Nie bez znaczenia pozostaje kolejność opisanych sposobów zniesienia współwłasności, jaką zaproponował ustawodawca. Co do zasady współwłasność znosi się na skutek fizycznego podziału rzeczy wspólnej. Sposobu tego nie stosuje się wtedy, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszyłby jej wartość. Zakazy ustawowe dotyczą przede wszystkim nieruchomości. Szczególnym sposobem takiego podziału może być ustanowienie odrębnej własności lokalu. W takiej sytuacji wyodrębniony lokal ma ustanowioną osobną księgę wieczystą. Warto także pamiętać o tym, że przy podziale gruntu sąd może także obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Dla jednej osoby
Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli umożliwia zachowanie przynajmniej jednemu ze współwłaścicieli prawa własności dotychczas wspólnej rzeczy. O tym komu przyznać całość nieruchomości decyduje wiele czynników, takich jak m.in.: możliwości spłaty przez współwłaściciela, któremu nieruchomość ma być przyznana, potrzeby małoletnich dzieci, jeżeli?o przyznanie nieruchomości starają się rodzice, a niekiedy nawet więzi jakie łączą jednego ze współwłaścicieli z nieruchomością, np. z domem rodzinnym. Jest to dość częsty sposób zniesienia współwłasności nieruchomości, zwłaszcza w przypadku nieruchomości.
W tej sytuacji sąd powinien jednak przyznać pozostałym dotychczasowym współwłaścicielom spłaty, będące równowartością ich udziałów. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli otrzyma całą nieruchomość, to powinien on zostać zobowiązany do spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli proporcjonalnie do wielkości ich udziałów. Istotne jest także, że spłaty lub dopłaty mogą być rozłożone na raty, ale co do zasady ?w postępowaniu przed sądem termin uiszczenia spłat lub dopłat nie może być dłuższy niż 10 lat. Nadto sąd może orzec również sposób zabezpieczenia spłat tych rat. W praktyce takie sytuacje są dość rzadkie.
Można sprzedać
Jeżeli żaden z przedstawionych sposobów nie zostanie zastosowany oraz, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć nieruchomości na wyłączną własność, a nie da się jej podzielić fizycznie, to sąd orzeknie o jej sprzedaży stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jest to najmniej korzystny sposób zniesienia współwłasności dla współwłaścicieli, gdyż sprzedaży w drodze licytacji dokonuje komornik, co generuje dodatkowe koszty. ?W przypadku przyznania własności nieruchomości osobie niebędącej w jej posiadaniu, sąd w postanowieniu o zniesienie współwłasności nieruchomości orzeknie również co do wydania jej przez pozostałych współwłaścicieli.
Aby uniknąć kosztów komorniczych współwłaściciele mogą sprzedać nieruchomość bez ingerencji sądu i podzielić się sumą uzyskaną ze sprzedaży, proporcjonalnie do udziałów. Tak jest najłatwiej i najkorzystniej dla współwłaścicieli, ale do tego jest potrzebna przede wszystkim zgodna wola stron, która niestety nie występuje często.
Warto wiedzieć, że możliwe jest także kumulowanie przedstawionych sposobów np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części. Nadto możliwe jest także żądanie przez współwłaściciela, który poczynił ze swojego majątku na rzecz wspólną nakłady, ich rozliczenia. To jest najczęściej punkt sporny w postępowaniach sądowych. Orzecznictwo w szczególności w zakresie nakładów, które podlegają rozliczeniu oraz tych, które nie podlegają, nie jest jednolite. Dlatego należy liczyć się z tym, że nie zawsze sfinansowanie z własnych środków remontu wspólnej nieruchomości, który ?w subiektywnej ocenie był konieczny, będzie możliwe do rozliczenia w postępowaniu sądowym.
