Spółka jawna zwróciła się do burmistrza o ustalenie warunków zabudowy dla budynku gastronomicznego z infrastrukturą techniczną, wiatą na śmietnik, podświetlanym słupem reklamowym oraz zjazdem do drogi publicznej.
Burmistrz je wydał, ale nie dla całej inwestycji, tylko dla części. Uznał bowiem, że skoro budowa przyłączy i osłony śmietnikowej nie wymaga pozwolenia na budowę, to i tym samym zbędne są warunki zabudowy. Dlatego swoją decyzją nie objął ani przyłączy, słupa reklamowego ani osłony.
Bez pozwolenia i warunków
To się spółce nie spodobało i wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie.
Zdaniem spółki decyzja burmistrza jest sprzeczna z jej wnioskiem, jaki składała w sprawie wydania warunków zabudowy. Wyraźnie bowiem zaznaczyła w nim, że chce uzyskać w przyszłości pozwolenie na budowę na całość inwestycji. Dlatego potrzebuje warunków zabudowy dla całego przedsięwzięcia, a nie jego części.
Jej żądanie jest zgodne z prawem budowlanym. Przewiduje ono bowiem, że na wniosek inwestora pozwolenie na budowę może dotyczyć również obiektów, które wchodzą w skład inwestycji, a obowiązkowo nie wymagają załatwienia tego typu formalności. Wówczas jednak inwestor, który buduje na terenach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy obejmującą całe przedsięwzięcie, na które chce mieć pozwolenie.
Z tych powodów zdaniem spółki wydana decyzja nie spełnia jej oczekiwań i chce uchylenia, by otrzymać nową.
To nie było jedyne odwołanie, jakie wpłynęło do SKO. Okazało się, że inwestycja nie podoba się sąsiadce Irenie K. Jej zdaniem restauracja w bliskim sąsiedztwie spowoduje, że zniknie cisza i spokój w okolicy. Ponadto zwiększy się natężenie ruchu, co wpłynie na bezpieczeństwo i czystość powietrza. Dlatego według Ireny K. w decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla tej restauracji powinny znaleźć się zapisy, które zabezpieczałyby ochronę interesów osób trzecich. Tymczasem ich nie było, stąd też jej odwołanie.
Dowolna interpretacja
SKO postanowiło uchylić zaskarżoną podwójnie decyzję i przekazać ją burmistrzowi do ponownego rozpoznania.
W jego ocenie bowiem doszło do naruszenia przepisów. Przede wszystkim dopatrzył się braków we wniosku spółki, a konkretnie naruszenia art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten dotyczy nie warunków zabudowy, tylko decyzji celu publicznego. Inwestor musi ją uzyskać wtedy, gdy planuje realizować inwestycję, których katalog przewiduje art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W katalogu tym znajdują się m.in. drogi publiczne.
Tymczasem spółka we wniosku nie wskazała, jakie roboty budowlane planuje zrealizować na drodze publicznej.
Burmistrz bowiem, mimo że wniosek spółki nie czynił zadość wymaganiom stawianym art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu, nie wezwał inwestora do jego uzupełnienia i sprecyzowania jego zakresu.
Natomiast odnośnie do drugiej skargi SKO nie przyznał racji Irenie K. i nie zobowiązał burmistrza, by w decyzji zawarł rozstrzygnięcia zabezpieczające interes osób trzecich.
Złe decyzje
Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie wpłynęła już tylko jedna skarga. Wniósł ją Jerzy G., spadkobierca zmarłej w międzyczasie Ireny K. Jego zarzuty były bardzo enigmatyczne i ograniczyły się jedynie do ogólnych sformułowań na temat nieprawidłowości w funkcjonowaniu szeroko pojętego aparatu administracji, nieuwzględniającego interesu sąsiadów inwestycji.
WSA uznał, że żaden z zarzutów skargi Jerzego. G. nie jest zasadny. Jednak sąd nie jest związany granicami wniesionej skargi i może poczynić swoje ustalenia, a wynika z nich, że i decyzja burmistrza i SKO zawiera wady.
Zdaniem WSA organy obu instancji dopuściły się bowiem naruszenia prawa materialnego oraz procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. SKO zaakceptował bowiem w kasacyjnej decyzji oczywiste uchybienia. Dlatego skasowanie wydanych rozstrzygnięć było konieczne. Jednocześnie WSA nakazał wstrzymać ich wykonanie do czasu uprawomocnienia się jego wyroku.
Jego zdaniem SKO swoje rozstrzygnięcie oparł nie na tych przepisach, co trzeba. W tej konkretnie sprawie powinien sięgnąć po art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu a nie art. 52. Nie może być mowy w tym wypadku o inwestycji celu publicznego. Inwestorowi potrzebne są tylko warunki zabudowy.
Z art. 59 wynika jednoznacznie – twierdzi WSA – że decyzja o warunkach zabudowy jest wymagana w odniesieniu do każdej nietymczasowej i niejednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, choćby nie wiązała się ona z obowiązkiem posiadania przez inwestora pozwolenia na budowę.
Brak natomiast ustawowego obowiązku uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę nie oznacza, że jest on zwolniony z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Organy obu instancji nie rozważały, czy budowa określonych we wniosku przyłączy i przebudowa drogi spowoduje zmianę sposobu zagospodarowania terenu, i to był ich błąd. Dlatego WSA postanowił przekazać mu sprawę do ponownego rozpoznania z zaleceniem, by to zbadał.
Nie takie parametry
WSA doszukał się jeszcze innych wad w zaskarżonej decyzji. Jego zdaniem określone w niej parametry nowej zabudowy są byt ogólnikowe. Ograniczają się bowiem wyłącznie do określenia wskaźnika maksymalnego (minimalnego). Decyzja ustalająca warunki zabudowy pozostawia więc inwestorowi zbyt dużą dowolność co do planowanej budowy.
Z tych powodów burmistrz, ponownie rozpatrując sprawę, powinien w miarę dokładnie ustalić dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 30 lipca 2015 r. (II SA/Rz 161/15).