Nakaz rozbiórki a legalizacje samowoli budowlanej

Ze statystyk Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że więcej wydaje się nakazów rozbiórki, aniżeli legalizuje samowoli. Tego typu decyzje wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego tylko wtedy, gdy okaże się, że budowa przedsiębiorcy jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności: z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo warunków zabudowy. Na przykład jest tak, gdy magazyn został postawiony na terenie, który w planie przeznaczono tylko pod budownictwo jednorodzinne.

Może być i tak, że inwestycja narusza przepisy w sposób uniemożliwiający poprawienie jej sytuacji prawnej, albo przedsiębiorca nie wniósł opłaty legalizacyjnej, bez której uiszczenia ma się praktycznie zerowe szanse na legalizację.

Samowolę może stanowić też tylko część budowli. W takiej sytuacji nakazem rozbiórki zostanie objęta część obiektu budowlanego, która została postawiona bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Przy czym chodzi o elementy obiektu budowlanego na tyle samodzielne, niezależne, aby można było je rozebrać bez konieczności ingerencji w pozostałą część obiektu.

Obowiązek rozbiórki ciąży nie tylko na przedsiębiorcy, który dopuścił się samowoli budowlanej, ale także na właścicielu lub zarządcy obiektu. Nawet, jeżeli przedsiębiorca kupi po atrakcyjnie cenie nielegalną inwestycję, to razem z nią nabędzie „problem". Nie ma przy tym znaczenia, że nie było się stroną decyzji rozbiórkowej. Obowiązek rozbiórki obciąża bowiem wtedy nabywcę.

W nakazie nie umieszcza się daty rozbiórki. Tego typu decyzja podlega wykonaniu z dniem, gdy stała się ostateczna, czyli najczęściej, gdy upłynie 14 dni od jej doręczenia i nikt jej w tym czasie nie zaskarży. Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może się jednak odwołać do wojewody. Wówczas staje się ona ostateczna z chwilą wydania stronom decyzji wojewody (jeżeli wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdzi zasadność decyzji). Nie ma przy tym znaczenia, że decyzja wojewody została zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Przedsiębiorca nie może też liczyć na to, że ostateczny nakaz rozbiórki ulegnie przedawnieniu, bo tak nie jest. Inwestor może otrzymać nakaz rozbiórki nawet kompletnie ukończonej inwestycji.

Przedsiębiorcę, który się ociąga z rozbiórką, nadzór może przymusić do niej grzywną. Może też zlecić wykonanie rozbiórki, a jej kosztami obciążyć inwestora. Wtedy wydaje postanowienie o wpłacie zaliczki na poczet wykonania zastępczego. Powiatowy inspektor nadzór budowanego musi jednak uzasadnić, dlaczego nałożył grzywnę w takiej, a nie innej wysokości. Nie może też być obojętny na sytuację majątkową oraz rodzinną zobowiązanego.

Zdarza się, że przedsiębiorca dowiaduje się o samowoli dopiero po latach, gdy np. inwestor stara się o rozbudowę magazynu i przy okazji dowiaduje się, że firma, która go wybudowała nie załatwiła niezbędnych formalności budowlanych.

W wypadku starych samowoli, czyli popełnionych przed 31 grudnia 1994 r. powiatowy inspektor może wydać nakaz rozbiórki dopiero w przypadku ustalenia, że zachodzi jedna z negatywnych przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 pkt 1 lub 2 prawa budowlanego z 1974 r. (tj. przepisów obowiązujących przed 31 grudnia 1994 r.). A mianowicie obiekt budowlany lub jego część znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę lub powoduje, że w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Do orzeczenia nakazu rozbiórki wystarczy, że obiekt budowlany spełnia jedną z ww. przesłanek. Przy czym nadzór musi wykazać naruszenie art. 37 ust. 1 w sposób nie budzący wątpliwości.