Dwaj przedsiębiorcy urządzili na swojej nieruchomości parking strzeżony na 100 samochodów. Okazało się, że zrobili to nielegalnie. Zapomnieli bowiem, że najpierw trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Inspektor nadzoru budowlanego wydał nakaz rozbiórki urządzeń parkingowych. Tylko parking na maksymalnie dziesięć miejsc postojowych wymaga, w myśl prawa budowlanego, zgłoszenia.

Przecież formalności zostały załatwione

Właściciele parkingu postanowili jednak walczyć o swoje, odwołali się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Twierdzili, że ogrodzenie posesji jest tymczasowe. Wykonali je po powiadomieniu właściwych urzędów. Tak samo tymczasowa jest stróżówka (niepołączona trwale z gruntem). Natomiast na wykonanie wjazdu na teren posesji właściciele posiadali zgodę zarządu dróg, ?a oświetlenie terenu parkingu wykonane zostało zgodnie ?z warunkami technicznymi ustalonymi przez miejscowy zakład energetyczny.

Teren, na którym jest parking, przeznaczony jest ponadto w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budowę drogi. Przedsiębiorca dysponuje decyzjami o warunkach zabudowy z 1999 r. (wydanymi przed uchwaleniem planu zagospodarowania). Wynika ?z nich, że działka przeznaczona jest do czasowego użytkowania pod parking.

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego nie przyznał jednak racji odwołującym się przedsiębiorcom. Według niego parking strzeżony ogrodzony, oświetlony i wyposażony w stróżówkę jest w całości obiektem budowlanym realizowanym w celu pełnienia konkretnej samodzielnej funkcji użytkowej. Oczywiste jest, że żadnego z jego elementów nie można rozpatrywać oddzielnie i nie można utożsamiać tych rozpatrywanych odrębnie elementów na przykład ze zdefiniowanymi w art. 3 pkt 9 prawa budowlanego urządzeniami budowlanymi związanymi z obiektem budowlanym.

Zdaniem inspektora art. 28 i art. 29 ust. 1 prawa budowlanego jasno przewiduje, że budowa obiektu budowlanego takiego jak parking wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Zatem wykonanie wszystkich elementów tworzących z ogrodzonej działki parking strzeżony wymagało uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Wykonanie tego parkingu bez takiej decyzji jest samowolą budowlaną.

Natomiast art. 48 prawa budowlanego z 1994 r. stanowi, że właściwy organ nakazuje w drodze decyzji rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. ?W związku z tym orzeczony ?w decyzji organu pierwszej instancji nakaz rozbiórki elementów tworzących przedmiotowy parking strzeżony jest zasadny i zgodny z prawem.

Na wokandzie

Przedsiębiorcy poszli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sprawa długo gościła na wokandzie, a sądy wydały kilka wyroków. Po raz pierwszy Wojewódzki Sąd ?Administracyjny w Krakowie ?w wyroku z 27 października 2011 r. uchylił decyzje nadzoru budowlanego (II SA/Kr 11699/11).

Sąd administracyjny uznał bowiem, że ani powiatowy, ani wojewódzki inspektor nie wyjaśnili wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy. Przede wszystkim nie wykazały, że parking jest obiektem budowlanym będącym budowlą w rozumieniu art. 3 pkt 1 lit. b i pkt 3 prawa budowlanego jako całość techniczno-użytkowa wraz ?z instalacjami i urządzeniami.

Nadzór stwierdził jedynie ?w swoich decyzjach „utwardzenie tłuczniem, kruszywem" bez oceny tego rodzaju efektu działania inwestora jako elementu obiektu wymagającego pozwolenia na budowę. Dodatkowo nie zbadały kwestii powiązania kiosku z gruntem, a od tego zależy, czy dopuszczalna jest jego kwalifikacja jako obiektu tymczasowego, a w konsekwencji czy wymagał on pozwolenia na budowę czy tylko zgłoszenia. Nadto organy nie wskazały jego rozmiarów.

W kwestii zaś latarni na słupach stalowych nie wskazano, jak zostały one połączone z gruntem, czyli jakie roboty budowlane zostały wykonane. Wyjaśnienie również tych okoliczności pozwoli odpowiedzieć na pytanie, czy urządzenie parkingu wymagało uzyskania pozwolenia na budowę czy tylko zgłoszenia.

Od tego bowiem zależy tryb postępowania rozbiórkowego. Sąd wskazał też na niejasne sformułowanie decyzji pierwszej instancji w zakresie nałożonego obowiązku. Sformułowanie „likwidacja" parkingu nie może być w sprawie traktowana jako równoznaczna ?z obowiązkiem jego rozbiórki ?w sytuacji, gdy organ nie wypowiada się w żaden sposób ?w kwestii rozbiórki w zakresie utwardzonego terenu. Odnosi się jedynie do wjazdu na teren posesji, kiosku drewnianego (stróżówki) i oświetlenia terenu. Brzmienie decyzji wskazuje na konieczność zaprzestania działalności w zakresie prowadzenia parkingu, a nie jego rozbiórki jako obiektu budowlanego.

Następnie Naczelny Sąd ?Administracyjny wyrokiem ?z 5 lipca 2013 r. (II OSK 593/12) uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ?w Krakowie i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania.

Nie po myśli inwestora

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie i tym razem nie uznał skargi przedsiębiorców. Według sądu pojęcie obiektu budowlanego wyjaśnione zostało w art. 3 prawa budowlanego i obejmuje ono m.in. budowlę, a więc to wszystko, co nie jest budynkiem bądź obiektem małej architektury, a jednocześnie stanowi całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami ?i urządzeniami. Niewątpliwie w takich kategoriach należy rozważać budowę parkingu, ?a nawet zwykłe utwardzenie terenu (postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego ?z 27 listopada 2012 r., II OW 142/12).

WSA podkreślił, że funkcję parkingu spełniać może nie tylko wybetonowana nawierzchnia, ale również utwardzona w sposób, o którym mowa w tej konkretnie sprawie, wraz ze wszystkimi instalacjami i urządzeniami, do których zaliczyć należy wjazd, stróżówkę, oświetlenie. Przy czym nie budzi wątpliwości, że nakazem rozbiórki objęto jedynie wjazd powstały wskutek utwardzenia tłuczniem i kruszywem, stróżówkę oraz latarnie. Zdaniem sądu wynika to z jasno sprecyzowanego rozstrzygnięcia nadzoru. Inspektorzy, nakazując rozebrać parking, sprecyzowali jednocześnie, że do likwidacji przeznaczony jest wjazd na parking, kiosk drewniany, stróżówka.

Na wzniesienie stróżówki konieczne byłoby pozwolenie na budowę, nawet wówczas, gdyby nie była trwale związana z gruntem. Obowiązujący ?w chwili budowania stróżówki art. 29 ust. 1 pkt 5a prawa budowlanego nie przewidywał obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, ale tylko ?w stosunku do tymczasowych obiektów budowlanych niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż w okresie 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.

Tymczasem w rozpatrywanej sprawie czas posadowienia stróżówki nie odpowiada wymogom tej normy. Od momentu jej wzniesienia upłynął znacznie dłuższy okres i to licząc już do chwili wydania decyzji rozbiórkowych. Stróżówka nie jest również budynkiem gospodarczym związanym z produkcją rolną, obiektem przeznaczonym do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, obiektem gospodarczym na działce pracowniczej, których wzniesienie ustawodawca również zwolnił od uzyskania pozwolenia na budowę (art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. a, ust. 1 pkt 3, ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego).

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ?z 20 grudnia 2013 r. (II SA/Kr 1352/13).

WNIOSEK

Budowlą jest także to wszystko, co nie jest budynkiem bądź obiektem małej architektury, a jednocześnie stanowi całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami.

Kiedy wyburzenie

Nadzór budowlany wyda decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, gdy:

- ?budowa jest niezgodna z przepisami o planowaniu ?i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności: ?z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami decyzji ?o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

- ?budowa narusza przepisy, w tym przepisy techniczno-budowlane, w sposób uniemożliwiający doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem;

- ?inwestor nie spełnił w wyznaczonym terminie obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany, mających na celu doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem;

- ?inwestor nie uiścił w terminie opłaty legalizacyjnej.

Nakaz nie przedawnia się

Obowiązek wykonania rozbiórki obciąża nie tylko inwestora ?(osobę, która dopuściła się samowoli budowlanej), ale także właściciela lub zarządcę obiektu. Okoliczność, że inwestor ?i właściciel obiektu, który był stroną zbył nieruchomość po wydaniu decyzji rozbiórkowej nie oznacza, że obowiązek ten nie obciąża jej nabywcy (wyrok NSA z 6 lipca 2006 r., II OSK 1071/05). Jeżeli więc dana osoba kupiła „kota w worku", czyli np. budynek samowolnie rozbudowany albo też odziedziczyła go, to nie oznacza, że nie ponosi ona konsekwencji związanych ze złamaniem prawa. Obowiązki związane z legalizacją lub rozbiórką spadają bowiem ?na nią. Koszty rozbiórki obciążają tego, na kogo wystawiono nakaz rozbiórki.

W nakazie nie ma daty rozbiórki. Decyzja nakazująca rozbiórkę podlega wykonaniu z dniem, kiedy stała się ostateczna. Co do zasady decyzja staje się ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej doręczenia i nikt jej w tym czasie nie zaskarży. Niezadowolony sąsiad (lub inna strona) może się jednak odwołać do wojewody, wówczas staje się ona ostateczna z chwilą wydania stronom decyzji wojewody (jeżeli wojewoda nie uwzględnił odwołania i potwierdzi zasadność decyzji). Nie ma przy tym znaczenia, że z kolei decyzja wojewody została np. zaskarżona do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Nakazy oprotestowują najczęściej zobowiązani, chcąc odwlec rozbiórkę. Nie można  też liczyć na to, że ostateczny nakaz rozbiórki się przedawni, bo tak nie jest. Inwestor może otrzymać nakaz rozbiórki nawet kompletnie ukończonej inwestycji.

Grzywna za zwlekanie

Osobę, która się ociąga z rozbiórką, nadzór może przymusić grzywną. Może też zlecić wykonanie rozbiórki a jej kosztami obciążyć inwestora. Wtedy wydaje postanowienie o wpłacie zaliczki na poczet wykonania zastępczego.

O grzywnie mówi art. 121 § 4 i 5 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Zgodnie z nim nadzór może nałożyć na inwestora zwlekającego z rozbiórką jednorazowo grzywnę.

Rozbiórka na zasadach sprzed lat

W przypadku ustalenia przez nadzór budowlany faktu samowolnego zrealizowania obiektu budowlanego przed 31 grudnia 1994 r. organ ten może wydać nakaz rozbiórki dopiero w przypadku ustalenia, że zachodzi jedna z negatywnych przesłanek określonych w art. 37 ust. 1 pkt 1 lub 2 prawa budowlanego z 1974 r., a mianowicie obiekt budowlany lub jego część:

- ?znajduje się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę lub

- ?powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Do orzeczenia nakazu rozbiórki wystarczy, że obiekt budowlany spełnia jedną z tych przesłanek. Przy czym nadzór musi wykazać naruszenie art. 37 ust. 1 w sposób niebudzący wątpliwości.