Wydawać by się mogło, iż posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości zapewni możliwość zrealizowania na niej inwestycji, a jej ramy przestrzenne i oddziaływanie zamkną się w granicach tej nieruchomości. Nic bardziej mylnego. Obszar oddziaływania obiektu może bowiem wykraczać poza działkę gruntu, na której będzie posadowiony. W praktyce taka sytuacja zdarza się bardzo często, spędzając sen z powiek niejednemu inwestorowi.
Dysponowanie nieruchomością
W ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane zostało wyjaśnione zarówno pojęcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak i obszaru oddziaływania obiektu. Wprowadzenie tych definicji legalnych, którego celem było usunięcie wątpliwości praktycznych pojawiających się w procesie budowlanym, nie spełniło dostatecznie swojej roli.
Zgodnie z art. 3 pkt 11 prawa budowlanego pierwsze z pojęć jest rozumiane jako tytuł prawny wynikający z:
- prawa własności,
- użytkowania wieczystego,
- zarządu,
- ograniczonego prawa rzeczowego (np. użytkowania, służebności) albo stosunku zobowiązaniowego (np. umowy dzierżawy zawierającej stosowne zapisy), przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (a zatem budowy czy też prac polegających na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego).
Co istotne, nie trzeba być koniecznie właścicielem nieruchomości, aby prowadzić na niej roboty budowlane. Wystarczy, że będziemy dysponować innym z powołanych we wspomnianym przepisie tytułów.
Posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, potwierdzone stosownym oświadczeniem złożonym pod rygorem odpowiedzialności karnej, jest niezbędnym wymogiem uzyskania pozwolenia na budowę, zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego. Ponadto, jak wynika z jego art. 33 ust. 2 pkt 2, oświadczenie to powinno być dołączone już do samego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Warto przy tym zaznaczyć, iż legitymowanie się wspomnianym prawem jest wymagane jedynie na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Utrata tytułu prawnego do nieruchomości już po uzyskaniu pozwolenia na budowę nie wpłynie na automatyczne wzruszenie czy też wygaśnięcie przedmiotowej decyzji (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z 22 stycznia 2016 r., II SA/Wr 483/15; Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 kwietnia 2015 r., II OSK 2316/13).
W takiej sytuacji mogą jednak zaistnieć komplikacje na etapie realizacji inwestycji, w szczególności gdy osoba, której ten tytuł będzie następnie przysługiwał, sprzeciwi się prowadzeniu robót budowlanych.
Przykład:
Jan Kowalski uzyskał decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Decyzja ta stała się ostateczna 1 czerwca 2015 r. Na etapie jej uzyskiwania Jan Kowalski złożył pod rygorem odpowiedzialności karnej niezbędne oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. 10 maja 2016 r. została mu doręczona decyzja wywłaszczeniowa dotycząca niewielkiej części jednej z działek wchodzących w skład nieruchomości gruntowej objętej wspomnianym pozwoleniem na budowę. Jednak utrata prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie spowoduje automatycznego wzruszenia pozwolenia na budowę lub jego wygaśnięcia.
Obszar oddziaływania
Obszarem oddziaływania obiektu, w świetle art. 3 pkt 20 prawa budowlanego, jest natomiast teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.
Wspomnianymi przepisami odrębnymi mogą być m.in.:
- przepisy rozporządzeń określających warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
- przepisy z zakresu ochrony środowiska, ochrony zabytków, ochrony przyrody,
- prawo wodne, prawo lotnicze,
- przepisy prawa miejscowego,
- stosowne przepisy wykonawcze do ustaw.
Ponadto w każdej sprawie o wydanie pozwolenia na budowę obszar oddziaływania obiektu powinien być wyznaczony, biorąc pod uwagę m.in.:
- cechy projektowanego obiektu (funkcję, formę, konstrukcję projektowanego obiektu i inne jego cechy charakterystyczne),
- sposób zagospodarowania terenu w jego otoczeniu.
Właściwe odkodowanie znaczenia tego pojęcia i jego zastosowanie ma doniosłe znaczenie w procedurze budowlanej. Jeżeli bowiem dana nieruchomość znajdzie się w obszarze oddziaływania obiektu, to z mocy art. 28 ust. 2 prawa budowlanego jej właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub zarządcy będzie przysługiwał status strony tego postępowania, obok samego inwestora.
Status strony
Istotne jest w tym miejscu rozróżnienie także dwóch pojęć, często mylonych w praktyce, a mianowicie:
- oddziaływania na nieruchomość
oraz
- oddziaływania na nieruchomość w sposób ograniczający jej zagospodarowanie.
Jedynie drugie z wymienionych rodzajów oddziaływań daje możliwość przyznania statusu strony.
W orzecznictwie sądowym podkreśla się wyraźnie, iż nie jest tak, że obszar oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 prawa budowlanego to teren, w którym można odczuć skutki i uciążliwości spowodowane funkcjonowaniem danego obiektu. Takie bowiem rozumienie odwołuje się do oddziaływania faktycznego, którego nie można utożsamiać z oddziaływaniem polegającym na wprowadzeniu ograniczeń prawnych. Tylko osoby, których prawo doznaje ograniczeń ze względu na realizację jakiegoś obiektu, posiadają interes prawny i są stronami postępowania o pozwolenie na budowę dla danego obiektu (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 24 stycznia 2013 r., IV SA/Po 1092/12).
W judykaturze wskazuje się ponadto, iż nawet fakt tzw. immisji pośrednich z jednej nieruchomości na inne nie uzasadnia przyznania danej osobie (poszkodowanej tymi niekorzystnymi oddziaływaniami) przymiotu strony w rozumieniu art. 28 ust. 2 prawa budowlanego (tak: Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 kwietnia 2009 r., II OSK 12/08).
Nawet faktyczna uciążliwość w korzystaniu z prawa własności nie stanowi bowiem prawnego ograniczenia w sposobie zagospodarowania nieruchomości znajdującej się w obszarze oddziaływania obiektu, które warunkuje przyznanie statusu strony.
O tym, czy ktoś jest stroną postępowania, nie decyduje też subiektywne odczucie danego podmiotu, gdyż interes prawny musi istnieć obiektywnie i wiązać się z takimi ograniczeniami w zagospodarowaniu jego nieruchomości, które w powiązaniu z konkretnym przepisem prawnym przyznają mu przymiot, o którym mowa w art. 28 ust. 2 prawa budowlanego (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 28 grudnia 2012 r., VII SA/Wa 1045/12; Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 24 października 2013 r., IV SA/Po 851/13).
Co istotne, samo sąsiedztwo danych nieruchomości względem nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, nie oznacza, iż zostaną one objęte automatycznie obszarem oddziaływania obiektu. Nie można bowiem postawić znaku równości pomiędzy „sąsiedztwem" a „obszarem oddziaływaniu obiektu", który dopiero warunkuje przyznanie statusu strony w postępowaniu budowlanym (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 20 listopada 2012 r., II SA/Bk 497/12; Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 29 października 2015 r., II SA/Gl 413/15; Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 marca 2015 r., II OSK 2089/13).
Tylko zatem jeżeli nieruchomość sąsiednia znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu zdefiniowanego w art. 3 pkt 20 prawa budowlanego, właścicielowi tej nieruchomości, jej użytkownikowi wieczystemu czy też zarządcy przysługuje status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę danego obiektu. Sama potencjalna, teoretyczna możliwość ograniczeń w sposobie zagospodarowania działki wskutek powstania w sąsiedztwie obiektu budowlanego, bez potrzeby konkretyzowania danego ograniczenia i realności jego powstania, nie wystarcza do zaliczenia jej w obręb oddziaływania inwestycji (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4 lutego 2015 r., VIII SA/Wa 507/14).
Dodatkowe oświadczenie
W orzecznictwie sądowym zdarzają się również stanowiska odmienne, zgodnie z którymi nieruchomości sąsiednie znajdują się automatycznie w obszarze o.działywania obiektu w rozumieniu ustawowej definicji wynikającej z art. 3 pkt 20 prawa budowlanego, gdyż sposób ich zagospodarowania jest uzależniony od powstałego na sąsiedniej działce obiektu budowlanego (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 18 listopada 2015 r., II SA/Gd 427/15).
Określenie w sposób prawidłowy obszaru oddziaływania obiektu odgrywa także niebagatelną rolę w odniesieniu do wymogu uzyskania pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych.
Zauważyć bowiem należy, iż 28 czerwca 2015 r. weszła w życie nowelizacja ustawy – Prawo budowlane, wprowadzająca m.in. art. 29 ust. 1a. Zgodnie z tą regulacją, jeżeli obszar oddziaływania wspomnianego obiektu mieści się w całości w granicach danej nieruchomości, inwestor może rozpocząć jej realizację na podstawie zgłoszenia. Nie będzie wówczas zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę, co zasadniczo skraca i upraszcza procedurę. Wobec trudności praktycznych w stosowaniu pojęcia obszaru oddziaływania inwestycji może się jednak okazać, iż powołane ułatwienie będzie iluzoryczne. Jeżeli bowiem nie wgłębimy się w definicję obszaru oddziaływania obiektu i rozciągniemy ją na wszelkie potencjalne formy oddziaływania czy nawet immisje objęte prawem cywilnym, może się okazać, że zastąpienie wymogu uzyskania pozwolenia na budowę zgłoszeniem nie znajdzie zastosowania lub przy skorzystaniu z tej możliwości – spotka się ze sprzeciwem organu administracji.
W praktyce może także dojść do tego, iż już po wszczęciu postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę inwestor zostanie zobligowany do przedłożenia dodatkowo oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania na cele budowlane nieruchomością sąsiednią. Sytuacja taka może wystąpić m.in. wówczas, gdy organ uzna, iż planowany obiekt budowlany wchodzi, choćby nieznacznie, w przestrzeń nad sąsiednim gruntem. W świetle powołanych wcześniej definicji nie można jednak bezrefleksyjnie przyjąć, iż znajduje się ona w obszarze oddziaływania obiektu, zwłaszcza jeżeli nie występuje oddziaływanie na nieruchomość w sposób ograniczający jej zagospodarowanie, wynikające z przepisów odrębnych. Niezależnie od stanowiska inwestora w tym zakresie organ może wezwać go do złożenia dodatkowego oświadczenia. Jego niedostarczenie w wyznaczonym terminie może skutkować odmową udzielenia pozwolenia na budowę. Inwestor będzie wówczas zmuszony skorzystać z przysługujących mu środków prawnych zaskarżenia takiego rozstrzygnięcia.
Granice przestrzenne
Prawo własności, dające najszerszy wachlarz uprawnień względem gruntu (w tym jego zabudowę), obejmuje nie tylko jego powierzchnię naziemną, ale rozciąga się także na część podziemną oraz słup powietrza wznoszący się nad ziemią. Stosownie bowiem do art. 143 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nieruchomość gruntowa jest bryłą, mającą swoje granice przestrzenne.
Komentarz
Katarzyna Marczuk- Pieńkowska, adwokat w Kancelarii Szymańczyk Roman Deresz Karpiński Adwokaci sp.p.
Umiejscowienie obiektu budowlanego w ramach przestrzennych i spełnienie związanych z tym wymogów prawno-technicznych nie jest wolne od praktycznych pułapek. Wobec licznych problemów, które niestety mogą się pojawić, niezależnie od wdrożonych procedur i innych środków zaradczych, warto na wszelki wypadek, o ile to możliwe, poznać sąsiedztwo nieruchomości, na której planujemy inwestycję. Pozwoli to nie tylko lepiej się do niej przygotować, ale być może również nawiązać bezcenne w dzisiejszych czasach relacje z sąsiadami.
podstawa prawna: Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 290)
