Nie każdy najem urzędnicy potraktują jak działalność

Czytelnik przysłał pytanie. Wynika z niego, że jest właścicielem domku jednorodzinnego w Ustce i w okresie wakacji wynajmuje pokoje letnikom.

[b]– Z racji sezonowości tej czynności miałem możliwość rozpoczynać i kończyć wynajem w każdym terminie, po uprzednim powiadomieniu o tym urzędu skarbowego. Opłacałem kartę podatkową w stałej kwocie 150 zł za miesiąc w okresie rzeczywistego wynajmu. Nie zarejestrowałem działalności gospodarczej w urzędzie miasta i wobec tego nie opłacałem składek ZUS.

Dochodzą mnie słuchy, że od 2010 r., chcąc wynająć sezonowo choćby jeden pokój, będę musiał wystąpić do urzędu miasta i zarejestrować działalność gospodarczą, a przez to zgłosić się do ZUS i każdorazowo opłacać składki za rzeczywiste miesiące wynajmu. Czy to prawda?[/b] – zastanawia się czytelnik.

[srodtytul]Zmian nie będzie[/srodtytul]

[b]Nie.[/b] Żadne zmiany w tym zakresie w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C85086C179AB7D978B97748BBB0C31FB?id=236773]ustawie o swobodzie działalności gospodarczej[/link] nie są planowane. Sam najem nie jest tytułem do ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych. Dopiero gdy zostanie on uznany za działalność gospodarczą, wynajmujący będzie musiał – jako przedsiębiorca – płacić składki ZUS.

Na taką generalną zmianę jednak – jak już wspomniałam – się nie zanosi. Ale uwaga: nie oznacza to bynajmniej, że dziś żaden rodzaj najmu nie jest działalnością gospodarczą. Czym innym jest bowiem okazjonalne wynajmowanie pokoju, a czym innym najem powierzchni użytkowych.

[srodtytul]Kiedy wynajmujący jest przedsiębiorcą[/srodtytul]

Przeciętny wynajmujący może mieć problem z rozróżnieniem, kiedy najem jest działalnością gospodarczą, a kiedy nią nie jest. Z ustawy o swobodzie działalności gospodarczej wprost to nie wynika. Art. 3 mówi jedynie, że nie jest działalnością gospodarczą wynajmowanie pokoi przez rolników. A co z pozostałym wynajmem pokoi, budynków, mieszkań?

Wszystko zależy od tego, czy są spełnione łącznie przesłanki z art. 4 i art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Wynika z tego, że aby najem był uznany za działalność gospodarczą, musi być prowadzony w celach zarobkowych oraz na własny rachunek.

„Do istotnych cech działalności gospodarczej należy zaliczyć jej stały, profesjonalny charakter, powtarzalność podejmowanych działań, podporządkowanie zasadzie racjonalnego gospodarowania i uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Zatem czerpanie pożytków z rzeczy na podstawie stosunku cywilnego, jak w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych, może się wiązać z prowadzeniem działalności gospodarczej” – wyjaśniło Ministerstwo Gospodarki w odpowiedzi na pytanie „Rz”.

[srodtytul]Co na to Sąd Najwyższy[/srodtytul]

Ministerstwo powołało się przy tym na [b]wyrok Sądu Najwyższego 11 października 1996 r. (III RN 4/96). [/b]

Sąd stwierdził w nim, że do uznania wynajmu lokali mieszkalnych za działalność gospodarczą nie jest wymagane, aby najem był prowadzony w znacznym rozmiarze.

Wprawdzie SN powołał się tu na nieobowiązującą już dziś ustawę z 23 grudnia 1988 r. o działalności gospodarczej, ale dzisiejsze definicje wynikające z ustawy o swobodzie działalności gospodarczej są niemal identyczne („działalność wytwórcza, budowlana, handlowa i usługowa, prowadzona w celach zarobkowych i na własny rachunek”).

W wyroku z 11 listopada 1996 r. chodziło o sytuację, w której ktoś był właścicielem trzech lokali mieszkalnych, a w przyszłości miał zamiar dzierżawić inne lokale w celu ich wynajmowania.

„Jest to wystarczająca skala przedsięwzięcia, aby określić je jako działalność gospodarczą” – uznał SN.