Ograniczenie praw właściciela nieruchomości musi być poprzedzone negocjacjami

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 14 stycznia 2015 r., II SA/Rz 1099/14.

Starosta wydał decyzję ograniczającą właścicielowi korzystanie z jego nieruchomości przez zezwolenie inwestorowi na realizację linii elektroenergetycznej zgodnie z decyzją prezydenta miasta o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, określając powierzchnię zajmowanego obszaru pod pas technologiczny. W uzasadnieniu organ wskazał, że wydanie decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) było konieczne, bowiem pomimo istnienia w obrocie prawnym ww. decyzji prezydenta miasta właściciel nie wyraził zgody na realizację na jego nieruchomościach planowanej inwestycji.

Właściciel wniósł odwołanie. Wojewoda utrzymał decyzję starosty w mocy, wskazując, że planowana inwestycja mieści się w definicji celu publicznego, o którym mowa w art. 6 pkt 2 u.g.n., wniosek o wydanie zaskarżonej decyzji zaś poprzedzono rokowaniami z właścicielem.

Właściciel wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, podnosząc m.in., że w sprawie nie miały miejsca określone art. 124 u.g.n. rokowania, a zatem organy wydały zaskarżone decyzje w sposób nieuprawniony.

Sąd oddalił skargę, wskazując, że jak wynika z dołączonych do akt kserokopii protokołów rokowań, właściciel odmówił wyrażenia zgodny na budowę linii i nie wyraził zgody na kontakt z inwestorem. Podnosząc brak przeprowadzenia rokowań, nie zakwestionował jednak faktu braku kontaktów z inwestorem. Fakt ten natomiast świadczy o nieuzyskaniu porozumienia w sprawie zajęcia nieruchomości i w ocenie sądu, biorąc pod uwagę negującą postawę właściciela, został w wystarczający sposób udokumentowany. Wydanie decyzji było tym samym zasadne.

Komentarz eksperta

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zasadniczymi przesłankami wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości są:

? realizacja celu publicznego wynikającego z planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz

? brak zgody właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości na takie ograniczenie.

W komentowanej sprawie pierwszy warunek został spełniony – istniała decyzja ustalająca lokalizację inwestycji celu publicznego – budowy odcinków sieci elektroenergetycznej m.in. przez działki właściciela. W odniesieniu do drugiego warunku zgodnie z art. 124 ust. 3 u.g.n. udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym), które przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Ich przedmiotem jest udzielenie przez właściciela zgody na wykonanie prac związanych z realizacją na jego gruncie inwestycji infrastrukturalnej. Ustawa (u.g.n.) nie definiuje pojęcia rokowań ani nie określa ich formy. W wyroku WSA w Krakowie z 28 maja 2013 r., II SA Kr 140/13 czytamy, że strony nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań, oprócz obowiązku zainicjowania ich poprzez przedstawienie przez jedną ze stron drugiej propozycji rozstrzygnięcia sprawy.

Strony samodzielnie i dowolnie decydują zarówno o tym, czy na ich skutek dojdą do porozumienia, jak i o tym, kiedy je zakończyć (tak również WSA w Warszawie w wyroku z 20 listopada 2012 r., I SA/Wa 1785/12). W wyroku z 24 października 2012 r., II SA/Gd 437/12 WSA w Gdańsku wskazał natomiast, że pojęcie rokowań należy rozumieć szeroko. Wystarczającym do uznania określonych czynności za rokowania jest złożenie propozycji jednemu podmiotowi przez drugi oraz odpowiedź podmiotu, do którego skierowano zapytanie, że nie jest zainteresowany określoną propozycją. Możliwa jest również sytuacja, gdy właściciel w ogóle nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań albo też strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (np. wyrok WSA w Warszawie z 1 grudnia 2011 r., I SA/Wa 1657/11; wyrok WSA w Rzeszowie z 3 września 2014 r. II SA/Rz 542/14).

Rokowania powinny być przy tym udokumentowane, a organ administracji jest zobligowany do sprawdzenia przeprowadzonych między stronami rokowań (np. wyrok WSA w Krakowie z 5 marca 2013 r., II SA/Kr 68/13). W wyroku z 30 sierpnia 2012 r., II SA/Sz 604/12 WSA w Szczecinie uznał, że dwukrotna próba doręczenia przesyłki zawierającej dokumenty dotyczące warunków wyrażenia zgody na założenie linii elektroenergetycznej oraz notatka z dwóch rozmów telefonicznych, w których właściciele nieruchomości odmówili spotkania w celu przeprowadzenia rokowań, to wystarczające dowody do uznania, że właściciel nie odpowiedział na zaproszenie do rokowań.

W konsekwencji dopiero nieosiągnięcie zgody pomiędzy właścicielem nieruchomości i inwestorem upoważnia organ do wydania decyzji, o której mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., przy założeniu istnienia dowodów na spełnienie warunku przeprowadzenia rokowań bądź podjęcia próby ich przeprowadzenia – przy biernej postawie właściciela.