Są trzy sposoby podziału

Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

- ?poprzez tzw. podział fizyczny, czyli podział nieruchomości,

- ?poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli,

- ?poprzez tzw. podział cywilny, czyli sprzedaż nieruchomości.

O wyborze sposobu zniesienia współwłasności rozstrzyga co do zasady sąd, chociaż jest on zobowiązany zasięgać stanowiska uczestników postępowania, a w razie zgodnego wniosku jest związany stanowiskiem współwłaścicieli (zgodnie z art. 622 § 2 k.p.c.). Warto pamiętać, że możliwe jest również zawarcie ugody sądowej.

Nie bez znaczenia pozostaje kolejność opisanych sposobów zniesienia współwłasności, jaką zaproponował ustawodawca. Co do zasady współwłasność znosi się na skutek fizycznego podziału rzeczy wspólnej. Sposobu tego nie stosuje się wtedy, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszyłby jej wartość. Zakazy ustawowe dotyczą przede wszystkim nieruchomości. Szczególnym sposobem takiego podziału może być ustanowienie odrębnej własności lokalu. W takiej sytuacji wyodrębniony lokal ma ustanowioną osobną księgę wieczystą. Warto także pamiętać o tym, że przy podziale gruntu sąd może także obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Dla jednej osoby

Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli umożliwia zachowanie przynajmniej jednemu ze współwłaścicieli prawa własności dotychczas wspólnej rzeczy. O tym komu przyznać całość nieruchomości decyduje wiele czynników, takich jak m.in.: możliwości spłaty przez współwłaściciela, któremu nieruchomość ma być przyznana, potrzeby małoletnich dzieci, jeżeli?o przyznanie nieruchomości starają się rodzice, a niekiedy nawet więzi jakie łączą jednego ze współwłaścicieli z nieruchomością, np. z domem rodzinnym. Jest to dość częsty sposób zniesienia współwłasności nieruchomości, zwłaszcza w przypadku nieruchomości.

W tej sytuacji sąd powinien jednak przyznać pozostałym dotychczasowym współwłaścicielom spłaty, będące równowartością ich udziałów. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli otrzyma całą nieruchomość, to powinien on zostać zobowiązany do spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli proporcjonalnie do wielkości ich udziałów. Istotne jest także, że spłaty lub dopłaty mogą być rozłożone na raty, ale co do zasady ?w postępowaniu przed sądem termin uiszczenia spłat lub dopłat nie może być dłuższy niż 10 lat. Nadto sąd może orzec również sposób zabezpieczenia spłat tych rat. W praktyce takie sytuacje są dość rzadkie.

Można sprzedać

Jeżeli żaden z przedstawionych sposobów nie zostanie zastosowany oraz, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć nieruchomości na wyłączną własność, a nie da się jej podzielić fizycznie, to sąd orzeknie o jej sprzedaży stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jest to najmniej korzystny sposób zniesienia współwłasności dla współwłaścicieli, gdyż sprzedaży w drodze licytacji dokonuje komornik, co generuje dodatkowe koszty. ?W przypadku przyznania własności nieruchomości osobie niebędącej w jej posiadaniu, sąd w postanowieniu o zniesienie współwłasności nieruchomości orzeknie również co do wydania jej przez pozostałych współwłaścicieli.

Aby uniknąć kosztów komorniczych współwłaściciele mogą sprzedać nieruchomość bez ingerencji sądu i podzielić się sumą uzyskaną ze sprzedaży, proporcjonalnie do udziałów. Tak jest najłatwiej i najkorzystniej dla współwłaścicieli, ale do tego jest potrzebna przede wszystkim zgodna wola stron, która niestety nie występuje często.

Warto wiedzieć, że możliwe jest także kumulowanie przedstawionych sposobów np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części. Nadto możliwe jest także żądanie przez współwłaściciela, który poczynił ze swojego majątku na rzecz wspólną nakłady, ich rozliczenia. To jest  najczęściej punkt sporny w postępowaniach sądowych. Orzecznictwo w szczególności w zakresie nakładów, które podlegają rozliczeniu oraz tych, które nie podlegają, nie jest jednolite. Dlatego należy liczyć się z tym, że nie zawsze sfinansowanie z własnych środków remontu wspólnej nieruchomości, który ?w subiektywnej ocenie był konieczny, będzie możliwe do rozliczenia w postępowaniu sądowym.

Będą pewne koszty

Jeżeli współwłaściciele decydują się znieść współwłasność nieruchomości poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, to muszą liczyć się z kosztami aktu uzależnionymi od wartości nieruchomości. Będą to dość duże koszty, ale jednak zaletą tego trybu jest możliwość niezwłocznego dokonania takiej czynności.

W przypadku postępowania sądowego wysokość kosztów jest natomiast uzależniona od tego, czy co do zniesienia współwłasności strony są zgodne czy nie. W pierwszym przypadku, jeśli współwłaściciele wiedzą jak chcą się podzielić wspólną nieruchomością, muszą uiścić opłatę od wniosku w wysokości 300 zł, ?a orzeczenie w tym zakresie może zapaść bardzo szybko, nawet na pierwszym posiedzeniu.

Z kolei w przypadku, gdy pomiędzy współwłaścicielami  jest spór, opłata od wniosku wynosić będzie, niezależnie od wartości nieruchomości 1 tys. zł, ale postępowanie potrwa już znacznie dłużej. Nadto w przypadku spornej sprawy, trzeba także mieć na uwadze koszty, jakie wygeneruje postępowanie sądowe, w tym przede wszystkim koszty opinii biegłego, bez której prawdopodobnie nie będzie można się obejść w przypadku braku zgodności w określeniu wartości nieruchomości oraz wysokości należnych spłat.