Miasto opóźniło budowę, ale płaci deweloperowi tylko część odszkodowania

Należy mu się wyrównanie utraconego zysku, a nie zmniejszonego przychodu. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego.

Kwestie te wynikły w procesie między firmą deweloperską Sap-Property sp. z o.o. a miastem Poznań, którego urzędnicy wadliwie wstrzymali pozwolenie na budowę udzielone tej firmie, co opóźniło prace ok. półtora roku. W tym czasie cena mieszkań znacznie spadła.

Spółka domagała się kilku mln zł odszkodowania za ten błąd władzy. Poznański Sąd Okręgowy, a następnie Sąd Apelacyjny zasądziły jej tylko 2,8 mln zł, wskazując, że deweloper może się domagać odszkodowania tylko od sprzedanych dziewięciu mieszkań, a za drugie tyle jeszcze niesprzedanych nie. Utracone korzyści SO i SA wyliczyły jako zmniejszony przychód ze sprzedaży lokali.

Apelacje złożyły obie strony: pełnomocnik miasta kwestionował zasadę określenia odszkodowania, wskazując, że powinien być to utracony zysk, a nie utracony przychód, i od razu powiedzmy, że Sąd Najwyższy przyznał mu rację.

Pełnomocnicy dewelopera, mecenasi Janusz Siekański i Grzegorz Kurzyca, przekonywali natomiast SN, że odszkodowanie należy liczyć także od jeszcze niesprzedanych lokali, ponieważ na nich deweloper też przecież stracił. Wystarczy porównać ceny mieszkań z planowanego okresu sprzedaży z obecnymi.

Nie przekonali Sądu Najwyższego.

– Aby deweloper mógł domagać się odszkodowania za stratę na budowanym mieszkaniu, musi je sprzedać, trzeba bowiem porównać cenę hipotetyczną z rzeczywiście uzyskaną, a nie można porównywać hipotetycznej z hipotetyczną z innego okresu – powiedział w uzasadnieniu sędzia SN Janusz Kaspryszyn. – Ponadto odpowiedzialność za delikt władzy (tutaj miasta), musi być ograniczona w czasie do normalnych następstw jej zawinienia, bezprawności, tak jak to mówi art. 361 kodeksu cywilnego.

Przypomnijmy, że przepis ten stanowi, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

– W jednej sytuacji można jeszcze żądać odszkodowania – dodał sędzia – jeśli sprzedaż lokalu, który stracił na wartość, jest zupełnie niemożliwa.

W konsekwencji Sąd Najwyższy zwrócił sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

– Jeśli chodzi o zarzut miasta, że należy brać za podstawę odszkodowania zysk, a nie przychód, to nie jestem zmartwiony, ponieważ duże opóźnienie procesu deweloperskiego generuje takie koszty m.in. na utrzymanie budowy, że utracony zysk może być większy niż utracony przychód – powiedział „Rzeczpospolitej" Mieczysław Jaśkowski, prezes Sap-Property.