Jednym z warunków uzyskania pozwolenia na budowę jest zgodność przedłożonego przez inwestora projektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub – w jego braku – z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organy gminy, jeżeli uznają za potrzebne, mogą uchwalić dla określonego terenu miejscowy plan.  Jeśli plan nie obowiązuje na danym obszarze, to przed podjęciem na nim inwestycji konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Ograniczenia w zabudowie dotyczą zarówno przeznaczenia, jak również parametrów technicznych obiektów budowlanych. W planach miejscowych pojawić się mogą  wytyczne  w zakresie ochrony środowiska czy ochrony obiektów wartościowych  dla kultury.

Z kolei decyzja o warunkach zabudowy odnosi się do jednego, konkretnego przedsięwzięcia zaproponowanego  przez inwestora. Również przy jej wydawaniu odpowiedzialny za nią wójt/ burmistrz/ prezydent miasta musi zlecić projektantowi przeprowadzenie  analizy urbanistycznej. Z niej wynikają wytyczne dla inwestora, od których nie można odstąpić.

Plan miejscowy i decyzja o warunkach zabudowy zyskują na znaczeniu, gdy przedsiębiorca zaczyna ubiegać się ?o pozwolenie na budowę. Wtedy  organ musi dokonać oceny zgodności przedłożonego projektu budowlanego z planem lub decyzją. Warto pamiętać, że organ odpowiedzialny za wydanie pozwolenia (starosta) nie ma kompetencji  do oceny, czy plan miejscowy lub decyzja lokalizacyjna są zgodne z przepisami. Jego obowiązkiem jest jedynie porównanie projektu i któregoś ze wskazanych dokumentów.

Plan miejscowy potrzebuje czasami wykładni. Jest bowiem aktem prawa miejscowego, jeżeli w planie wystąpią jakieś sprzeczności, warto dokonać wykładni funkcjonalnej, czyli przeanalizować wszystkie jego zapisy i związane z nimi intencje prawodawcy.

Oczywiście nie można interpretować postanowień planu w taki sposób, aby jego wykładnia była inna niż literalne jego brzmienie. Przykładem  może być wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego 7 lutego 2012 r., II OSK 2566/10. Zgodnie z nim, jeśli w planie miejscowym  jest określenie „dopuszcza się nieuciążliwe usługi w formie lokali usługowych wbudowanych w budynek mieszkalny", to nie oznacza możliwości  poważnego ograniczenia zabudowy mieszkaniowej kosztem usługowej. Nie może więc na terenie objętym planem powstać tylko kilka mieszkań i kilkanaście  zakładów usługowych.

Na analogicznej zasadzie ocenia się zgodność projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy. Tak więc  nie można akceptować inwestycji, której  taka decyzja  nie dopuszcza. Jednocześnie często decyzje o warunkach zabudowy nie odnoszą się szczegółowo do wszystkich parametrów technicznych wskazanych w projekcie i w związku z  tym pewne  warunki muszą być doprecyzowane na późniejszym etapie inwestycji.