Firma w domu: koszty, przychody, podatek od nieruchomości

Każdy przedsiębiorca musi wskazać miejsce prowadzenia działalności gospodarczej. Osoba zakładająca jednoosobową firmę często prowadzi ją we własnym domu lub mieszkaniu. Pojawiają się wówczas wątpliwości, czy wydatki na dostosowanie wykorzystywanych do celów działalności gospodarczej pomieszczeń mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Inny problem to podatek od nieruchomości. Stawka podatku od powierzchni budynku wykorzystywanej do celów działalności gospodarczej jest bowiem znacznie wyższa niż stawka przewidziana dla pomieszczeń mieszkalnych.

Przystosowanie części mieszkania dla potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej może prowadzić do konieczności zapłaty podatku od nieruchomości od tej części według stawki przewidzianej dla budynków wykorzystywanych do działalności gospodarczej.

Więcej dla fiskusa

Roczna stawka maksymalna dla budynków mieszkalnych wynosi obecnie 0,74 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Dla porównania, stawka maksymalna podatku od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wynosi 23,03 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Wysokość stawki uchwala rada gminy w drodze uchwały. Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Podatnik powinien złożyć właściwemu organowi podatkowemu (wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi miasta) informację o zmianie przeznaczenia części mieszkania w terminie 14 dni od dnia faktycznego rozpoczęcia działalności gospodarczej w mieszkaniu. Jeżeli zmiana sposobu wykorzystania pomieszczenia nastąpiła w trakcie roku podatkowego, to podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie. Po zgłoszeniu zmiany organ podatkowy zmienia decyzję, którą ustalono ten podatek.

Samo posiadanie nie wystarczy

Nie zawsze jednak przystosowanie pomieszczenia w mieszkaniu prowadzi do podwyższenia stawki podatku od nieruchomości. Kluczowe znaczenie odgrywa tu prawidłowa interpretacja pojęcia „zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej". Jak wyjaśnia WSA w Gliwicach w wyroku z 25 stycznia 2011 r. (I SA/Gl 1153/10, orzeczenie prawomocne): „Decydującą kwestią dla przyjęcia stawki podatkowej związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej jest nie charakter budynku (mieszkalny), ale fakt prowadzenia w nim działalności gospodarczej bądź też działalności innej np. mieszkaniowej, rekreacyjnej, oświatowej itp. Jakkolwiek redakcja art. 5 ust. 2 pkt b u.p.o.l. posługuje się dwoma kategoriami budynków, tj. budynków związanych z działalnością gospodarczą i budynków mieszkalnych zajętych na działalność gospodarczą, to jednak zajęcie budynku mieszkalnego na działalność gospodarczą przesądza o tym, że budynek taki podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości wg stawki przyjętej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej".

Jak podkreśliło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z 6 listopada 2012 r. (1583/12), przez zajęcie rozumie się faktyczne wykonywanie działalności gospodarczej z wykorzystaniem lokalu, a nie samo tylko posiadanie go przez przedsiębiorcę. Można w kontekście przywołanego wyroku oraz decyzji SKO stwierdzić, że sam fakt podania w odpowiednim rejestrze miejsca prowadzenia działalności gospodarczej (siedziby) nie sprawia, że podatnik musi zgłosić zmiany sposobu wykorzystania części lokalu, co w konsekwencji prowadzić będzie do podwyższenia stawki podatku, jeżeli nie wykonuje w tym lokalu (pomieszczeniu w lokalu) żadnych czynności związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wyodrębnić czy nie

Często zdarza się, że przedsiębiorca nie ma wyodrębnionego całego pomieszczenia do prowadzenia działalności gospodarczej, np. w jednym z pokojów ma biurko, przy którym pracuje na komputerze, oraz szafkę, w której trzyma dokumenty, ale także kanapę z telewizorem, gdzie w wolnych chwilach odpoczywa z rodziną (choć siedząc na kanapie, odbiera również telefony od kontrahentów). W tym kontekście należy przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z  11 sierpnia 1992 r. (SA/Wr 650/92). Wynika z niego, że dla celu opodatkowania części budynku mieszkalnego stawką najwyższą konieczne jest, aby ta część wykorzystywana była wyłącznie na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą – czyli aby nie pełniła żadnych funkcji mieszkalnych. Takie stanowisko akceptuje część organów podatkowych. W piśmie z  3 sierpnia 2007 r. (IIIRF 31100/1/02/07) prezydent Łodzi stwierdził: „Jeżeli (...) lokal mieszkalny lub jego część został zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, ale powierzchnie zajmowane na prowadzenie działalności gospodarczej służą jednocześnie celom mieszkalnym, to będą one korzystały ze stawki (...) jak dla budynków mieszkalnych". Jeżeli zatem przedsiębiorca prowadzi działalność w danym pomieszczeniu w mieszkaniu, ale również wykorzystuje je na potrzeby mieszkaniowe, to opłaca podatek od nieruchomości według stawki przewidzianej dla budynków mieszkalnych (maksymalnie 0,74 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej).

Część organów twierdzi inaczej

Praktyka organów podatkowych nie jest jednak jednolita. W decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 4 kwietnia 2011 r. (1677/11) wskazano, że: „jeżeli podatnik ustanawia w budynku mieszkalnym siedzibę swojego przedsiębiorstwa, to część tego budynku musi zadeklarować jako zajętą na prowadzoną w nim działalność gospodarczą". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w piśmie tym wyjaśniło, że: „usługi świadczone przez podatnika mogą być przez niego wykonywane poza siedzibą jego przedsiębiorstwa, jednakże argumentacja skarżącego, że nigdy nie wykonuje swojej działalności w swoim miejscu zamieszkania, tylko u swojego zleceniodawcy, nie ma znaczenia decydującego w sprawie".

Co z wydatkami na remont

Zasadą podatku dochodowego jest możliwość potrącenia kosztów poniesionych w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu może zatem prowadzić do wzrostu kosztów jego utrzymania. Remont mieszkania czy opłaty eksploatacyjne mogą zostać odliczone od przychodu osiągniętego w ramach działalności prowadzonej w mieszkaniu. Organy podatkowe nie widzą przeszkód, aby takie wydatki można było zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Stawiają jednak warunek – pomieszczenie musi być dostatecznie wydzielone od reszty mieszkania przeznaczonego na potrzeby mieszkalne. Innymi słowy, dane pomieszczenie musi być przeznaczone tylko i wyłącznie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Tak wynika z interpretacji Izby Skarbowej w Katowicach z 9 stycznia 2014 r. (IBPBI/1/415-995/13/SK). W piśmie tym skazano, że: „(...) niewyodrębnienie pomieszczeń służących wyłącznie dla celów prowadzenia działalności gospodarczej oznacza, że wskazany lokal (wszystkie jego pomieszczenia) wykorzystywany będzie zarówno na potrzeby osobiste, jak i na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej".

Tak jak w przypadku wszystkich kosztów warunkiem ich podatkowego rozliczenia jest wykazanie związku między ich poniesieniem a uzyskiwaniem przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej (np. interpretacja Izby Skarbowej w Katowicach z 13 stycznia 2014 r., IBPBI/1/415-31/14/ZK). Oznacza to, że z oceny tego związku powinno wynikać, iż poniesiony wydatek obiektywnie może się przyczynić do osiągnięcia przychodu bądź służyć zachowaniu lub zabezpieczeniu źródła przychodów.

Przykład

Podatnik powinien umieć wykazać, że dany wydatek racjonalnie i obiektywnie służy:

Jeżeli chodzi o wydatki, które obciążają cały lokal (np. składki na ubezpieczenie domu), to organy podatkowe proponują, aby zaliczać je do kosztów przy zastosowaniu proporcji (ilorazu powierzchni zajętej na cele działalności gospodarczej oraz całej powierzchni budynku lub lokalu). Za takim rozwiązaniem opowiedziała się m.in. Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 3 lutego 2012 r. (ITPB1/415-1154/ 11/HD).