Spółka podzieliła grunt a teraz musi zapłacić opłatę adiacencką

Prezydent Łodzi ustalił opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości należącej do do jednej ze spółek. Opłata wyniosła 61 tys. zł. Spółka odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi, zarzucając błędy w wycenie. Jej zdaniem, rzeczoznawca, jako podstawę wyceny, brał pod uwagę wartość działek po podziale, a nie całą nieruchomość przed podziałem.

Zły operat

Ponadto według spółki żadna z działek nie została wyodrębniona jako nieruchomość i nigdy nie była do tej pory przedmiotem obrotu. Z tych powodów nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie nie spełniają waloru porównawczości, gdyż nie są podobne do podzielonej nieruchomości.

SKO uchyliło decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Prezydent miasta wydał jednak jeszcze raz decyzję identycznej treści. Spółka ponownie odwołała się więc do SKO. Tym razem jednak było ono innego zdania niż poprzednio i nie uwzględniło skargi spółki.

To rzeczoznawca decyduje

SKO przytoczyło opinię biegłego specjalnie powołanego do tej sprawy. Według niej, wartość rynkową poszczególnych działek wchodzących w skład podzielonej części nieruchomości należy oszacować indywidualnie a następnie zsumować. Ich łączna wartość stanowi wartość rynkową nieruchomości.

SKO podkreśliło, że o wyborze podejścia, metodyki i techniki szacowania decyduje sam rzeczoznawca majątkowy, a nie wola organu bądź strony postępowania. W działaniach tych rzeczoznawca związany jest przepisami, te zaś zezwalają na oszacowanie wartości po podziale w sposób, jaki miał miejsce w tej sprawie.

Ponadto, opierając się na danych zawartych w operacie stwierdzić należy, że ustalony wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednią konsekwencją jej podziału. Jedynym bowiem czynnikiem generującym zmianę wartości jest wydzielenie z niej kilku działek geodezyjnych, z których każda może być odrębnie zagospodarowana i stanowić przedmiot obrotu rynkowego.

Operat zgodny z prawem

Spółka odwołała się Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi a ten uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Według sądu, zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do sposobu wyceny nieruchomości po jej podziale. Oceniając zaś operat pod względem formalnym, należy zgodzić się z SKO, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie elementy wymagane dla operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy – podkreślił sąd – jest sporządzony w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej w obowiązujących przepisach. Określonej w nim zaś wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale.

Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości po dokonaniu podziału w ten sposób, że określił wartość poszczególnych działek geodezyjnych, powstałych na skutek podziału, uwzględniając zapisy decyzji podziałowej. Następnie zsumował ich wartości, co dało w ocenie najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości podzielonej, od której należało obliczyć wysokość opłaty adiacenckiej.

Operat ten ewidentnie wskazuje na to, że podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości.

Ponadto nie sposób nie zauważyć, że po podziale działki zbywane są oddzielnie, ponieważ cena za małą działkę jest niższa od tej za całą nieruchomość.

Rozbieżne orzeczenia

Sąd zdaje jednak sobie sprawę, że w tej kwestii sądy wojewódzkie różnie rozstrzygają. Także rzeczoznawcy majątkowi mają różne poglądy w tym zakresie.

Sądowi znane są bowiem orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu a także wyrok Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Gliwicach, w których akcentuje się, że przedmiotem operatu jest określenie wartości nieruchomości, którego to pojęcia nie należy utożsamiać z pojęciem poszczególnych działek ewidencyjnych.

W wyrokach tych sądów wskazano, że nieruchomość po podziale ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką sama lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, błędem jest zatem eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale.

Tym nie mniej WSA nie podziela tego poglądu. Bliższe jest mu stanowisko, jakie zaprezentował m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z 6 sierpnia 2014r., (II SA/Łd 361/14). Stwierdził w nim bowiem, że każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego.

Zasadą na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1 mkw nieruchomości przed dokonaniem podziału.

Obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku.

Za tym stanowiskiem opowiedziało się Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych oraz Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Podobną opinię wyraziło również Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju Departament Gospodarki Nieruchomościami, choć oczywiście wskazane opinie i stanowiska rzeczonych organów nie są źródłem prawa.

Ponadto wszelkie wątpliwości co do prawidłowości, rzetelności sporządzonego operatu zostały wyjaśnione, organ dokonał pozytywnej jego oceny pod kątem wymogów formalnoprawnych. W sposób wyczerpujący i rzetelny biegły rzeczoznawca wykazał prawidłowość wybranej metody wyliczenia wartości nieruchomości po podziale.

sygnatura akt:  II SA/Łd 737/14

Kiedy opłata

Zasady ustalania opłaty adiacenckiej w związku ze scalaniem i podziałem nieruchomości są podobne do tych, które obowiązują w przypadku uzbrojenia gruntu czy budowy drogi. Ustala ją wójt, burmistrz, prezydent miasta (na prawach powiatu), a jej wysokość nie może przekraczać 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości otrzymanych w wyniku scalenia (podziału) w stosunku do wartości nieruchomości sprzed tej operacji.

Wartość nieruchomości posiadanych przed podziałem i otrzymanych w wyniku podziału i scalenia musi wycenić rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając także urządzenia infrastruktury technicznej planowane do wybudowania.