Skutki przekształcenia spółki cywilnej w jawną

Michał Prokop, adwokat w warszawskim biurze Rödl & Partner

Zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłat, do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Nie ulega wątpliwości, że ta korespondencja powinna być adresowana do podmiotu, który jest aktualnym użytkownikiem wieczystym nieruchomości. W komentowanej sprawie sądy I i II instancji przyjęły, że dla ustalenia, kto jest aktualnym użytkownikiem wieczystym, decydujący jest – zgodnie z art. 27 u.g.n. – wpis w księdze wieczystej, gdyż wpis ten ma charakter konstytutywny (co oznacza, że bez wpisu prawo to nie powstaje). Ponieważ w dacie wysyłania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej użytkownikami wieczystymi byli – zgodnie z treścią księgi wieczystej – wspólnicy spółki cywilnej, a nie spółka jawna, to zawiadomienie było prawnie skuteczne.

Zgodnie z art. 27 u.g.n. oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Z przepisu tego wynika, że konstytutywny charakter wpisu użytkowania do księgi wieczystej dotyczy tylko przypadków powstania tego prawa oraz jego przeniesienia. W razie natomiast przekształcenia dokonanego na podstawie art. 26 § 4 k.s.h. nie następuje rozwiązanie jednego stosunku prawnego spółki i nawiązanie nowego stosunku innego rodzaju spółki, tylko spółka cywilna w ramach tego samego stosunku spółki staje się spółką jawną, nie tworząc nawet nowej umowy, erygującej tę spółkę, tylko dotychczasową umowę spółki cywilnej dostosowując do wymagań umowy spółki jawnej (art. 26

§ 6 k.s.h.). Taka szczególna konstrukcja obrazuje ratio legis ustawodawcy, sprawiając, że spółka jawna kontynuuje prawa i obowiązki spółki cywilnej, jako umowy jej wspólników. Jest to zatem ten sam podmiot, tylko występujący w obrocie w nowej postaci organizacyjno-prawnej (wyrok WSA w Krakowie z 7 lutego 2012 r., I SA/Kr 2075/11 oraz powołane tam orzecznictwo SN). Konsekwencją tego stanowiska jest przyjęcie, że powstałej na skutek przekształcenia spółce jawnej przysługują wszystkie wspólne prawa i obciążają ją wszystkie obowiązki wspólników spółki cywilnej już z chwilą wpisu spółki jawnej do rejestru, co obejmuje także należące do tych wspólników prawo wieczystego użytkowania nieruchomości. Skutek przejścia tego prawa na rzecz spółki jawnej w drodze sukcesji generalnej uchyla bowiem działanie konstytutywnego charakteru wpisu, przewidzianego w art. 27 u.g.n.

Kwestia sukcesji generalnej w omawianym przypadku nie budzi obecnie wątpliwości, w związku z wyraźnym wskazaniem w znowelizowanym 15 stycznia 2004 r. art. 26 § 5 k.s.h., że spółka cywilna nie tylko staje się spółką jawną, ale że spółce tej przysługują wszystkie prawa i obowiązki stanowiące majątek wspólny wspólników spółki cywilnej. Jednak w orzecznictwie SN ugruntowane jest stanowisko, że spółka jawna stawała się sukcesorem generalnym wspólników spółki cywilnej w zakresie jej praw także przed nowelizacją – na podstawie art. 26 § 4 k.s.h. (np. wyrok SN z 26 października 2005 r., V CK 285/05; postanowienia SN z 14 stycznia 2005 r., III CK 177/04 i z 9 stycznia 2008 r., III CSK 2008 r. 196/07). Bez takiego założenia przekształcenie spółki cywilnej w jawną w istocie pozbawione byłoby jurydycznego sensu, skoro poszczególne prawa i obowiązki wspólników spółki cywilnej przechodzić musiałyby na spółkę jawną w drodze odrębnych czynności (wyrok SN z 20 marca 2009 r., II CSK 568/08).

W konsekwencji pomimo braku wpisu w księdze wieczystej w dacie wypowiedzenie przez powódkę dotychczasowej wysokości opłaty od wieczystego użytkowania prawo to przysługiwało spółce jawnej i do niej pismo powinno być adresowane.