O tym, czy ktoś jest stroną postępowania, nie decyduje też subiektywne odczucie danego podmiotu, gdyż interes prawny musi istnieć obiektywnie i wiązać się z takimi ograniczeniami w zagospodarowaniu jego nieruchomości, które w powiązaniu z konkretnym przepisem prawnym przyznają mu przymiot, o którym mowa w art. 28 ust. 2 prawa budowlanego (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 28 grudnia 2012 r., VII SA/Wa 1045/12; Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 24 października 2013 r., IV SA/Po 851/13).
Co istotne, samo sąsiedztwo danych nieruchomości względem nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja, nie oznacza, iż zostaną one objęte automatycznie obszarem oddziaływania obiektu. Nie można bowiem postawić znaku równości pomiędzy „sąsiedztwem" a „obszarem oddziaływaniu obiektu", który dopiero warunkuje przyznanie statusu strony w postępowaniu budowlanym (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 20 listopada 2012 r., II SA/Bk 497/12; Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 29 października 2015 r., II SA/Gl 413/15; Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 marca 2015 r., II OSK 2089/13).
Tylko zatem jeżeli nieruchomość sąsiednia znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu zdefiniowanego w art. 3 pkt 20 prawa budowlanego, właścicielowi tej nieruchomości, jej użytkownikowi wieczystemu czy też zarządcy przysługuje status strony w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę danego obiektu. Sama potencjalna, teoretyczna możliwość ograniczeń w sposobie zagospodarowania działki wskutek powstania w sąsiedztwie obiektu budowlanego, bez potrzeby konkretyzowania danego ograniczenia i realności jego powstania, nie wystarcza do zaliczenia jej w obręb oddziaływania inwestycji (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4 lutego 2015 r., VIII SA/Wa 507/14).
Dodatkowe oświadczenie
W orzecznictwie sądowym zdarzają się również stanowiska odmienne, zgodnie z którymi nieruchomości sąsiednie znajdują się automatycznie w obszarze o.działywania obiektu w rozumieniu ustawowej definicji wynikającej z art. 3 pkt 20 prawa budowlanego, gdyż sposób ich zagospodarowania jest uzależniony od powstałego na sąsiedniej działce obiektu budowlanego (tak: Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 18 listopada 2015 r., II SA/Gd 427/15).
Określenie w sposób prawidłowy obszaru oddziaływania obiektu odgrywa także niebagatelną rolę w odniesieniu do wymogu uzyskania pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych.
Zauważyć bowiem należy, iż 28 czerwca 2015 r. weszła w życie nowelizacja ustawy – Prawo budowlane, wprowadzająca m.in. art. 29 ust. 1a. Zgodnie z tą regulacją, jeżeli obszar oddziaływania wspomnianego obiektu mieści się w całości w granicach danej nieruchomości, inwestor może rozpocząć jej realizację na podstawie zgłoszenia. Nie będzie wówczas zobowiązany do uzyskania pozwolenia na budowę, co zasadniczo skraca i upraszcza procedurę. Wobec trudności praktycznych w stosowaniu pojęcia obszaru oddziaływania inwestycji może się jednak okazać, iż powołane ułatwienie będzie iluzoryczne. Jeżeli bowiem nie wgłębimy się w definicję obszaru oddziaływania obiektu i rozciągniemy ją na wszelkie potencjalne formy oddziaływania czy nawet immisje objęte prawem cywilnym, może się okazać, że zastąpienie wymogu uzyskania pozwolenia na budowę zgłoszeniem nie znajdzie zastosowania lub przy skorzystaniu z tej możliwości – spotka się ze sprzeciwem organu administracji.
W praktyce może także dojść do tego, iż już po wszczęciu postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę inwestor zostanie zobligowany do przedłożenia dodatkowo oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania na cele budowlane nieruchomością sąsiednią. Sytuacja taka może wystąpić m.in. wówczas, gdy organ uzna, iż planowany obiekt budowlany wchodzi, choćby nieznacznie, w przestrzeń nad sąsiednim gruntem. W świetle powołanych wcześniej definicji nie można jednak bezrefleksyjnie przyjąć, iż znajduje się ona w obszarze oddziaływania obiektu, zwłaszcza jeżeli nie występuje oddziaływanie na nieruchomość w sposób ograniczający jej zagospodarowanie, wynikające z przepisów odrębnych. Niezależnie od stanowiska inwestora w tym zakresie organ może wezwać go do złożenia dodatkowego oświadczenia. Jego niedostarczenie w wyznaczonym terminie może skutkować odmową udzielenia pozwolenia na budowę. Inwestor będzie wówczas zmuszony skorzystać z przysługujących mu środków prawnych zaskarżenia takiego rozstrzygnięcia.
Granice przestrzenne
Prawo własności, dające najszerszy wachlarz uprawnień względem gruntu (w tym jego zabudowę), obejmuje nie tylko jego powierzchnię naziemną, ale rozciąga się także na część podziemną oraz słup powietrza wznoszący się nad ziemią. Stosownie bowiem do art. 143 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny nieruchomość gruntowa jest bryłą, mającą swoje granice przestrzenne.
Komentarz
Katarzyna Marczuk- Pieńkowska, adwokat w Kancelarii Szymańczyk Roman Deresz Karpiński Adwokaci sp.p.
Umiejscowienie obiektu budowlanego w ramach przestrzennych i spełnienie związanych z tym wymogów prawno-technicznych nie jest wolne od praktycznych pułapek. Wobec licznych problemów, które niestety mogą się pojawić, niezależnie od wdrożonych procedur i innych środków zaradczych, warto na wszelki wypadek, o ile to możliwe, poznać sąsiedztwo nieruchomości, na której planujemy inwestycję. Pozwoli to nie tylko lepiej się do niej przygotować, ale być może również nawiązać bezcenne w dzisiejszych czasach relacje z sąsiadami.
podstawa prawna: Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2016 r. poz. 290)
