Kiedy inwestor uiszcza karę za nielegalne korzystanie z lokalu

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdził, że spółka przystąpiła do użytkowania lokalu na parterze budynku usługowo-apartamentowego przed uzyskaniem ostatecznego pozwolenia na użytkowanie. Wymierzył więc jej karę 75 tys. zł. Spółka złożyła zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

A gdzie zawiadomienie

Spółka tłumaczyła, że kara została wymierzona niewłaściwemu podmiotowi. To nie ona zaczęła korzystać przedwcześnie z lokalu, tylko osoba, która go od niej wynajęła na restaurację. Ponadto powiatowy inspektor pośpieszył się też z przeprowadzeniem kontroli. Spółka nie dostała jeszcze zawiadomienia o przeprowadzeniu kontroli a mimo to została ona przeprowadzona.

Poza tym – według niej – kara została źle wyliczona i jest w związku z tym zdecydowanie za wysoka.

Korzystasz, to płacisz

Argumenty spółki nie przekonały wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Utrzymał on w mocy zaskarżone postanowienie. Uzasadnił swoją decyzję tym, że spółka nie miała załatwionych końcowych formalności a mimo to z parteru budynku już korzystano. Z oświadczenia kierowniczki pionu hotelowego w tym budynku, sporny lokal był od trzech miesięcy wykorzystywany jako zapasowa sala konsumpcyjna. Korzystano z niej, gdy w restauracji było dużo gości.

Ponadto z akt sprawy wynika – podkreślił wojewódzki inspektor – że kontrola była przeprowadzona trzykrotnie. Za każdym razem stwierdzono, że na stołach w lokalu stoi serwis obiadowy, na bocznych stołach znajdują się potrawy w ramach „szwedzkiego stołu", zaś w pomieszczeniu przebywała kelnerka ustawiająca potrawy. Raz przy jednym ze stolików goście spożywali posiłek a obsługiwała ich kelnerka.

Zgodnie zaś z art. 55 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX-XVI. Przystępując więc do użytkowania parteru tego budynku spółka powinna więc uzyskać ostateczne pozwolenie na użytkowanie, a tego nie zrobiła.

Art. 57 ust. 7 prawa budowlanego stanowi zaś, że w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, nadzór wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Zgodnie zaś z orzecznictwem karę z tytułu przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, wymierza się inwestorowi, bez względu na to, czy do użytkowania przystąpił bezpośrednio inwestor, czy najemca lokalu. W przypadku nielegalnego użytkowania lokalu przez jego najemcę, sprawa podziału kosztów wynikających z nałożenia kary jest sprawą cywilną i podlega jurysdykcji sądów cywilnych.

Inwestor nie musi wiedzieć

Wojewódzki inspektor wyjaśnił też, że przy obliczaniu kary z tytułu przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego nie ma możliwości wyliczenia jej proporcjonalnie do kubatury użytkowanej nielegalnie części obiektu. Ponadto nadzór przeprowadza kontrolę na podstawie art. 81 ust. 4 prawa budowlanego, który nie zobowiązuje go do wcześniejszego zawiadamiania o terminie kontroli.

Spółka nie pogodziła się z przegraną i złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. WSA uznał zaś, że skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty są zasadne.

Sąd uchylił

Zdaniem WSA dla oceny zgodności z prawem postanowienia o nałożeniu kary istotne jest, czy inwestor przystąpił do użytkowania obiektu lub jego części bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie. Materiał dowodowy nie pozostawia cienia wątpliwości, że sporny lokal był wykorzystywany jako sala restauracyjna bez pozwolenia na użytkowanie. W tym zakresie ustalenia zaskarżonego postanowienia są prawidłowe.

Kwestią otwartą pozostaje – według WSA – ocena zgodności z prawem nałożenia kary pieniężnej na inwestora oraz jej wysokości.

Z art. 59 ust. 7 prawa budowlanego wynika, że podmiotem, który ponosi odpowiedzialność za samowolne użytkowanie obiektu budowlanego jest inwestor, gdyż tylko on ma obowiązek złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Tak też wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych. Dopuszcza ono jednak wyjątki od tej zasady, które dotyczą samowolnego użytkowania przez inne podmioty, wbrew woli inwestora, który nie był w stanie temu zapobiec. Są to jednak sytuacje szczególne, których ocena wymaga szczegółowych ustaleń faktycznych.

Za dużo pytań

Sąd przypomniał, że spółka wielokrotnie zwracała uwagę, że sporny lokal został zaadoptowany jako dodatkowa sala restauracyjna przez podmiot prowadzący w innym lokalu restaurację. Okoliczności te nie zostały dostatecznie wyjaśnione. Nadzór nie ustalił, jaka była treść umowy inwestora z najemcą restauracji, nie ustalono w jaki sposób uzyskał też dostęp do lokalu. Nie wiadomo nawet, czy restauracja mieści się w tym samym budynku, co sporny lokal.

Zdaniem WSA nie można też jednoznaczne przesądzić o słuszności wysokości kary.

W orzecznictwie sądowo-administracyjnym dominuje wprawdzie stanowisko, że art. 57 ust. 7, w związku z art. 59f ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie pozwala na obniżenie wysokości kary wymierzanej z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego o jednakowym przeznaczeniu i zaliczonego do tej samej kategorii w zależności od tego, czy przystąpiono do użytkowania całego obiektu czy tylko jego części.

Sąd podziela to stanowisko, jednak dostrzega możliwość wystąpienia przypadków, gdy uzasadnione jest odstąpienie od tej zasady. W orzecznictwie dopuszcza się przyjęcie do obliczenia kary powierzchni tylko tej części obiektu, która była samowolnie użytkowana, o ile jest ona wyodrębniona funkcjonalnie z całości budynku.

Jeśli obiekt budowlany składa się z kilku wyraźnie wyodrębnionych części o różnym przeznaczeniu i pomieszczenia w nim zaliczane są do różnych kategorii, to wtedy jest uzasadnienie ustalenia kary pieniężnej z uwzględnieniem poszczególnych części i to tylko tych, które zaczęto użytkować. Tym samym organy administracji powinny dokładnie ustalić, jaka część budynku była użytkowana przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie, a następnie obliczyć wysokość kary z tytułu nielegalnego użytkowania właśnie tej części.

Organy orzekające obu instancji, jak wynika z uzasadnień ich postanowień, nie rozważały w ogóle, czy występują szczególne okoliczności uzasadniające obliczenie kary przy uwzględnieniu tylko części budynku, którą zaczęto samowolnie użytkować. Poza oceną organów pozostały okoliczności, że omawiany budynek posiada funkcję usługowo-apartamentową i że na część apartamentową, znajdującą się powyżej parteru inwestor uzyskał pozwolenie na użytkowanie.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 12 maja2016 r. II SA/Sz 1435/15.