Nie każdy najem urzędnicy potraktują jak działalność

Czytelnik przysłał pytanie. Wynika z niego, że jest właścicielem domku jednorodzinnego w Ustce i w okresie wakacji wynajmuje pokoje letnikom.

[b]– Z racji sezonowości tej czynności miałem możliwość rozpoczynać i kończyć wynajem w każdym terminie, po uprzednim powiadomieniu o tym urzędu skarbowego. Opłacałem kartę podatkową w stałej kwocie 150 zł za miesiąc w okresie rzeczywistego wynajmu. Nie zarejestrowałem działalności gospodarczej w urzędzie miasta i wobec tego nie opłacałem składek ZUS.

Dochodzą mnie słuchy, że od 2010 r., chcąc wynająć sezonowo choćby jeden pokój, będę musiał wystąpić do urzędu miasta i zarejestrować działalność gospodarczą, a przez to zgłosić się do ZUS i każdorazowo opłacać składki za rzeczywiste miesiące wynajmu. Czy to prawda?[/b] – zastanawia się czytelnik.

[srodtytul]Zmian nie będzie[/srodtytul]

[b]Nie.[/b] Żadne zmiany w tym zakresie w [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=C85086C179AB7D978B97748BBB0C31FB?id=236773]ustawie o swobodzie działalności gospodarczej[/link] nie są planowane. Sam najem nie jest tytułem do ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych. Dopiero gdy zostanie on uznany za działalność gospodarczą, wynajmujący będzie musiał – jako przedsiębiorca – płacić składki ZUS.

Na taką generalną zmianę jednak – jak już wspomniałam – się nie zanosi. Ale uwaga: nie oznacza to bynajmniej, że dziś żaden rodzaj najmu nie jest działalnością gospodarczą. Czym innym jest bowiem okazjonalne wynajmowanie pokoju, a czym innym najem powierzchni użytkowych.

[srodtytul]Kiedy wynajmujący jest przedsiębiorcą[/srodtytul]

Przeciętny wynajmujący może mieć problem z rozróżnieniem, kiedy najem jest działalnością gospodarczą, a kiedy nią nie jest. Z ustawy o swobodzie działalności gospodarczej wprost to nie wynika. Art. 3 mówi jedynie, że nie jest działalnością gospodarczą wynajmowanie pokoi przez rolników. A co z pozostałym wynajmem pokoi, budynków, mieszkań?

Wszystko zależy od tego, czy są spełnione łącznie przesłanki z art. 4 i art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej. Wynika z tego, że aby najem był uznany za działalność gospodarczą, musi być prowadzony w celach zarobkowych oraz na własny rachunek.

„Do istotnych cech działalności gospodarczej należy zaliczyć jej stały, profesjonalny charakter, powtarzalność podejmowanych działań, podporządkowanie zasadzie racjonalnego gospodarowania i uczestnictwo w obrocie gospodarczym.

Zatem czerpanie pożytków z rzeczy na podstawie stosunku cywilnego, jak w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych, może się wiązać z prowadzeniem działalności gospodarczej” – wyjaśniło Ministerstwo Gospodarki w odpowiedzi na pytanie „Rz”.

[srodtytul]Co na to Sąd Najwyższy[/srodtytul]

Ministerstwo powołało się przy tym na [b]wyrok Sądu Najwyższego 11 października 1996 r. (III RN 4/96). [/b]

Sąd stwierdził w nim, że do uznania wynajmu lokali mieszkalnych za działalność gospodarczą nie jest wymagane, aby najem był prowadzony w znacznym rozmiarze.

Wprawdzie SN powołał się tu na nieobowiązującą już dziś ustawę z 23 grudnia 1988 r. o działalności gospodarczej, ale dzisiejsze definicje wynikające z ustawy o swobodzie działalności gospodarczej są niemal identyczne („działalność wytwórcza, budowlana, handlowa i usługowa, prowadzona w celach zarobkowych i na własny rachunek”).

W wyroku z 11 listopada 1996 r. chodziło o sytuację, w której ktoś był właścicielem trzech lokali mieszkalnych, a w przyszłości miał zamiar dzierżawić inne lokale w celu ich wynajmowania.

„Jest to wystarczająca skala przedsięwzięcia, aby określić je jako działalność gospodarczą” – uznał SN.

[b]Zobacz pełną treść [link=http://www.rp.pl/artykul/401406.html]odpowiedzi Ministerstwa Gospodarki[/link][/b]

[ramka][b]Liczy się zamiar i okoliczności[/b]

[b]„Należy więc stwierdzić, że ustawa o swobodzie działalności gospodarczej nie przesądza wprost, że każdy wynajem lokalu mieszkalnego stanowić będzie działalność gospodarczą podlegającą wpisowi do ewidencji działalności gospodarczej. Istotne jest rozważenie okoliczności wskazujących lub nie na zamiar wykonywania działalności w sposób częstotliwy, spełniający powyższe przesłanki właściwe dla podjęcia działalności gospodarczej.[/b] Jak stwierdził Sąd Najwyższy w cytowanym wyroku, przy ocenie zakresu pojęcia działalności gospodarczej nie można abstrahować od zamiaru podmiotu prowadzącego działalność. W takim też kontekście należy oceniać poszczególne przypadki wynajmu pokoi i budynków mieszkalnych” - podsumował resort gospodarki.

Jak widać, odpowiedź nie jest prosta i niejeden wynajmujący będzie miał nadal problem z rozpoznaniem, czy z tego tytułu jest już przedsiębiorcą. Niewątpliwie natomiast - wracając do pytania czytelnika - dopóty najem nie jest uznany za działalność gospodarczą, dopóty nie trzeba opłacać z jego tytułu składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne.[/ramka]