Ograniczenie praw właściciela nieruchomości musi być poprzedzone negocjacjami

Tak orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 14 stycznia 2015 r., II SA/Rz 1099/14.

Starosta wydał decyzję ograniczającą właścicielowi korzystanie z jego nieruchomości przez zezwolenie inwestorowi na realizację linii elektroenergetycznej zgodnie z decyzją prezydenta miasta o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, określając powierzchnię zajmowanego obszaru pod pas technologiczny. W uzasadnieniu organ wskazał, że wydanie decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) było konieczne, bowiem pomimo istnienia w obrocie prawnym ww. decyzji prezydenta miasta właściciel nie wyraził zgody na realizację na jego nieruchomościach planowanej inwestycji.

Właściciel wniósł odwołanie. Wojewoda utrzymał decyzję starosty w mocy, wskazując, że planowana inwestycja mieści się w definicji celu publicznego, o którym mowa w art. 6 pkt 2 u.g.n., wniosek o wydanie zaskarżonej decyzji zaś poprzedzono rokowaniami z właścicielem.

Właściciel wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, podnosząc m.in., że w sprawie nie miały miejsca określone art. 124 u.g.n. rokowania, a zatem organy wydały zaskarżone decyzje w sposób nieuprawniony.

Sąd oddalił skargę, wskazując, że jak wynika z dołączonych do akt kserokopii protokołów rokowań, właściciel odmówił wyrażenia zgodny na budowę linii i nie wyraził zgody na kontakt z inwestorem. Podnosząc brak przeprowadzenia rokowań, nie zakwestionował jednak faktu braku kontaktów z inwestorem. Fakt ten natomiast świadczy o nieuzyskaniu porozumienia w sprawie zajęcia nieruchomości i w ocenie sądu, biorąc pod uwagę negującą postawę właściciela, został w wystarczający sposób udokumentowany. Wydanie decyzji było tym samym zasadne.

Komentarz eksperta

Anna Główka, radca prawny w warszawskim biurze Rödl & Partner

Zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zasadniczymi przesłankami wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości są:

? realizacja celu publicznego wynikającego z planu miejscowego albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz

? brak zgody właściciela lub wieczystego użytkownika nieruchomości na takie ograniczenie.

W komentowanej sprawie pierwszy warunek został spełniony – istniała decyzja ustalająca lokalizację inwestycji celu publicznego – budowy odcinków sieci elektroenergetycznej m.in. przez działki właściciela. W odniesieniu do drugiego warunku zgodnie z art. 124 ust. 3 u.g.n. udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem (użytkownikiem wieczystym), które przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Ich przedmiotem jest udzielenie przez właściciela zgody na wykonanie prac związanych z realizacją na jego gruncie inwestycji infrastrukturalnej. Ustawa (u.g.n.) nie definiuje pojęcia rokowań ani nie określa ich formy. W wyroku WSA w Krakowie z 28 maja 2013 r., II SA Kr 140/13 czytamy, że strony nie są związane jakimikolwiek regułami w zakresie przeprowadzenia rokowań, oprócz obowiązku zainicjowania ich poprzez przedstawienie przez jedną ze stron drugiej propozycji rozstrzygnięcia sprawy.