Koszt w proporcji do przychodu

Zespół Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte

Wyrok dotyczy rozliczenia kosztów uzyskania przychodów w działalności deweloperskiej. Pierwsza wątpliwość, która powstaje w związku z wydatkami ponoszonymi przez inwestorów budowlanych, to kwalifikacja ich do kosztów bezpośrednich lub pośrednich. Przyjmuje się, że do bezpośrednich należy zaliczyć koszty nabycia robót budowlanych od wykonawcy, zakupu materiałów, wynagrodzenia pracowników, a także koszty usług architektonicznych, inżynierskich oraz nadzoru inwestorskiego. Druga wątpliwość to rozpoznanie kosztów podatkowych w czasie. Ustawa nie precyzuje, w jaki sposób dokonać alokacji kosztów bezpośrednich. Podatnik przyjął, że poniesione koszty powinny być rozpoznane w momencie uzyskania przychodu ze sprzedaży pierwszego lokalu. W praktyce przyjmuje się również, że koszty te powinny być rozliczane proporcjonalnie według odpowiedniego klucza alokacji, tj. przychodowego lub powierzchniowego. W wyroku sąd zakwestionował sposób rozliczenia przez podatnika. Wskazał, że koszty rozlicza się proporcjonalnie, biorąc pod uwagę kwotę przychodu uzyskanego ze sprzedaży danego lokalu, do całości przychodów należnych ze sprzedaży budynku. Zdaniem sądu zapobiega to sytuacji uwzględnienia w kosztach całości wydatków w sytuacji, gdy część lokali nie zostałaby sprzedana. Rozwiązanie to jest możliwe do zastosowania, gdy na dzień dokonania alokacji znana jest całość przychodu należnego ze sprzedaży budynku. W przeciwnym razie pogląd prezentowany przez sąd wymagałby modyfikacji i uwzględnienia prognozowanych przychodów ze sprzedaży budynku. Rozwiązaniem byłoby stosowanie klucza powierzchniowego. Koszty rozliczane byłyby proporcjonalnie, biorąc pod uwagę powierzchnię w mkw. sprzedawanego lokalu do powierzchni w mkw. wszystkich wyodrębnionych lokali. Wydaje się jednak, że rozwiązanie to jest możliwe do stosowania tylko wtedy, gdy koszt budowy jednego metra kwadratowego jest jednakowy w ramach całej inwestycji.