskanego ze sprzedaży danego lokalu, do całości przychodów należnych ze sprzedaży budynku. Zdaniem sądu zapobiega to sytuacji uwzględnienia w kosztach całości wydatków w sytuacji, gdy część lokali nie zostałaby sprzedana. Rozwiązanie to jest możliwe do zastosowania, gdy na dzień dokonania alokacji znana jest całość przychodu należnego ze sprzedaży budynku. W przeciwnym razie pogląd prezentowany przez sąd wymagałby modyfikacji i uwzględnienia prognozowanych przychodów ze sprzedaży budynku. Rozwiązaniem byłoby stosowanie klucza powierzchniowego. Koszty rozliczane byłyby proporcjonalnie, biorąc pod uwagę powierzchnię w mkw. sprzedawanego lokalu do powierzchni w mkw. wszystkich wyodrębnionych lokali. Wydaje się jednak, że rozwiązanie to jest możliwe do stosowania tylko wtedy, gdy koszt budowy jednego metra kwadratowego jest jednakowy w ramach całej inwestycji.
