Nagminnie zdarza się, że w budynkach mieszkalnych – w częściach, które nie są przeznaczone na lokale użytkowe – działają kancelarie notarialne, gabinety lekarskie, biura tłumaczeń, biura rachunkowe, warsztaty czy sklepy. Prowadzenie firmy w mieszkaniu prywatnym – w szczególności takiej, która może być uciążliwa dla sąsiadów – bywa zarzewiem wielu konfliktów. W konsekwencji utrudnia, a nawet uniemożliwia prowadzenie działalności gospodarczej w danym miejscu. Powstaje zatem pytanie, czy tego rodzaju praktyka odpowiada regulacjom prawnym.

Stan faktyczny

Załóżmy, że deweloper wybudował budynek mieszkalny z lokalami użytkowymi na parterze ?i mieszkalnymi na wyższych kondygnacjach. Następnie wszystkie lokale zostały wydzielone i sprzedane. Po wprowadzeniu się okazało, że w budynku na różnych piętrach działają rozliczne biura?i gabinety. Czy jest to zgodne ?z prawem? Wszystko zależy od kroków, które zostały podjęte przez właściciela lokalu, skali wymaganego przystosowania oraz od tego, czy teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.). Podstawowym aktem w tym zakresie jest ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (pr. bud.).

Działalność jednoosobowa

Najmniej inwazyjnym przypadkiem jest prowadzenie przez właściciela w mieszkaniu jednoosobowej działalności gospodarczej polegającej na pracy przed komputerem w rogu sypialni. ?W takiej sytuacji właściciel lokalu zasadniczo nie musi podejmować żadnych kroków w celu zalegalizowania takiej sytuacji. Wynika to pośrednio m.in. z wyroku NSA z 5 maja 2011 r., II OSK, 785/10, w którym wskazano, że nie zawsze prowadzenie działalności wychowawczej (małego przedszkola) w części domu jednorodzinnego (mieszkaniu) wymaga zgłoszenia. Sytuacja zmieni się jednak, jeśli np.: zatrudniona zostanie choć jedna osoba do pomocy.

Jeśli działalność gospodarcza w lokalu  jest nadmiernie uciążliwa, sąsiedzi mogą wystąpić o zakaz jej prowadzenia.

Zmiana sposobu użytkowania

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 pr. bud. przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności (...) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Jeśli sytuacja, o której mowa powyżej, ma wystąpić, wówczas właściciel lokalu musi dokonać zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania danego lokalu (art. 71 ust. 2 pr. bud.). Należy zwrócić uwagę, że formułując zacytowany powyżej przepis, ustawodawca posłużył się pojęciem „w szczególności". Oznacza to, że ww. katalog nie jest zamknięty i generalnie w wątpliwych kwestiach bezpieczniej jest dokonać zgłoszenia. Jednocześnie zgłoszenia należy dokonać przed zmianą sposobu użytkowania, jako że spóźnione dokonanie zgłoszenia nie wywołuje skutków prawnych, a sama zmiana będzie traktowana jako samowola, która może w konsekwencji prowadzić do konieczności wniesienia opłaty legalizacyjnej (art. 71 pr. bud.). Jednocześnie należy mieć na względzie, że samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części objęta jest sankcją karną i podlega karze grzywny (art. 93 pkt 9b pr. bud.).

Miejscowy plan zagospodarowania

Procedura zmiany sposobu użytkowania jest zależna od tego, czy nieruchomość objęta jest m.p.z.p. i czy m.p.z.p. dopuszcza pożądane funkcje (np. usługowe) na obszarze swojego oddziaływania. W takiej sytuacji procedura jest najprostsza i odbywa się poprzez zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania właściwemu organowi (tj.: organowi administracji architektoniczno-budowlanej ?I instancji – staroście lub wojewodzie – art. 82 p. bud.). Dokumenty, których przedłożenie jest wymagane w związku z ww. zgłoszeniem, zostały wskazane w art. 71 ust. 2 pr. bud.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Po tym terminie wygasa uprawnienie organu do wydania decyzji zawierającej sprzeciw wobec zmiany.

Jeżeli jednak zamierzona zmiana sposobu użytkowania lokalu wymaga wykonania robót budowlanych, wówczas:

? ?jeśli są to roboty budowlane, dla przeprowadzenia których wymagane jest pozwolenie na budowę – należy uzyskać takie pozwolenie na budowę,

? ?jeśli są to roboty objęte zgłoszeniem – należy dokonać takiego zgłoszenia zgodnie z art. 30 ust. 2–4 pr. bud. W takiej sytuacji uzyskane pozwolenia na budowę czy stosowne zgłoszenie zastępuje zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Decyzja o warunkach zabudowy

Jeśli dla inwestycji została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja WZ), wówczas do zgłoszenia należy dołączyć ostateczną decyzję WZ zmieniającą pierwotny sposób użytkowania części obiektu budowlanego (art. 71 ust 2 pkt 4 pr. bud. w związku z art. 59 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Otrzymanie decyzji zmieniającej jest bardzo czasochłonne. Dla porównania, w sytuacji występowania m.p.z.p. wystarczy tylko zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego m.p.z.p.

Relacje z sąsiadami

Stosunki z sąsiadami przyjmują formę relacji:

- ?ze wspólnotą mieszkaniową albo

- ?z sąsiadem z lokalu obok.

Przy występowaniu m.p.z.p. właściciel nie musi uzyskiwać zgody wspólnoty mieszkaniowej, jeśli zmiana nie wkracza w strefę współwłasności nieruchomości wspólnej, tj. nie powoduje zmiany sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej (wyrok II Sa/Wr 975/99). A contrario, uchwała wspólnoty jest konieczna, gdy należy wykonać prace na nieruchomości wspólnej. Z kolei sąsiad z lokalu obok może, w niektórych przypadkach, zostać uznany za stronę postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania (wyrok II OSK 1197/07). W takim przypadku ww. sąsiad będzie reprezentował w postępowaniu swój własny interes.

Dodatkowo należy pamiętać, że jeśli działalność w lokalu będzie nadmiernie uciążliwa, sąsiedzi mogą wystąpić o zakaz prowadzenia takiej działalności. Taki zakaz może zostać orzeczony nawet w sytuacji, gdy lokal posiada wszelkie niezbędne zgłoszenia i zgody (wyroki ?I CNP 82/08 lub II CSK 189/08).

Należy także mieć na uwadze regulację art. 12 ust. 3 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którą właściciele lokali mogą w drodze uchwały zwiększyć obciążenia lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.

Kamil ?Lewandowski, associate, K&L Gates

Przeznaczenie lokalu w bloku mieszkalnym może zostać zmienione. Nie ma sposobu, aby się przed tym zabezpieczyć np. na poziomie postanowień umowy z deweloperem. Niemniej jednak, jeśli zmiana sposobu użytkowania będzie miała wpływ na nieruchomość wspólną, wspólnota mieszkaniowa musi wyrazić zgodę na proponowane zmiany.

Jednocześnie nie opłaca się nie zgłaszać zmiany sposobu użytkowania lokalu – opłata legalizacyjna jest wysoka, a dodatkowo prawo budowlane przewiduje za to grzywnę. Dodatkowo przy zmianie sposobu użytkowania lokalu każdorazowo należy sprawdzić, ?czy w stosunku do konkretnej działalności nie istnieją przepisy szczegółowe określające dodatkowe wymogi w zakresie miejsca ?jej prowadzenia. Taką szczególnie uregulowaną działalnością będzie np. gastronomia.