Dzierżawa działki gminnej nie tylko w wyniku przetargu

Jednak nie zawsze władze gminy bez żadnych oporów sprzedadzą im pożądaną nieruchomość. Może się zdarzyć, że gmina znacznie chętniej grunty wydzierżawi, niż sprzeda.

W takich przypadkach podstawową formą obciążenia nieruchomości gminnych jest przetarg. Jednak odnosi się to tylko do konkretnych kategorii umów. Zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarcie umów: użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony, następuje w drodze przetargu. Z tego więc wynika wniosek, że zawarcie umów dzierżawy gruntów gminnych na okres do 3 lat nie wymaga przetargu. Organy gminy mają więc w tym zakresie daleko idącą swobodę.

Nie zawsze jednak umowa obowiazująca dość krótko jest atrakcyjna dla przedsiębiorcy.

Ustawodawca, wskazał też, że rada gminy może wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego zawarcia umowy. W orzecznictwie wskazano, że uprawnienia wynikające z przytoczonego przepisu ograniczają się do wyrażenia zgody na odstąpienie od przetargowego trybu w konkretnym, zindywidualizowanym przetargu, wskazanym we wniosku wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta. Tak więc każdorazowe odstąpienie od przetargu wymaga zgody w uchwale rady gminy. Zgody tej nie można wyrażać w sposób generalny, abstrakcyjny, ani na przyszłość, ani wobec nieskonkretyzowanych gruntów, wyrok WSA w Olsztynie z 1 października 2015 r. II SA/Ol 859/15. Z tego wynika dla przedsiębiorców zainteresowanych nieruchomościami ważny wniosek: nie wystarczy sama zgoda wójta / burmistrza gminy. Konieczna jest również zgoda rady gminy. Jeżeli oba te organy ze sobą współpracują, nie powinno być problemów. Mogą jednak się one pojawić, gdy zgodnej współpracy nie ma. Poza tym, gdy np. burmistrz gminy uzna, że rada gminy wyraziła zgodę dzierżawy gruntów in blanco – pamiętać trzeba, że z perspektywy formalnoprawnej nie będzie to skuteczne. Uchwała rady gminy zezwalająca na pominięcie trybu przetargowego przy dzierżawie może zostać zaskarżona do sądu administracyjnego. NSA w jednym z orzeczeń uznał, że prawo zaskarżenia takiej uchwały przysługuje właścicielom działek położonych przy nieruchomości, która ma zostać wydzierżawiona w trybie bezprzetargowym, wyrok NSA z 20 kwietnia 2012 r., I OSK 2229/11. Jeżeli więc na danym terenie są konflikty sąsiedzkie, albo potencjalne konflikty przestrzenne – to warto pilnować prawidłowości kolejnych kroków podejmowanych przez władze gminy.

Może się zdarzyć, że przedsiębiorca krótko dzierżawi grunt i chciałby dzierżawę przedłużyć. Wówczas jest możliwość załatwienia tego jeszcze w czasie trwania krótkiej umowy. Jak wskazał WSA w Gdańsku, brakuje podstaw do złożenia skutecznego zarzutu, że wola dalszej dzierżawy nieruchomości nie może zostać wyrażona w trakcie trwania aktualnej umowy. Nie istnieje przepis zobowiązujący do zawarcia umowy dzierżawy jedynie po zakończeniu umowy istniejącej, wyrok WSA w Gdańsku z 10 czerwca 2014 r., II SA/Gd 148/14.